بازگشت مسکن به رکود

اجاره بها همچنان در مسیر رونق جای خالی دهک‌های پایین در خرید مسکن
اشاره:تب تند افزایش نرخ اجاره‌بها در حالی بازار مسکن کشور را فراگرفته است که کارشناسان از رشد 50 درصدی قیمت مسکن در سال جاری خبر می‌دهند. بر اساس برآوردها کشور سالانه 700 تا 800 هزار واحد مسکونی نیاز دارد، این در حالی است که در سال جاری تنها 20 درصد پروانه ساخت دریافت کرده‌اند. کارشناسان معتقدند در شرایط فعلی برای کنترل قیمت ضروری است که بازار ارز و طلا تثبیت شود؛ چراکه اگر نابسامانی و تغییر نوسان قیمت طلا و ارز ادامه داشته باشد در نیمه دوم سال، مسکن وارد رکود سنگین در خریدوفروش خواهد شد. گفتنی است که بر اساس گفته وزیر راه و شهرسازی در حال حاضر دو میلیون و 700 هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد. به گفته کارشناسان 500 هزار از این تعداد در پایتخت و خالی است.دولت، مجلس و دستگاه‌های قضایی تا کنون نتوانسته‌اند برای اینکه مالکان نتوانند خانه‌های خود را خالی بگذارند، راهکاری ارائه کنند. به دلیل اهمیت موضوع مسکن گفت‌وگویی با دو تن از کارشناسان این بخش انجام داده که در پی می‌خوانید.
به گزارش روز نو * رشد نامتعارف قیمت مسکن با توجه به وجود بازارهای موازی مثل طلا و ارز که 150 برابر افزایش قیمت داشته‌اند اما در بازار مسکن میانگین رشد قیمت 50 درصد بوده است * اگر روند تثبیت قیمت طلا و ارز در بازار تداوم پیدا کند قیمت مسکن واقعی به تعادل خواهد رسید * اصلی‌ترین شاخص تعیین‌کننده اجاره‌بها قیمت مسکن است
 
رشد نامتعارف 50 درصدی قیمت مسکن
در این ارتباط حسام عقبایی، نایب‌رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک در گفت‌وگو با ستاره صبح، در خصوص روند افزایش نرخ مسکن و اجاره‌بها گفت: روند افزایش نرخ اجاره‌بها از اسفند سال 96 آغاز شد. به‌طوری‌که میانگین قیمت مسکن در پایان سال گذشته میانگین 35 درصد افزایش را تجربه کرد. از سویی دیگر مجدداً در اردیبهشت 97 شاهد رشد 20 درصدی قیمت مسکن بودیم.وی در ادامه با بیان این‌که در حوزه خریدوفروش رشد قیمت مسکن میانگین حدود 55 درصد افزایش قیمت را تجربه کرد، افزود: رشد نامتعارف قیمت مسکن با توجه به بازارهای موازی مانند بازار طلا و ارز که در آن بازارها قیمت به 150 برابر افزایش‌یافته بود، در بازار مسکن میانگین 50 درصد افزایش یافت.

البته افزایش 50 درصدی رقم بزرگی در بازار مسکن کشور محسوب می‌شود؛ چراکه این میزان افزایش با بازار سکه و طلا و ارز قابل‌مقایسه نیست.عقبایی، با بیان این‌که افزایش قیمت مسکن از قدرت خرید مردم کاسته است، یادآور شد: به‌طوری‌که دهک‌های پایین جامعه از خرید مسکن جامانده‌اند و موضوعی که موجب شد در تیرماه شاهد کاهش حجم معاملات در بازار مسکن باشیم.نایب‌رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک، با اشاره به این‌که در تیرماه نسبت به خرداد وارد رکود شدیم، افزود: به اعتقاد من در شرایط کنونی به دلیل این‌که رشد مسکن نامتعارف، غیرمنطقی و خارج از توان خریداران است، اگر به قیمت واقعی خود در بازار بازنگردد، قاعدتاً رکود در حوزه خریدوفروش ادامه‌دار خواهد شد؛به‌طوری‌که پیش‌بینی می‌شود رشد قیمت‌ها تا پایان نیمه اول بر همین منوال ادامه‌دار باشد.

