تاثیر مسکن مهر بر گرانی مسکن

وزارت راه و شهرسازی در تازه ترین تحلیل و ارزیابی فرایند اجرای طرح مسکن مهر که آن را «گزارش ملی» خوانده، آورده است که این پروژه موجب شتاب گرفتن تورم در کشور و رشد قیمت مسکن و زمین شد.

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، وزارت راه و شهرسازی در تازه‌ترین تحلیل و ارزیابی اجمالی فرایند اجرای طرح مسکن مهر، یک گزارش را با عنوان «گزارش ملی» تهیه کرده است.

در این گزارش آمده است مسکن مهر در راستای حمایت از اقشار کم‌درآمد در کشورهای مختلفی نظیر انگلستان، فرانسه، آمریکا، هلند و دیگر کشورها به اجرا درآمده است. این سیاست ابعاد مختلفی دارد که می‌توان به ابعاد اجتماعی، اقتصادی، شهرسازی و مدیریتی اشاره کرد. 

در ایران نیز در سال 88 برای اجرای طرح مسکن مهر اقداماتی صورت گرفت و کلیات و جزئیات این طرح توسط دولت وقت مورد بررسی قرار گرفت و این طرح به صورت لایحه تقدیم مجلس شد و مورد تصویب قرار گرفت. 

بنا بر این گزارش، از سال 1389 این پروژه کلید خورد و با هدف دسترسی اقشار کم‌درآمد به مسکن شروع به کار کرد. در این راستا دولت به همراه بانک‌های عامل، نظیر بانک مسکن موظف به سرمایه‌گذاری در اجرای این پروژه و تأمین مالی آن شدند. 

در اجرای این طرح، حجم عظیمی از تسهیلات برای پروژه درنظر گرفته شد، به طوری که در سال 1389 تسهیلات پرداختی به بخش مسکن حدود 48 درصد از پایه پولی کشور را تشکیل می‌داد. این حجم عظیم از سرمایه‌گذاری، موجب شتاب گرفتن تورم را در کشور فراهم کرد، به گونه‌ای که فشار نقدینگی ناشی از سرمایه‌گذاری در طرح مسکن مهر، در کنار سایر عوامل موجبات افزایش تدریجی تورم را فراهم کرد. 

بنا بر این گزارش، در حالی که طرح مسکن مهر در حال بهره‌برداری بود، انتظار بر آن بود که باعث کاهش قیمت مسکن شود، اما آنچه که مشاهده شد، افزایش قیمت مسکن در سال‌های ابتدایی اجرای طرح بوده است، بنابراین صنایع وابسته به بخش مسکن، اقدام به سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های مرتبط کردند. 

بر اساس این گزارش، از سال 1392 که بخش مسکن وارد رکود شد، هم‌زمان بخش‌ها و صنایع وابسته نیز وارد رکود شدند، بنابراین بخش عظیمی از تسهیلات بانکی تبدیل به مطالبات غیرقابل وصول شد و بانک‌ها نیز بدهکار شدند. حجم بالای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و عدم امکان وصول مطالبات توسط بانک‌ها باعث تنگنای مالی در پرداخت تسهیلات بانکی به سایر فعالیت‌های اقتصادی شد که ممکن بود سرمایه‌گذاری در سایر صنایع و فعالیت‌های اقتصادی سودآوری بیشتری برای اقتصاد ایران داشته باشد. 

این گزارش می‌افزاید سرمایه‌گذاری در مسکن مهر نتوانست چرخ‌های رشد اقتصادی را به حرکت درآورد و بخشی پیش رو در شرایط رکودی اقتصاد ایران باشد و تنها معضلاتی نظیر تورم، تنگنای مالی برای سایر بخش‌ها، هدررفت منابع و برهم زدن سیستم بازار را ایجاد کرده است. 

این تحلیل و ارزیابی که توسط معاونت ساختمان و مسکن وزارت راه و شهرسازی و مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی تهیه شده است، در اهداف پیش‌بینی شده طرح آورده است که این طرح در سال 86 با هدف ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضای مسکن با حذف قیمت زمین، تأمین مسکن اقشار مختلف اجتماعی و به ویژه اقشار کم‌درآمد کنترل و جلوگیری از افزایش بی‌رویه قیمت زمین و مسکن، رونق‌بخشی تولید و افزایش حجم تولید مسکن، کاهش هزینه‌های مسکن در سبد هزینه خانوار و برقراری عدالت در دسترسی به مسکن مناسب مطرح شد. 

بر اساس این تحلیل، مسکن مهر با هدف ساخت یک و نیم واحد مسکونی در سال 86 آغاز شد و طی سال‌های 91 و 92 ظرفیت پیش‌بینی شده این طرح خصوصاً در کلان‌شهرها تا حدود 2 میلیون و 300 هزار واحد افزایش یافت که از این تعداد درنهایت به 2 میلیون و 210 هزار واحد تسهیلات بانکی پرداخت شده است. 

بنا بر این گزارش، شهرهای جدید بیشتری سهم پروژه‌های تعاونی و تفاهم‌نامه سه‌جانبه احداث‌شده یا در حال ساخت را در زمینه‌های با مساحت بیش از یک‌هزار مترمربع به خود اختصاص دادند. 

در بخش دیگری از این تحلیل آمده است: وزارت مسکن و شهرسازی مجاز شده در کلان‌شهرها با اولویت شهر تهران با استفاده از امکانات مربوطه از جمله اراضی شهری، منابع حاصل از واگذاری آنها تسهیلات بانکی به مبلغ 45 هزار میلیارد تومان از خط اعتباری بانک مرکزی و 10 هزار میلیارد تومان از محل بازگشت اقساط تسهیلات مسکن مهر و همچنین جلب بخشی از منابع مورد نیاز از طریق متقاضیان برای تأمین مسکن افراد واجد شرایط مسکن مهر، به احداث واحدهای مسکونی اقدام و بهای زمین مربوطه را بر مبنای کارشناسی به صورت نقد و اقساط یا اجازه به شرط تملیک با عاملیت بانک مسکن از متقاضیان دریافت کند.  

