دست خالی دولت در بخش مسکن!
از زمان روی کار آمدن حسن روحانی، برنامه های چهارگانه دولت در بخش مسکن عمدتا با مشکل کمبود نقدینگی مواجه شده است. البته دولت توانست نظام تامین مالی مسکن را از طریق تسهیلات احیا کند و سود وام خانه اولی‌ها را به هشت درصد و در بافت فرسوده به شش درصد کاهش دهد اما نوسان بازارهای ارز، طلا و مسکن، این برنامه را تحت تاثیر قرار داد.
به گزارش ایسنا، دولت تدبیر و امید طی چهار سال اول با کنار گذاشتن مسکن مهر عمده تمرکز خود را بر روی بالا بردن توان خرید متقاضیان مصرفی و نیز احیای نظام تامین مالی مسکن گذاشت، نظامی که به گفته وزیر راه و شهرسازی همچون بمباران سوریه و یمن توسط یک آقایی ویران شده بود.
کاهش نرخ سود وام مسکن یکم به ۶ درصد
به دنبال سیاست کنار گذاشتن تولید مسکن دولتی، دولت اقدام به تشکیل صندوق پس‌انداز مسکن یکم در اواخر سال ۱۳۹۳ کرد. سود این تسهیلات ابتدا ۱۴ درصد بود که سپس به ۱۳، ۱۱، ۹.۵ و ۸ درصد کاهش پیدا کرد و در بافت فرسوده به ۶ درصد رسید.
عدم تمایل بخش خصوصی برای سرمایه گذاری در بافتهای ناکارآمد
یکی دیگر از سیاست‌های دولت در بخش بافتهای فرسوده و ناکارآمد است. هدف این بود که تسهیلات برای برای دهک های اول تا سوم مخصوصا محلات هدف بازآفرینی شهری طبق تجارب جهانی در برخی کشورها از قبیل کره جنوبی، ترکیه، انگلستان، اتریش وغیره از حداقل ۵۰ الی ۹۰ درصد قیمت ملک را شامل شود.
سال گذشته بانک مسکن با استفاده از تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم و با رعایت سقف حداکثر هزار میلیارد تومان به انبوه سازان صرفا برای نوسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری تسهیلات ساخت مسکن در نظر گرفت و اعطای این تسهیلات منوط به سپرده گذاری انبوه سازان در صندوق پس انداز مسکن یکم طبق ضوابط و مقررات موجود و لزوم فروش اقساطی تسهیلات موصوف پس از ساخت مسکن به افراد، با رعایت سقف حداکثر هزار میلیارد تومان ایجاد تعهد برای صندوق بود. طبق این برنامه قرار است در قالب مسکن صندوق برای توانمند سازی مردم و توانمندسازی انبوه‌سازان وام‌هایی با مبلغ ۱۶۰ میلیون تومان با ۶ درصد کارمزد در محلات فرسوده و ناکارآمد شهری اختصاص یابد. اما عدم توجیه سرمایه‌گذاران از ریسک‌های سرمایه‌گذاری در این طرح باعث شده تا طرح‌های نوسازی به کندی پیش برود.
مسکن اجتماعی روی کاغذ باقی ماند
مسکن اجتماعی نیز یکی دیگر از فعالیت‌هایی است که دولت آن را جایگزین مسکن مهر کرد اما نه با آن ابعاد و گستردگی. در این طرح قرار است برای تامین سالیانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی اقشار کم درآمد جامعه، علاوه بر یارانه دولتی قرار است ۲۴ هزار میلیارد ریال، ۲۴۰۰ میلیارد تومان (تسهیلات بانکی) و یک میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان کمک‌های بلاعوض پرداخت شود. در این طرح افرادی که تمایل دارند از تسهیلات بانکی استفاده کنند، می‌توانند به نسبت شهرهای بزرگ و کوچک در کشور از تسهیلات بانکی ۳۰، ۴۰ و ۵۰ میلیون تومانی استفاده کنند. این طرح نیز بنا به گفته وزیر راه و شهرسازی به دلیل عدم اختصاص اعتبارات لازم هنوز به مرحله اجرا نرسیده است.
