حرکت معکوس تهران/ مال سازی در دنیا رو به تعطیلی در پایتخت هر روز بیشتر از دیروز !

آمارها نشان می دهد که مال سازی در آمریکا رو به کاهش رفته و مال ها یکی پس از دیگری تعطیل می شوند اما در تهران، هر روز به مال جدیدی مجوز داده می شود.

 

به گزارش تیترشهر: مطابق آمارها تا سال 2022 از هر چهار مال امریکا یکی تعطیل خواهد شد. این تعطیلی به موجب رونق فروش آنلاین رخ می دهد و مشتریان با استفاده از سرویس های آنلاین به خرید محصولات مورد نظر خود خواهند پرداخت.

همین امر سبب شده تا سرمایه گذاری در امر اخت و ساز مال نیز کاهش چشمگیر داشته باشد و تقریبا در چند سال اخیر مال بزرگی در این کشور افتتاح نشود.

اما کیلومتر ها دورتر از آمریکا، با وجود رونق فروش آنلاین محصولات مختلف، هنوز سرمایه گذاری بر ساخت مال ادامه دارد.

این سیاست اشتباه تبعات منفی بسیاری برای شهری مانند تهران داشته و ترافیک سرسام آور و تجمل گرایی را می توان از آفت های آن عنوان کرد.

البته ناگفته نماند که مال ها هنوز در تهران رونق دارند و هرچه که در محلات شمالی شهر احداث شوند، مشتریان بیشتری به خود جلب می کنند.

یک سال پیش پشم چی زاده، معاون شهردار تهران در پاسخ به منتقدان صدور مجوز مال سازی در تهران گفت که قصد شهرداری ایجاد یک مال در هر منطقه و کاهش ترافیک و مسافرت های درون شهری است.

اما با همین وجود نیز هنوز عده زیادی از مردم جنوب و مرکز شهر خود را به مال های شمال شهر می رسانند.

متاسفانه فرهنگ غلط و عادت بد مردم ایران در بازدید از مال ها نیز موجب می شود که این مراکز همه شلوغ باشند. فهنگ غلط سبب می شود که افراد تنها برای خوشگذرانی، قدم زدن و دیدار با دوستان خود به مال ها مراجعه کنند و موجبات بروز ترافیک را فراهم سازند.

علاقه زنان ایرانی در بازدید از پاساژها و مال ها بی نظیر است و با وجود اینکه عده زیادی نیاز به خرید ندارند، با این حال ساعاتی را در پاساژها و مالها می گذرانند.

در حالیکه در تمام دنیا مردم به صرفه جویی در وقت و انرژی می پردازند، مردم ایران با هدر دادن انرژی در ترافیک و وقت خود در مال ها، صدمات جبران ناپذیری به اقتصاد ملی وارد می کنند.

 

مطالعات کارشناسان شهری نشان می دهد تهران بعد از شهر مشهد؛ دومین کلانشهر در کشور است که درگیر توسعه نامتوازن مگامال ها و مراکز تجاری شده است. مراکزی که بدون هیچ مبنای توسعه شهری و قواعد شهرسازی ساخته می شوند تا مصرف گرایی را به ساکنان شهرها و البته یک سرمایه گذاری دو سر برد را برای سرمایه گذاران به ارمغان آورد.

اگرچه این روزها وجود مال ها و مگامال های بزرگ در بالا و پایین شهر نشان توسعه یافتگی و توزیع عادلانه منابع اقتصاد شهری به شمار می رود؛ اما در واقع پشت پرده توسعه روزافزون این مراکز تجاری چیز دیگری است که سرمایه گذاران برای پیشبرد اهدافشان به شهروندان تلقین می کنند. توسعه نامتوازن مگامال ها  تنها یک معامله دو سر برد برای سرمایه گذاران و البته ترویج مصرف گرایی، افزایش معضلات شهری، عدم توسعه عادلانه خدمات شهری و ترافیک روزافزون برای ساکنان شهرهاست.

 

به عبارت ساده تر با نگاه اجمالی به توسعه مال ها درشهرهای مطرح دنیا نشان می دهد، شهرهایی که به دنبال جذب سرمایه های داخلی و خارجی بوده اند تا در کنار نداشتن پشتوانه هویتی، فرهنگی، اجتماعی و تاریخی در درگاه دیپلماسی شهری حرفی برای گرفتن داشته باشند؛ به این نتیجه رسیده اند که توسعه این ابر مراکز تجاری بیشتراز آنکه به توسعه اقتصاد شهری آنها کمک کند؛ معضلات شهری را زیاد کرده تا به شهرهایی با آسمان خراش های لوکسی تبدیل شود که حتی برای کسب و کار نیز حداقل های شهری را برای ساکنانش نمی تواند فراهم کند؛ چه برسد به زندگی شهری.