در بخش دیگری از این تحلیل آمده است: با اجرا و تکمیل طرح مسکن مهر انتظار می‌رفت خانوارهای فاقد مسکن با حداقل آورده مالی بتوانند نسبت به تأمین مسکن مناسب برای خود اقدام کنند، بنابراین برخلاف پیش‌بینی‌های صورت گرفته، علی‌رغم سرمایه‌گذاری گسترده و تزریق منابع مالی عظیم، اهداف اجرایی این طرح محقق نشد. 

در این گزارش آمده است: اجرای طرح‌های اقتصادی نظیر مسکن مهر نیازمند  سرمایه‌گذاری‌های عظیمی است که نیاز به مشارکت بخش دولتی دارد. مشارکت دولت نیاز به منابع مالی فراوانی دارد که این منابع از طرق مختلفی می‌توانست تأمین شود. یکی از مهمترین شیوه‌های تأمین مالی، اعتبارات بانکی هستند که سهم عمده‌ای در اجرای پروژه مسکن مهر داشته‌اند. بنابراین میزان تسهیلات بانکی تخصیص‌یافته به طرح مسکن مهر از ابتدا رقم مشخصی به تناسب واحدهای مسکونی هدفگذاری شده نبود و به صورت سالانه تعیین می‌شد و در برخی موارد در سال بعد مبلغی به میزان اعتبار تعیین شده در سال قبل افزوده می‌شد، به طوری که میزان تسهیلات بانکی ویژه برنامه‌های تولید مسکن در سال 86 معادل 15 هزار میلیارد تومان تعیین شد و در سال 87 به 27 هزار میلیارد تومان افزایش یافت. 

همچنین بانک مرکزی برای سال 88 و 89 مجوز 35 هزار میلیارد ریال اعتبار برای طرح مسکن دریافت کرد که در مجموع برای سال‌های 88 و 89 خط اعتباری 70 هزار میلیارد ریالی برای طرح مسکن مهر پیش‌بینی کرد و معادل مبلغ 8 هزار میلیارد ریال نیز علاوه بر 2 هزار میلیارد ریال اعطایی بانک مرکزی ایران موجود نزد بانک مسکن به صورت خط اعتباری، همواره دراختیار بانک مسکن قرار داده شده است. 

براساس این گزارش، درنهایت با توجه به تصمیمات اتخاذ شده برای تأمین منابع مورد نیاز جهت پرداخت تسهیلات مسکن مهر مقرر شد بالغ بر 550 هزار میلیارد ریال تسهیلات به مسکن مهر تخصیص یابد که از این مبلغ 450 هزار میلیارد ریال از محل خط اعتباری بانک مرکزی و بالغ بر 100 هزار میلیارد ریال از محل اقساط بازگشتی تسهیلات پرداخت شده به مسکن مهر تأمین اعتبار شود. 

بنا بر این گزارش،‌ با افزایش تسهیلات اعتبار در بخش مسکن در سال 89 پایه پولی نیز دچار افزایش شدید نیز شده است، به طوری که در سال‌های 81 تا 83 تسهیلات اعطایی بانک مسکن حدود 12 درصد از تغییرات پایه پولی کشور را تشکیل داده است، اما این نسبت تا سال 89 نوساناتی داشته است، اما در سال 89 رقمی بالغ بر 48 درصد تغییرات پایه پولی کشور را تشکیل می‌دهد. 

این گزارش می‌افزاید؛ مسکن مهر بر قیمت مسکن و زمین تأثیر زیادی گذاشته است، به طوری که از سال 89 بین قیمت مسکن و قیمت زمین شکافی ایجاد شد که به دلیل سفته‌بازی در بخش زمین بوده است و این حباب قیمتی از سال 92 فروکش کرده است.

به گزارش فارس، به نظر می‌رسد درباره ادعاهای مطرح شده در گزارش وزارت راه و شهرسازی باید با تامل کارشناسی بیشتری روبرو شد چنانکه به عنوان مثال در حالی این گزارش مدعی تاثیر مسکن مهر بر افزایش قیمت زیمن شده است که اساسا مسکن مهر با هدف حذف قیمت زمین از قیمت مسکن برای اقشار کم‌درآمد طراحی شد و زمین‌های دولتی اختصاص یافته به مسکن مهر با اجاره ۹۹ ساله تقریبا رایگان به این طرح اختصاص یافت و عملا جایی برای سفته بازی زمین در این طرح وجود نداشت.

در عین حال، افزایش عظیم حجم نقدینگی در سال‌های اخیر بدون اینکه بخش دولتی پایه پولی را افزایش داده باشد نشان داد تحلیل تاثیر مخرب پایه پولی بر نرخ تورم تحلیل غیر علمی و بیشتر متاثر از دیدگاه‌های غیر فنی بوده است و امروز کمتر کسی را می‌توان یافت که ادعا کند افزایش پایه پولی تاثیر شدیدتری بر رشد نقدینگی نسبت به خلق پول توسط بانک‌ها و ضریب فزاینده دارد.

در گزارش وزارت راه و شهرسازی ادعا شده است که در سال‌های ابتدایی اجرای طرح قیمت مسکن باید کاهش پیدا می‌کرد و این در حالی است که در سال اول، طرح هنوز به مرحله عرضه مسکن نرسیده است و بدیهی است که بدون عرضه مسکن به بازار انتظار کاهش قیمت مسکن فاقد منطق خواهد بود.