تغییر الگوهای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن
«تمرکز بر افزایش قدرت خرید خانه‌اولی‌ها و دهک‌های متوسط» از جمله برنامه‌های آخوندی برای وزارت راه و شهرسازی در دولت دوازدهم است که به گفته بسیاری این امر می‌تواند با تکیه بر دور جدید برنامه‌های سیاست‌گذار پولی برای تکمیل سبد تسهیلات مسکن رونق بازار مسکن را به‌دنبال داشته باشد.
«تمرکز بر افزایش قدرت خرید خانه‌اولی‌ها و دهک‌های متوسط» از جمله برنامه‌های آخوندی برای وزارت راه و شهرسازی در دولت دوازدهم است که به گفته بسیاری این امر می‌تواند با تکیه بر دور جدید برنامه‌های سیاست‌گذار پولی برای تکمیل سبد تسهیلات مسکن رونق بازار مسکن را به‌دنبال داشته باشد.
به گزارش گسترش تجارت برنامه‌های جدید برای رونق بازار مسکن درحالی مطرح می‌شود که این بازار در چند سال اخیر رفتارهای متفاوتی از خود نشان داده است. واکنش‌هایی که اغلب متاثر از روند رشد جمعیت، کاهش بعد خانوار، رشد خانوارهای تک نفری، تغییرات اقتصادی و حتی مسائل فرهنگی بوده است.
آمار می‌گوید؛ درحال‌حاضر ۲/۶میلیون مسکن خالی و ۲/۱میلیون مسکن نیمه‌خالی در کشور وجود دارد که به طور عمده در محدوده قیمتی واحدهای لوکس و نیمه‌لوکس قرار دارد. از سوی دیگر آمارهای ساخت‌وساز علائم خروج از رکود در بخش ساختمان را تایید می‌کند.به گفته علیرضا زاهدیان، زمستان ۱۳۹۵ تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های ساختمانی صادر شده ۹/۹ درصد رشد نسبت به زمستان ۱۳۹۴رشد داشته است و در شهر تهران نیز این تعداد با ۲۵/۵ درصد رشد به ۱۸۵۰۸ واحد مسکونی افزایش‌یافته است.
معاون طرح‌های آماری و آمارهای ثبتی مرکز آمار ایران با اشاره به نتایج طرح آمارگیری از نیروی کار در بهار ۱۳۹۶ براین نکته تاکید دارد که نتایج این طرح نشان می‌دهد تعداد شاغلان بخش ساختمان با افزایش ۹۶۱۳۷ نفری نسبت به بهار ۱۳۹۵ همراه بوده است. بنابراین آمارهای حاصل از دو منبع آماری متفاوت علائم خروج بخش ساختمان از رکود را تایید می‌کنند.
علاوه بر این انتظار می‌رود در فاصله‌ای حدود ۱ تا ۳ ماه بخش‌هایی از صنعت که مرتبط به بخش ساختمان هستند نیز از رشد ساخت‌وساز تاثیر مثبت بگیرند. آنچه در ادامه می‌خوانید نظر برخی از فعالان بازار درباره تحولات اخیر بخش مسکن است.
ظهور نشانه‌های رونق در بازار مسکن
حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی: پیش‌نشانه‌های رونق در بخش مسکن نمایان شده و در این بین ایستادگی چند سال گذشته دولت یازدهم برای اینکه رونق در بازار از نوع رونق سفته‌گرایانه نباشد، کمک بسیاری کرده و هم‌اکنون نیز پیش‌نشانه‌های رونق واقعی و مبتنی بر نیاز واقعی مردم و مصرف‌کننده را در بازار شاهد هستیم که این وضعیت به ثبات بازار کمک می‌کند.
ما باید تفاوتی بین رونق سفته‌بازی با رونق واقعی قائل باشیم. اغلب رونق سفته‌بازی، اینگونه است که با دخالت در بازار، تزریق منابع مالی و اجرای سیاست‌های منع یا تشویق می‌شود رونق صوری در بازار، ایجاد کرد. ما در ۴۰ سال گذشته دوران رکود و رونق را همزمان داشتیم. به عنوان نمونه، در سال ۸۶ شاهد بودیم، ناگهان با افزایش ۶۰ درصدی نرخ مسکن روبه‌رو شدیم. این افزایش نرخ به گونه‌ای رخ داد که رونق واقعی را در بازار ایجاد نکرد. به همین دلیل نیز رکود بلافاصله شروع می‌شد.