 

اگر نگاهی اجمالی به توسعه مال ها در کشور امارات متحده عربی و شهر دوبی بیندازیم به خوبی درمی یابیم که هدف از توسعه مال ها در این شهر کوچک اما پرزرق و برق درغرب آسیا؛ تبدیل آن به یک شهر ساحلی مصرفگرا و تجملاتی بود. در واقع طراحان این شهر در 4 دهه اخیر به این نتیجه رسیدند که تنها راه تبلیغ یک شهر بیابانی ساخت برج های سر به فلک کشیده لوکس و تجملاتی و مال های خرید است با یک ظاهری آراسته تا جایی برای توریست خرید در خود ایجاد کند.

 

اما اگر از مشکلاتی که مجموعه جزایر کشور امارات متحده عربی دارد؛ بگذریم؛ نزدیک به دو دهه است که شهر تهران به نقطه هدف سرمایه گذاران در جهت ساخت مراکز بزرگ تجاری و خرید تبدیل شده است. هر چند این روزها شهر مقدس مشهد به جهت توریست پذیر بودن آن در این زمینه گوی سبقت را روبوده و با دارا بودن 127 مگا مال قبل از تهران رتبه اول را دارد؛ اما شهر تهران نیز با توجه به مگامال هایی که در دست ساخت دارد؛ به زودی وضعیتی به مراتب بدتر از مشهد ازجهت رشد نامتوازن این مراکز تجاری و خرید خواهد داشت.

 

کارشناسان شهری بر این باورند که ساخت مال های تجاری توسعه پایدار شهری را زیر سوال می برد. در واقع رشد بدون قاعده این مراکز بزرگ هرچند دسترسی شهروندان را به محصولات تجملاتی و یا درحالت خوشبینانه محصولات مصرفی  شان به صورت یکجا فراهم می کند؛ اما درمقابل سایر حقوق شهروندی آنها مانند مدیریت زمان، سرانه های خدماتی، فرهنگی، اجتماعی و آرامش را از آنها می گیرد. یک معادله نابرابر که در این میان شهروندان ضرر می کنند و صاحبان سرمایه سود!

 

 

به اعتقاد محمد مهدی عابدی طراح شهری و استاد دانشگاه؛ توسعه پایدار شهری توسعه‌ای است که تمام جنبه‌های کالبدی، اجتماعی، زیست محیطی اقتصادی، ترافیکی و ... را در شهر همگام با هم پیش ببرد؛ البته باید به این مساله نیز توجه داشت که علاوه بر تأمین نیازهای حال حاضر شهروندان، نیاز نسل‌های آینده را در نظر بگیرد. در حال حاضر تمامی شهرهای پیشرفته دنیا توسعه را بر مبنای موازین پایداری لحاظ می‌کنند. به عنوان مثال سعی دارند اثرات هر پروژه ای که قرار است در شهرشان طراحی و اجرا کنند را در زمینه های اقتصادی، اجتماعی، کالبدی، ترافیکی، زیست محیطی و ... بسنجند و سپس دست به اقدام بزنند.

 

بر اساس این تعریف از توسعه پایدار شهری، همان یک نگاه اجمالی به وضعیت تهران کافی است تا دریابیم که این کلانشهر در دودهه اخیر به طرز عجیبی اسیر ساخت و ساز لجام گسیخته، بزرگراه های درون شهری عظیم، برج‌های غول آسا و مال ها و پاساژهای متعدد شده است که  توسعه پایدار را در این کلانشهر به چالش کشیده است. به عبارت ساده، بسیاری از این مگاپروژه‌ها نه تنها مشکلی از تهران حل نکرده اند، بلکه مشکلات بسیاری نیز به آن افزوده‌اند به گونه ای که از نظر ما کارشناسان شهری یکی از اتفاقات نگران کننده در شهر تهران ساخت بیش از حد مال ها و پاساژ هاست.

 

اثرات سوء دیگری که توسعه مال ها دراقتصاد شهری دارد؛ ازبین رفتن اقتصاد خرد محلی تحت پوشش پدیده دامپینگ( عرضه کالاها با قیمت پایین)است. مطالعات نشان می دهد که در دهه های اخیر توسعه هایپرمارکت ها آسیب اقتصادی زیادی را به واحدهای صنفی کوچک مانند سوپر مارکت‌ها وارد کرده اند. به عبارت ساده تر؛ با ساخت یک فروشگاه زنجیره‌ای تعداد زیادی از این واحدها مجبور به تعطیلی کشانده می شوند که ماحصل آن افزایش بیکاری است.