طرح جایگزین مسکن مهر آمد
اما امسال طرح دیگری از سوی شرکت عمران شهرهای جدید برای احداث ۵۰ هزار واحد مسکونی ارایه شده که از آن به عنوان جایگزین مسکن مهر یاد می شود. حبیب الله طاهرخانی ـ مدیرعامل شهرهای جدید ـ می گوید که امسال در هفته دولت ۱۲ پروژه مسکونی را شروع می کنیم که ۱۰ هزار واحد را شامل می شود و در دهه فجر ۵۰ هزار واحد مدنظر قرار می گیرد. نظام اجرای آن هم در قالب قرارداد مشارکتی است. به این صورت که انبوه‌سازان با ما وارد مشارکت می شوند، هزینه ساخت را می پذیرند و می توانند از تسهیلات ساخت استفاده کنند. نهایتا کار که تمام شد واحدها بین ما و شرکایمان تقسیم می شود. وی از مذاکره با بانک مسکن برای واگذاری این واحدها به خانه اولی‌ها خبر داد. طاهرخانی این را هم گفت که مجموعه شهرهای جدید قبل از شروع مسکن مهر تماما با الگوی مشارکت مدنی ساخته شد اما قطعا افرادی که در این ۵۰ هزار واحد با ما شریک می شوند تقاضای بازار را در نظر می گیرند.
بازار مسکن از ابتدای سال جاری رشد حباب گونه ای را آغاز کرد. البته رشد این بازار هنوز حدود ۱۰۰ درصد نسبت به بازارهای سکه و ارز پایین تر است اما افزایش تدریجی قیمت مسکن از آذرماه سال قبل کلید خورد، از ابتدای اردیبهشت ماه سال جاری اوج گرفت و در تیرماه به بالاترین حد خود رسید. در تیرماه سال جاری میانگین قیمت مسکن شهر تهران متری شش میلیون و ۹۷۰ هزار تومان شد که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵۴ درصد افزایش را به ثبت رساند.
بر این اساس، وزارت راه و شهرسازی روز ۱۴ تیرماه ابتدا راهکارهای ۹ گانه کنترل بازار مسکن را با حضور فعالان و کارشناسان این بخش بررسی کرد. سپس عباس آخوندی چهار لایحه را برای تصویب به هیات دولت پیشنهاد داد؛ لوایحی که کارشناسان می گویند به دلیل قدرت اثرگذاری اقتصاد کلان بر بازار مسکن، دست اندرکاران این حوزه نمی توانند به طور مستقل برنامه های سرکوب قیمت مسکن را پیاده سازی کنند. همچنین برخی کارشناسان، این راهکارها را دیرهنگام می دانند.
ریشه‌های اصلی جهش قیمت در بازار مسکن
ریشه‌ی اصلی افزایش قیمت مسکن را می‌توان در عواملی مانند افزایش نقدینگی، رشد قیمت در بازارهای موازی و دنباله‌روی مسکن از سطح عمومی قیمت‌ها، ثبات قیمت مسکن در سال‌های پیشین، ساختار بازار مسکن (به‌طور مثال: عدم تقارن اطلاعات، زمان‌بر بودن ساخت‌وساز)، کاهش عرضه‌ی واحدهای کوچک‌متراژ، افزایش هزینه‌های تولید، تأثیر شهرسازی نامتقارن بر تمرکز تقاضای مسکن بر برخی مناطق خاص و نقش عوامل روانی و نااطمینانی در آغاز جهش قیمتی پیدا کرد.
در هفته های اخیر عباس آخوندی ـ وزیر راه و شهرسازی ـ لوایحی را به دولت ارسال کرد. تعدیل بازار مسکن با افزایش عرضه واحدها برای فروش و اجاره، کنترل سوداگری در بازار مسکن با استفاده از قوانین مالیاتی، حمایت فوری از مستاجران در برابر تحولات بازار مسکن از طریق قراردادهای دو ساله و تعیین سقف ۱۰ درصد برای افزایش اجاره بهای سالیانه و لایحه دوفوریتی پیش نویس قانون پیش فروش ساختمان، اهم برنامه های جدید وزیر ساختمان دادمان را تشکیل می دهد.