آنچه سیاست دولت یازدهم بود و در دولت دوازدهم نیز تداوم پیدا می‌کند ایجاد رونق واقعی در بازار مسکن است. بدین‌معنا که مسکن از یک کالای سرمایه‌ای به بازاری تبدیل شود که نیاز مصرف‌کننده را پاسخ دهد. اگر بتوانیم این سیاست را تداوم دهیم آن وقت شاهد افزایش قیمت‌های ناگهانی و بی‌منطق نخواهیم بود و سود معقول و منطبق با شرایط بازار ایجاد می‌شود. در این حالت، مصرف‌کننده واقعی که همان مردم هستند، راضی شده و سود لازم نیز عایدشان خواهد شد.در دوران افزایش نرخ ناگهانی و رونق سفته‌بازانه شاهد بودیم کیفیت قربانی می‌شده زیرا همه می‌خواستند این محصول (مسکن) را که سود زیادی داشت به پایان برسانند و بفروشند به همین دلیل نیز عموما، کیفیت قربانی می‌شد.
اما درحال‌حاضر، چه خریدار و چه سازنده‌های انبوه، قدرت خوبی برای مذاکره در بازار دارند و این کمک می‌کند تا محصولاتی که تولید می‌شود با کیفیت مناسبی ارائه شود.شاید درحال‌حاضر دوران ایده‌آلی در صنعت ساختمان بنا شده اما وضعیت فعلی، تضمینی برای یک دوره پایدار برای یک دهه پیش‌رو است، باید به این نکته نیز توجه کرد که صنعت ساختمان در کشور ما یک صنعت خصوصی است و به غیراز یک دوره تاریخی که دخالت دولت، بازار را به هم زد، خوشبختانه همواره مبتنی بر نظام بازار و دخالت بخشی خصوصی بوده است.
از سوی دیگر همواره عرضه و تقاضا، تعیین‌کننده بازار صنعت ساختمان است، اگر محصولات ارائه شده، باکیفیت باشند به‌راحتی می‌تواند در بازار، مصرف‌کنندگان خود را پیدا کند. اهداف صنعتی‌سازی کاهش هزینه و سرعت بیشتر است و محصولاتی که با این ویژگی‌های ساخته می‌شوند طرفداران خود را دارند و در بازار مورد توجه مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان قرار می‌گیرد.
تاثیرمتغیرهای اجتماعی بر بازار
محمدمهدی مافی ـ کارشناس اقتصاد مسکن: در ۳۰ سال اخیر بحث هرم جمعیتی، تعداد نفر در خانوار و ساختار واحد جامعه که در گذشته با تشکیل خانواده و ازدواج فرزندان شکل می‌گرفت در حال تغییر است که به روشنی بر موضوع اقتصاد مسکن تاثیر می‌گذارد. در جوامع مترقی برای تحولات اجتماعی راهکار در نظر می‌گیرند، اما در جامعه ما اغلب درباره این مسائل دیرتر از زمان وقوع آن فکر می‌شود و اگر کسی در موقع مقرر نسبت به آن هشدار دهد در جوابش می‌گویند مشکل اصلی جامعه ما این نیست.
اما به نظر من از هم‌اکنون باید فکر کنیم تغییر ساختاری که در جامعه اتفاق افتاده چه پیامدهایی برای بخش مسکن خواهد داشت تا به سمت ساخت مسکن متناسب با این ساختار اجتماعی برویم. از ۲۰ سال گذشته تا سال‌های دهه ۸۰ نتوانستیم مشکل مسکن جوانان را برای کسانی که دهه ۶۰ به دنیا آمده بودند، حل کنیم. حالا آن قشر یک مرحله جلو آمده و تشکیل خانواده داده‌اند.