 

طبق آمار موجود هر سوپر مارکتی که بسته شود نزدیک به 3 نفر از افراد جامعه بیکار می‌شوند. این درحالی است که با ساخت هر مال به نسبت افرادی که از کار بیکار می شوند، تعداد بسیار کمی مشغول به کار می‌شوند که این روند نه به نفع فروشندگان نه به نفع شهروندان است.

 

از سوی دیگر یکی دیگر از آسیب هایی که توسعه مال ها و متعاقب آن بسته شدن مراکز خرد اقتصاد محلی به شهرها وارد می کند؛ این است که سرزندگی، نظارت اجتماعی و امنیت محله به مخاطره افتاده و باعث از بین رفتن فضاهای شهری محلی می شود.

 

 

ترافیک ارمغان شوم مگامال ها

معضل دیگری که با افزایش مال ها در تهران ایجاد شده؛ ترافیک است. اگر در کشورهای اروپایی و آمریکایی نیز مگامال ها خیلی زودتر از کشورهای آسیایی توسعه یافته است؛ اما قبل از ایجاد این مراکز بزرگ تجاری زیرساخت های شهری، ترافیکی، حمل و نقل عمومی و ... نیز در این کلانشهرها توسعه یافته است. در واقع یک رشد متوازن شهری در شهرهای مطرح ایجاد شده است.

 

اما در تهران با تجمیع چند ملک مسکونی، ازبین رفتن باغات و خانه های قدیمی و ویلایی در معابر تنگ و باریک مال ها و آسمانخراش ها ایجاد شده است. آن هم در شرایطی که هیچ کدام از زیرساخت های شهری آماده ایجاد این مراکز بزرگ مصرفی و تجاری نبوده اند. گشت و گذاری کوتاه درمحله های شهر تهران این نابه سامانی را در حوزه شهرسازی به خوبی نشان می دهد. ساخت مال های بزرگ در مناطق بالای شهر  و معضلات ترافیکی ای که در محدوده های این مراکز ایجاد شده به خوبی مؤید این مساله است. عابدی، طراح شهری درباره این توسعه نامتوازنی که محصول رشد بی رویه مال ها در تهران است اعتقاد دارد؛ مدیران شهری بسیاری از الگوهای کالبدی غرب را بدون توجه به الزامات و نیازهای شهری وارد ایران کردند، در ارتباط با این موضوع مشکلات زیادی در شهر بوجود آمده است. یکی از این مشکلات الزامات ترافیکی احداث مجتمع ها است.

 

ساخت مال ها مستلزم مکان‌یابی مناسب و در نظر گرفتن موازین ترافیکی است، متاسفانه اکثر قریب به اتفاق مال‌ها در تهران بدون توجه به تولید سفر و تقاضای شدیدی که ایجاد می کنند، در مجاورت بزرگراه و شریان‌های اصلی شهر ساخته شده‌اند و در ساعات پیک، ترافیک شدیدی را تا چندصد متر اطراف خود به وجود می آورند. برای درک این موضوع کافی است در ساعات عصر تا شب سری به مجتمع کوروش در بزرگراه ستاری و یا مجتمع پالادیوم در شمال تهران بزنید.

 

اگر مال‌ها درست مکان‌یابی نشوند، با خود ترافیک و به تبع آن آلودگی های محیطی مانند آلودگی هوا و آلودگی صوتی را به همراه خواهند داشت. این مال ها نه تنها ترافیک شدیدی را در محورهای مجاور خود به وجود آورده‌اند، بلکه آرامش و آسایش را از ساختمان های مسکونی اطراف خود بریده اند. مشتریان این مجتمع ها به واسطه مکان‌یابی نامناسب این محل ها برای پیدا کردن جای پارک به هر کوچه و پس کوچه ای سر میزنند، از طرفی حضور دائم غریبه‌ها در محله سبب کاهش امنیت محله های مسکونی اطراف می‌شود و در واقع کوچه‌های مسکونی در اطراف این مال‌ها مکانی برای پارک خودروهای میهمان مال‌ها می‌شود.