وی با اعلام این‌که بازار مسکن ظرفیتی برای افزایش و یا کاهش قیمت را ندارد، افزود: در این شرایط باید بررسی کنیم که وضعیت دلار و ارز تثبیت پیدا می‌کند یا خیر؟ چراکه اگر به مدت دو الی سه ماه روند تثبیت قیمت طلا و ارز در بازار تداوم پیدا کند، قیمت مسکن واقعی و به تعادل خواهد رسید و موجب می‌شود که خریداران واقعی وارد بازار مسکن شوند.عقبایی یادآور شد: از سویی دیگر درصورتی‌که نابسامانی و تغییر فلورانس قیمت طلا و ارز به مدت طولانی ادامه داشته باشد، نیمه دوم سال جاری وارد رکود سنگین در حوزه خریدوفروش در بازار خواهیم شد.

وی ادامه داد: با توجه به رشد 55 درصدی قیمت مسکن در بازار، موجرین توقع دارند که هم‌زمان با افزایش نرخ بهای مسکن قیمت اجاره نیز روندی افزایشی پیدا کند. البته اصلی‌ترین شاخص تعیین قیمت اجاره‌بها در بازار، قیمت مسکن است. روند افزایش اجاره به‌تبع افزایش قیمت منطقی است، اما از سویی دیگر رشد قیمت اجاره‌بهای مسکن طی چند ماه گذشته به‌اندازه‌ای بود که موجب شده تعدادی از مستأجران که عموماً کارمندان، کارگران و حقوق‌بگیران هستند، از تهران مهاجرت کنند.عقبایی اضافه کرد: در حال حاضر ما رشد درآمدی برای قشر حقوق‌بگیر نداریم ورشد حقوق این گروه معادل 10 درصد برآورد می‌شود.
 
تأخیر مسکن مهر بر کاهش اجاره‌بها
از سویی دیگر مقداد همتی، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با ستاره صبح در خصوص افزایش نرخ اجاره‌بها در بازار مسکن اظهار داشت: به نظر می‌رسد که بحث افزایش اجاره‌بها در بازار مسکن بازمی‌گردد، به موجودی بازار مسکن به‌طوری‌که تاکنون موجودی مسکن در کشور به‌تناسب تقاضا افزایش نداشته است؛ چراکه میانگین ازدواج سالیانه در کشور بین 700 تا 800 هزار برآورد می‌شود که به‌تناسب آن باید 25 هزار بافت فرسوده در کشور باید احیا شود. وی در ادامه با بیان این‌که سالیانه 700هزار واحد مسکونی به کسری مسکن در کشور افزوده می‌شود، گفت: هم‌زمان با افزایش تقاضا و کمبود عرضه در بازار، ما در حال حاضر با احتکار حدود 500 هزار واحد خانه خالی در تهران مواجه هستیم. اگر این تعداد به بازار اجاره‌بها عرضه شود، نرم اجاره نیز به‌تبع آن روندی نزولی پیدا خواهد کرد.

همتی، در ادامه با انتقاد از عدم تکمیل پروژه مسکن مهر در کشور افزود: مورد بعدی که در حال حاضر به افزایش نرخ اجاره‌بها در بازار دامن زده، عدم تکمیل مسکن مهر در شهرهای اطراف تهران نظیر پردیس و پرند است که باعث سیر صعودی تقاضا در بازار شده است؛ باید امسال به‌طور میانگین 150 هزار واحد مسکونی ارائه شود که تاکنون تحویل نشده است.

وی افزود: همه واحدهای عرضه‌شده متناسب با نیاز در تهران و سایر کلان‌شهرها نیست؛ درنتیجه همین موضوع منجر به افزایش نرخ اجاره‌بها در بازار شده است.همتی با بیان این‌که سیاست‌های مقطعی برای کنترل بازار مسکن پاسخگو نیست، ادامه داد: روند کاهش نرخ اجاره‌بها بستگی به سیاست‌های دولت دارد. درصورتی‌که دولت روند ساخت مسکن مهر را به اتمام برساند، آنگاه شاهد کاهش تقاضا و به‌تبع آن کاهش قیمت در بازار مسکن خواهیم بود.