درحال‌حاضر باید فکری کنیم ساختار سالمندی جمعیت و شرایط اجتماعی موجود، دست‌کم در بخش مسکن مشکلات کمتری را رقم بزند. اما نباید راهکارهای عجولانه ارائه داد، بلکه باید با تشکیل اتاق‌های فکر و پژوهش‌های دانشگاهی به این مسائل علمی‌تر نگاه کنیم و راهکارهای کاربردی ارائه دهیم.
تغییر رفتار سرمایه‌گذاران در بازار مسکن
مهدی روانشادنیا ـ تحلیلگر بازار مسکن: نمود تحولات بازار مسکن در سال ۱۳۹۶ را بیش از هر زمان دیگری می‌توان در رفتار این بازار از ابتدای سال ۱۳۹۵ تاکنون شاهد بود. در حقیقت این بازار مبتنی بر رفتار دوره‌های گذشته تحت‌تاثیر وام صندوق یکم و سایر متغیرهای اقتصادی رفتار جدیدی از خود نشان داد.
خریداران با تمایل به واحدهای با عمر بیشتر، متراژ کمتر و در مناطق متوسط شهر تهران و توسعه اجاره‌نشینی، در تیر ۱۳۹۶ ثابت کردند فرمول‌های قدیمی کارآیی کمی در تحلیل شرایط موجود بازار دارند. این تغییرات می‌تواند آدرس مناسبی برای سرمایه‌گذاران بازار مسکن در سال‌های آینده باشند. تحلیل آمار منتشر شده حاکی از آن است که شدت هجوم تقاضای خرید برای مسکن بزرگ متراژ در سال‌های اخیر نسبت به دهه‌های ۶۰، ۷۰ و ۸۰ کاهش یافته است.
از سوی دیگر روند اخیر بازار و تحولات جمعیتی کشور نشان می‌دهد تقاضای کل کشور به سمت تقاضای بهره‌برداران واحدهای مسکونی و مصرف‌کنندگان واقعی است و سهم سفته‌بازان، سرمایه‌گذاران و نگاه به واحدهای مسکونی به عنوان یک سرمایه کمرنگ‌تر می‌شود. توان اقتصادی این قشر واحدهایی با میانه متراژ حدود ۷۰ مترمربع، ارزش‌متراژی ۳/۵میلیون تومان در تهران است. بنابراین گزارش، تحلیل داده‌های آماری حاکی از آن است شرط حیات سازندگان حرفه‌ای ساختمان در این بخش، آمادگی آنها برای دوره جدیدی از مولفه‌های بازار مسکن است.
در این دوره، واحدهای کوچک متراژ (بین ۵۰ تا ۸۰ مترمربع)، در مناطق متوسط شهرها و بافت‌های فرسوده و با ارزش متوسط هر واحد بین ۲۵۰ تا ۳۵۰ میلیون تومان در تهران بیشترین متقاضی را خواهند داشت. از آنجا که برای سازندگان سنتی مطلوبیت اقتصادی این بازار همچون واحدهای لوکس، بزرگ و مرفه‌نشین نیست، پوست‌اندازی جدیدی در روش‌ها و فناوری ساخت، نظام تامین مالی و تسهیلات دولت و شهرداری‌ها شرط تعادل عرضه و تقاضا در سال‌های آینده است.
آمار تیرماه مسکن شهر تهران نیز حاکی از آن است که ۴/۳ درصد واحدهای مبادله شده شهر تهران، ارزش بیش از ۱۰ میلیون تومان در هر مترمربع داشته، ۳۴ درصد واحدها ارزش متراژی بیش از ۵ میلیون تومان و ۶۰ درصد واحدها ارزش متراژی بین ۲ تا ۵ میلیون تومان داشته‌اند. ۲/۱درصد واحدها متراژ بیش از ۲۰۰ مترمربع داشته، ۴/۶درصد بین ۱۵۰ تا ۲۰۰ مترمربع، ۲۱/۷ درصد بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ مترمربع و ۶۲ درصد بین ۵۰ تا ۱۰۰ مترمربع زیربنا داشته‌اند. روانشادنیا تصریح کرد: بیشترین فراوانی مربوط به واحدهای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع، نرخ متوسط ۳ تا ۳/۵ میلیون تومان و میانگین ارزش هر واحد مسکونی ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان است.
