بررسی ابزارهای نوین تامین مالی مسکن در دولت دوازدهم

ابزارهای نوین تامین مالی مسکن یکی از محورهای ۶ گانه سیاست‌های توسعه مسکن در دولت دوازدهم در ۲۶ محور که نتیجه پیشنهادات صاحبنظران و مسئولان دست‌اندرکار این عرصه است با تاکید بر توسعه بازار رهن، رهن ثانویه، راه‌اندازی سامانه املاک و مستغلات، صندوق‌های زمین و ساختمان و شفافیت صورت‌های مالی و نهادسازی مالی و تخصیص منابع ارزان قیمت از محل صندوق توسعه ملی برای نوسازی بافت‌های فرسوده، تشریح شد.

تامین‌مالی مسکن و بررسی ابزارهای نوین تامین مالی در هفدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن ۱۸ و ۱۹ مهرماه به همت معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به بحث و تبادل نظر پرداخته شد. در این بحث و تبادل نظر گذاشته شد. معرفی مهمترین ابزارهای مالی در بازار پول و بازار سرمایه، عملکرد بانک مسکن در سال های اخیر، برنامه های آتی مسکن برای تامین مالی، چالش های تامین مالی در این بخش و ارایه پیشنهاد به منظور بهبود وضعیت از اهم موضوعاتی بود که در بررسی ابزارهای نوین تامین مالی مسکن به بحث گذاشته شد.

افراد مباحثه‌کننده در این پنل تخصصی، محمدهاشم بت شکن مدیرعامل بانک‌مسکن، ایزدی معاون معماری و شهرسازی، محمدعلی دهقان عضو هیات مدیره بانک مسکن، جمشید برزگر رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان، محمدرضا امینی رئیس شرکت سرمایه‌گذاری مشکن و محسن فاضلیان مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک‌مسکن بودند.

رونمایی از سند چشم‌انداز بانک مسکن تا افق ۱۴۰۰ و اقداماتی که آن بانک باید انجام دهد، برنامه‌ریزی برای تامین مالی یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی طی چهار سال، ضرورت تامین مالی سالم و پایدار با این ویژگی که رشد نقدینگی و تورم در کشور رخ ندهد، تقویت رژیم پس‌انداز، تلاش برای افزایش قدرت خرید مردم و ایجاد نهاد توسعه ای تامین مالی در بخش مسکن تاکید شد.

بر اساس اعلام دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن اهم مطالب مطرح شده و نتیجه‌گیری از پنل تخصصی هفدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن موارد زیر قابل برداشت است:

۱.سند چشم ­انداز بانک مسکن تا افق ۱۴۰۰ رونمایی شد. بر اساس این سند مقرر شد، بانک مسکن طی چهار سال آینده موارد زیر را انجام دهد:

- صرفا از محل ظرفیت منابع مالی این نهاد، ۳۳۰ هزار فقره تسهیلات ساخت،

-۳۸۶ هزار فقره تسهیلات خرید

- تامین مالی ساخت ۵۰ هزار واحد از محل منابع موسسات پس ­انداز وتسهیلات مسکن

- تامین مالی ۵۰ هزار واحد مسکونی از محل لیزینگ

- تامین مالی ۵۳ هزار واحد مسکونی با استفاده از ظرفیت بازار سرمایه

- تامین مالی ۲۲۵ هزار واحد مسکونی که عمدتا شامل واحدهایمسکن مهرمی­شود، از طریق واگذاری سهم­الشرکه (فروش اقساطی)

- تامین مالی حدود ۲۰۴ هزار فقره تسهیلات جعاله

۲.به طور کلی بانک مسکن اعلام کرد که برای تامین مالی یک میلیون و۳۰۰ هزار واحد مسکونی طی چهار سال آینده برنامه­ ریزی کرده است.

۳.بر ضرورت تامین مالی سالم و پایدار در بخش مسکن تاکید و اشاره شد تامین مالی در بخش مسکن باید به نحوی صورت گیرد که منجر به رشد نقدینگی و تورم نشود، بنابراین نباید صرفا با تکیه بر منابع مالی بانک­ها صورت گیرد (مساله­ای که در سالهای گذشته مورد غفلت واقع شده است).