 

 

مال ها قاتل فضاهای شهری

 

وجود فضاهای شهری در یک شهر نشانه مردم سالاری در سیستم حاکمیت محلی آن است. چرا که نشانه این است که حاکمیت محلی در نظر دارد که حق شهروندانش است که بتوانند در فضایی آزاد، امن و ایمن به تعاملات اجتماعی بپردازند. یکی از دشمنان مدرن فضاهای شهری، توجه بیش از حد مدیران شهری به احداث مال هاست. به نظر می‌رسد در پس ذهن مدیران شهری، توسعه فضاهای شهری پیاده محور جای خود را به توسعه مال ها و پاساژها داده است. فضاهای نیمه عمومی‌ که بیش از آنکه توسعه اجتماعی و تعاملات بین شهروندان را هدف قرار داده باشد، با هدف ارتقای اقتصادی و پر کردن جیب صاحب مال ساخته شده است.

 

به هر حال خاستگاه اصلی و در واقع باید گفت زادگاه مال‌ها، آمریکا است، این مراکز بزرگ تجاری پس از جنگ جهانی دوم در آمریکا متولد شدند و در سال‌های بعد این شیوه فعالیت اقتصادی و در واقع شکل مدرن بازارها از آمریکا به سایر کشورها صادر شد و حالا پای آنها به ایران هم باز شده است.

 

هنوز کسی نمی‌داند شهرداری‌ها در تهران و دیگر شهرهای کشور مجوز ساخت چه تعداد مال را صادر کرده‌اند اما منابع غیر رسمی خبر از صدور مجوز یکصد مجتمع تجاری می دهد که تعداد زیادی از آنها به صورت مال ساخته می‌شوند. تحلیلگران حوزه شهری بر این باورند که تهران ظرفیت بارگذاری‌های تجاری بیشتر را ندارد و شهرداری‌ها باید به جای تقویت مراکز تجاری جدید به فکر توسعه فضاهای عمومی و همچنین تقویت کاربری‌های فرهنگی و اجتماعی و آرام سازی شهر باشند، به‌ طوری‌که مردم بتوانند در این شهر زندگی کنند و تهران شهری در خدمت اقتصاد و درآمد‌زایی نباشد، بلکه در خدمت زندگی باشد.

 

 سوت پایان ساخت مجتمع های تجاری در شمال تهران!

 

هر چند در چند سال اخیر شهرداریتهران سعی کرد تا با اعمال ممنوعیت برای ساخت‌و‌ساز مراکز تجاری چندمنظوره در مناطق اشباع‌شده، ساماندهی کند؛ اما همچنان بازار ساخت و ساز مجتمع های تجاری بزرگ در این محدوده ها که محوزهای آن سال ها قبل صادر شده، داغ است. می‌شود. در واقع مدیریت قبلی شهر تهران با پذیرش دو اشکال اساسی در روند ساخت «مال»‌ها، در نظر داشت الگوی از قبل توصیه شده توسط کارشناسان را برای هدایت سرمایه‌گذاران به مناطق فقیر و مستعد - به لحاظ سرانه‌های تجاری - پیاده کند.  این طرح در قالب نقشه «تنظیم و توزیع سرمایه‌گذاری در بازار مراکز تجاری چندمنظوره»، این نوع ساخت‌و‌سازها در مناطق جنوبی شهر - مناطق فرسوده - را مشمول تخفیف تا 50 درصد در عوارض  می کرد. اما همین طرح نیزمعادله شهرسازی در مناطق جنوبی را نیز به هم ریخت!
هرچند شهردار وقت تهران هشدار کارشناسان بازار مسکن و ساختمان را که دست‌کم در پنج سال گذشته درخصوص اشکالات بازار مال‌سازی پایتخت طرح می‌کردند؛ پذیرفت اما طرحی که ارائه کرد نیز سبک زندگی در مناطق جنوبی و محروم شهر تهران را به آشفته بازاری تبدیل کرد که حاصلی جز ترافیک نداشت.

 

مطالعات کارشناسان شهرداری نشان می داد بخش زیادی از مال‌ها در پنج منطقه اول و منطقه 22 شهر استقرار پیدا کرده‌اند که این روند نشان‌دهنده توزیع مال‌ها به بدترین شکل در مناطق شمال و غرب تهران بود. همین نتایج مطالعاتی کافی بود تا 6 منطقه از پایتخت از مجتمع‌های تجاری و البته ترافیک ناشی از آن اشباع شوند .

متاسفانه نخستین تصور غلط که عمدتا در ذهن مدیران شهری تهران  دراین خصوص وجود دارد؛ نحوه مدیریت ساخت‌وسازهای تجاری است. مدیریت شهری تهران معتقد است: شهرداری فقط مجوز صادر می‌کند و این بخش خصوصی است که متناسب با تشخیص مکان سرمایه‌گذاری درخواست خود برای اخذ پروانه را ارائه می‌دهد؛ این در حالی است که مطابق با تحلیل کارشناسان اقتصاد شهری، شهرداری می‌توانست با استفاده از اهرم پروانه‌ها، سکان مدیریت توزیع مال‌ها بین مناطق 22 گانه شهر تهران را به دست گیرد و از تجمع بدقواره و بی‌قاعده مراکز تجاری در برخی مناطق تهران جلوگیری کند.

 

 

علاوه بر این دومین تصور غلط شکل گرفته آن است که کل شهر تهران از وجود مراکز تجاری اشباع شده و سرمایه‌گذاری جدید در این بازار به کسب سود مورد انتظار سرمایه‌گذار منجر نخواهد شد اما یافته‌های کمیسیون شهرسازی شورای چهارم شهر تهران  با رد این دو تصور اشتباه نشان می داد: شهرداری‌ها می‌تواند با اجرای یک نقشه جدید سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مال‌سازی علاوه بر مهار مال‌سازی‌های افراطی در محله‌های اشباع شده، سرمایه‌گذاران را به مناطق مستعد و خالی از مال هدایت کند. در این مسیر امکان ارائه مشوق‌های سرمایه‌گذاری برای توزیع متوازن پروانه‌های تجاری در مناطق مختلف شهر نیز تدارک دیده شده است.

 

در این نقشه یک راهکار دو مرحله‌ای برای ساماندهی بازار مال‌سازی در تهران پیش بینی شده است که در قالب مرحله اول شهرداران مناطق 22 گانه تهران باید با مراجعه به آمارها و اطلاعات «رصد خانه شهر تهران» آخرین وضعیت توزیع منطقه‌ای مراکز تجاری در پایتخت را به لحاظ تعداد مال‌های موجود و در حال ساخت در هر منطقه شناسایی کند و ظرفیت خالی یا میزان اشباع هر منطقه از وجود مال‌های تجاری را برآورد کنند. مطالعات کمیسیون شهرسازی و معماری شورای چهارم شهر تهران نشان می داد که باید شهرداری تهران با لحاظ ظرفیت بالقوه مناطق جنوبی پایتخت و سایر مناطق مستعد مال‌سازی از طریق ابزارهای تشویقی نسبت به هدایت سرمایه‌گذاری در این مناطق اقدام کند.
 

در حال حاضر بیش از 60 تا 70 درصد «مال»‌های در حال ساخت، در مناطق یک تا 5 و منطقه 22 قرار دارد؛ این در حالی است که در مناطق 7 تا 12 و 14 تا 18 تعداد مراکز تجاری قابل مقایسه با مناطق شمال و غرب تهران نیست.

 

 

مناطق 7 تا 12 و 14 تا 18 از جمله مناطق مستعد جنوبی پایتخت در بافت فرسوده هستند که چون در سال‌های اخیر رغبتی به سرمایه‌گذاری تجاری در آنها وجود نداشت و شهرداری از اهرم هدایت سرمایه‌گذار استفاده نکرده از یکسو ورود جمعیت از سایر مناطق به این محدوده برای مراجعه به مراکز تجاری وجود ندارد و به تبع آن از سوی دیگر میل به سکونت ضعیف‌تر از سایر مناطق تهران است که خود انگیزه نوسازی بافت فرسوده را تضعیف کرده است اما در قالب این نقشه برای ساخت مال در بافت فرسوده تخفیف 50درصدی در هزینه‌های مربوط به اخذ پروانه تجاری محاسبه شده است که با توجه به اینکه هزینه عوارض ساخت‌و سازهای تجاری به ازای هر متر مربع به‌طور متوسط حدود 5 تا 6 میلیون تومان (به استثنای راسته‌ها و بورس‌های تجاری) است، هزینه سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده به‌صورت چشمگیری کاهش پیدا می‌کند.

 

اما به رغم دستورالعملی که کمیسیون شهرسازی و معماری شورای چهارم شهر تهران در مقابل شهرداری تهران قرار داد؛ اما نمی توان بدون توسعه زیرساخت های شهری و ترافیکی باعث توسعه بی رویه مال ها در جنوب تهران شد! همین الان محله هایی مانند یافت آباد، نعمت آباد، امام زاده حسن و ... که مراکزسنتی تجاری را دردل خود جای داده بود با رشد مراکزتجاری دچار مشکل شده اند.