۴.با اشاره به سهم ۳۵ درصدی مسکن از بودجه خانوار، تاکید شد که یکی از بخش های اصلی مدل مناسب تامین مالی مسکن توجه به اقتصاد خانوار است که در این راستا باید میزان قدرت پس­ انداز خانوار ارزیابی شود و بدانیم که تا چه اندازه می­ توانیم روی تقویت رژیم پس ­انداز حساب کنیم. عنوان شد که اقساط در استطاعت بایستی واجد دو ویژگی نرخ سود پائین و سررسید بلندمدت باشد.

۵.به پارامترهای اقتصاد مسکن اشاره و عنوان شد که یکی از این پارامترها نسبتLTVاست کهاین عدد در حال حاضر مناسب است، اما قدرت خرید مردم باید دائما افزایش پیدا کند و ضروری است سیاست­گذاران در این زمینه برنامه ­ریزی نمایند.

۶.توجه به سیکل رونق و رکود مسکن به واسطه دوره ساخت دوساله ملک و نیز توجه به پارامترهایی همچون نظام عرضه و تقاضای مسکن از دیگر موارد مهم مدل تامین مالی دانسته شد.

۷.در نظام تامین مالی مسکن باید به مسائل اقتصاد کلان از جمله تاثیر مسکن در شاخص تورم، سهم بخش مسکن از تسهیلات، سهم بخش مسکن در تشکیل سرمایه ثابت ناخالص و نیز سهم آن در رشد اقتصادی توجه شود.

۸.به مساله عدم اثرگذاری بخش مسکن در ایجاد رشد اقتصادی در سالهای گذشته اشاره شده و رشد ۴۵ درصدی پایه پولی به دلیل اضافه برداشت بابت طرح مسکن مهر توضیح داده شد.

۹.اولویت‌های سیاست­‌گذاری بخش مسکن مشتمل بر احیای بافت فرسوده، بازآفرینی شهری، مسکن روستایی، مسکن اجتماعی و خانه‌اولی‌ها برشمرده و تاکید شد که منابع تامین مالی باید برای این اولویت­ ها مورد استفاده قرار گیرد ودر وهله اول متکی بر رژیم پس ­انداز و انضباط مالی خانوارهای دهک­ های ۴ تا ۷ باشد. ضمن اینکه صندوق پس انداز مسکن در این زمینه نقش مهمی ایفا می­کند و در استطاعت ترین تسهیلات در حال حاضر از این محل پرداخت می‌شود.

۱۰.از روند کاهشی سهمتسهیلات مسکناز کل تسهیلات اعطایی بانک­های تجاری، انتقاد شدو عنوان شد که این سهم در سال ۹۲؛ معادل ۱۲.۲ درصد بوده و طی یک روند کاهشی، سال گذشته به ۹ درصد و در پنج ماهه اخیر به ۷.۴ درصد رسیده است که نشان می­ دهد جهت­ گیری سیستم بانکی هم­سو با بخش مسکن نیست

۱۱.یادآوری شد که دولت مصوباتی در زمینه تامین مالی بخش مسکن داشته است که نافرجام مانده و شبکه بانکی خود را موظف به اجرای آن ندانسته است. در صورتیکه اجرای این موارد می­توانست موجب ارتقای بخش مسکن شود. از جمله این موارد؛ مصوبه اعطای تسهیلات در بافت‌های فرسوده شهری، مسکن اجتماعی و حمایتی، اختصاص یارانه نرخ سود تسهیلات در بافت‌های فرسوده و مسکن کم­درآمدها، پرداخت تسهیلات به زوجین و بازگشایی حساب مشابه حساب سپرده ممتاز توسط سایر بانک‌های تجاری، انتشار اوراق رهنی توسط سایر بانک‌های تجاری و افزایش سرمایه بانک مسکن، است.

۱۲.بر ایجاد نهاد توسعه­ای تامین مالی در بخش مسکن به منظور انتقال آبشاری دانش و تجربه در این بخش و نیز ارائه خدمات مشاوره­ای سرمایه­گذاری توسط نهاد توسعه­ای تامین مالی تاکید شد.

۱۳.در این پانل اقدامات بانک مسکن در راستای تامین مالی مسکن طی چهار سال گذشته تشریح شد. شفافیت صورت‌های مالی، نهادسازی مالی، راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان و صندوق‌­های سرمایه‌گذاری با درآمد ثابت و نیز تدوین نقشه راه ارزی و سند راهبردی بانک مسکن در افق ۱۴۰۰ از جمله مهمترین این اقدامات برشمرده شدند.

۱۴.بر استفاده از ظرفیت‌های بازار سرمایه در حوزه تامین مالی مسکن تاکید شد.

۱۵.طرحی تشریح شد که درآن مقرر است تا با استفاده از ظرفیت‌های موجود، سامانه معاملات املاک و مستغلات به‌عنوان اسنپ ملکی راه‌اندازی شود تا معاملات خرید و فروش مسکن از طریق این سامانه و همچنین با استفاده از ظرفیت‌های بازار سرمایه صورت پذیرد.

۱۶.عنوان شد که یکی از مهم‌ترین ظرفیت‌های بازار مالی و بازار سرمایه برای تحریک عرضه و تقاضا در بازار مسکن، عرضه نقدی و سلف مسکن به ‌صورت پایلوت در بورس کالا است. استفاده از این ظرفیت می­تواند منجر به کاهش هزینه‌های نقل و انتقال در بازار مسکن، املاک و مستغلات شود.

۱۷.به تلاش برای راه­اندازی اولین صندوق املاک و مستغلات و انتشار انواع گوناگونی از اوراق رهن ثانویه اشاره و تاکید شد که توسعه بازار رهن و به‌خصوص بازار رهن ثانویه نقش بسیار مهمی در تامین مالی بخش مسکن و تزریق منابع مالی تازه به بازار مسکن خواهد داشت.

۱۸.سازندگان بخش خصوصی و گروه سرمایه‌گذاری مسکن در راستای استراتژی‌های کلان دولت، حضور در بافت فرسوده را به عنوان اولویت اصلی خود اعلام کردند و بر بازسازی و نوسازی بافت­های فرسوده شهری تاکید داشتند.

۱۹.عنوان شد که سرمایه­گذاری در بافت­های فرسوده با چالش­های متعددی مواجه است که یکی از مهمترین آنها، چالش تامین مالی است. به طور کلی نرخ بازده در بافت­های فرسوده شهری نسبت به سایر صنایع و حتی نسبت به سایر بخش‌های صنعت ساختمان پایین­تر است.

۲۰.مهمترین ویژگی­های مطلوب تامین مالی عبارت از:"به موقع بودن"، با "نرخ مناسب" و با"دوره بازپرداخت مناسب"یاد شد و بر لزوم توجه به آن تاکید شد.

۲۱.پیشنهاد شد تا از محل صندوق توسعه ملی جهت احداث و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری، منابع ارزان قیمت تخصیص داده شود.

۲۲.پیشنهاد شد اعطای تسهیلات ساخت ویژه بافت‌های فرسوده با نرخ مناسب و بدون پیش شرط سپرده‌گذاری انجام شود. همچنین معافیت­های مالیاتی برای این محدوده­ها در نظر گرفته شود.

۲۳.استفاده از ظرفیت‌های سرمایه‌گذاران خارجی برای تامین مالی مسکن به ویژه در بافت­های فرسوده شهری پیشنهاد شد.

۲۴.تمرکز تمامی امور مربوط به فعالیت‌های ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده (از جمله اخذ پروانه، انشعابات، صدور اسناد و ...) در دفاتر خدماتی ویژه مربوط به بافت فرسوده جهت تسهیل در کارآمدی اداری و کاهش زمان مورد تاکید قرار گرفت.

۲۵.گروه سرمایه­گذاری مسکن یکی از مهمترین برنامه­های خود در بخش مسکن را استفاده از ظرفیت صندوق‌های زمین و ساختمان اعلام کردند. بر همین اساس نیز مشکلات گروه سرمایه‌گذاری مسکن در بخش مسکن و استفاده از ظرفیت‌های صندوق زمین و ساختمان شامل:

- نیاز به حضور ارکان متعدد،

- نیاز به رکن متعهد پذیره‌نویس (در حال حاضر تامین سرمایه‌ها به جز تامین سرمایه بانک مسکن به دلیل عدم آشنایی با صنعت و رکود حاکم بر آن، استقبالی از خود برای حضور نشان نمی‌دهند)،

- عدم استقبال سرمایه‌گذاران جهت حضور در این صندوق‌ها

۲۶.در همین راستا پیشنهاد شدبا سیاست­گذاری مناسب، خریداران مسکن برایخرید از واحدهای احداثی صندوق­های زمین و ساختمان ترغیب شوند و این امر برای ایشان تسهیل شود. همچنین، پیشنهاد شد میزان تسهیلات قابل تبدیل مشارکت مدنی به فروش اقساطی افزایش یابد.

 

 

منبع: پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی