به گزارش «صما» بر اساس قانون موجود در حوزه پیش‌فروش که مهم‌ترین بندهای آن دو موضوع «لزوم اخذ مجوز برای تبلیغات پیش‌فروش از وزارت راه و شهرسازی» و «صدور پیش سند از سوی پیش فروشنده برای پیش خریدار» است، کلیه انبوه‌سازان یا سرمایه‌گذاران حوزه ساختمان اعم از مسکونی یا غیرمسکونی مکلف هستند تا برای اجرای فعالیت موردنظر خود در بخش ساختمان، پس از خرید زمین، از شهرداری جواز ساخت و شناسنامه فنی ملک گرفته و بر اساس این دو مدرک، برای پیش خریداران در دفاتر اسناد رسمی پیش سند صادر کنند که در این مورد، پیش سند عیناً کارکرد سند رادار است.
علت تصویب چنین قانونی وجود تعداد زیادی پرونده‌های شکایت در محاکم قضایی از «به‌اصطلاح انبوه‌سازانی» است که پس از درج تبلیغات در رسانه‌ها و جمع‌آوری مبالغ بالایی پول از مردم، بدون آنکه کوچک‌ترین فعالیتی در آن زمین کرده باشند، متواری می‌شدند.
بااین‌حال، این قانون هرچند در همه شهرها به‌جز تهران در حال اجراست، اما از نظر برخی منتقدان و کارشناسان، هم در اصل آن و هم در اجرای آن اشکالاتی وجود دارد.
وجود تناقض در ذات و ماهیت قانون پیش‌فروش
در این خصوص یک کارشناس حقوقی املاک و مستغلات بابیان اینکه اولین ایراد کارشناسی و حقوقی به قانون پیش‌فروش مربوط به دخالت دولت با قانون آمری است گفت: طبق این قانون در مواردی رعایت مفاد قانون به حدی در نظر قانون‌گذار اهمیت دارد که به‌هیچ‌عنوان نمی‌تواند نقض آن را برتابد و درنتیجه به مردم که علی‌الاصول مکلف به اجرای قانون هستند اجازه نمی‌دهد خلاف آن توافق و عمل کنند. این در حالی است که این قانون بعد از انقلاب به‌صورت مستمر چند بار تصویب‌شده و هر بار به دلایل مختلفی نتیجه مطلوبی در این خصوص حاصل نشده است.
محمود حقیقت‌طلب با بیان مطلب فوق به «صما» گفت: دلیل این عدم موفقیت ناشی از ذات و ماهیت پیش‌فروش است. پیش‌فروشی مسئله اعتباری و اعتمادی است که با ذات آمری تناقض دارد.
حقیقت‌طلب در ادامه بابیان اینکه نکته ایرادی دیگر در بخش کیفری قانون پیش‌فروش نهفته شده است گفت: جنبه کیفری آن مربوط به بلوکه شدن ثمن در بانک‌ها است. از آنجایی‌که یکی از روش‌های تأمین مالی برای تولید مسکن، دریافت تسهیلات بانکی توسط سازندگان است درصورتی‌که شخص سازنده تا پیش از پیش‌فروش اقدام به دریافت تسهیلات کند هیچ بانکی این اجازه را نمی‌دهد تا سازنده اسناد خرید را به خریداران منتقل کند درصورتی‌که در قانون پیش‌فروش ساختمان ذکرشده که این اسناد باید توسط سازنده و فروشنده به پیش خریداران منتقل شود.
حقیقت‌طلب در ادامه همین مبحث بابیان اینکه از سوی دیگر تسهیلات مسکن نیز با پیشرفت فیزیکی پروژه به خریداران داده می‌شود گفت: اما حین پیشرفت فیزیکی و ساخت پروژه خریدار اقدام به دریافت تسهیلات بانکی کرده و اقساط خود را نیز پرداخت کند درصورتی‌که برای پیش فروشنده اشکالی ایجادشده و چک‌هایش به نحوی نقد نشود وضعیت به چه شکلی باید ادامه پیدا کند.
این کارشناس حقوقی املاک و مستغلات در این خصوص افزود: در وهله اول باید گفت پیش‌فروشنده ازآنجایی‌که نیاز وافری به ثمن دارد اقدام به پیش‌فروش می‌کند بنابراین این وضعیت به دلیل بلوکه شدن ثمن اشکالات متعددی پیدا کرده و در ثانی کارشناس معرفی‌شده بانک برای تائید پیش رفت فیزیکی بنا درخواست مالی می‌کند که این مورد می‌تواند اثرات منفی بر قیمت نهایی ملک داشته باشد.
نادیده گرفتن نقش مشاوران املاک در قانون پیش‌فروش
وی در خصوص مشکلات بعدی این قانون متذکر شد: بخش بعدی مربوط به کیفری مشاوران املاک است (طبق ماده 24 قانون «پیش‌فروش ساختمان»، «مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش، به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.) بنابراین هیچ مشاور املاکی وارد این مقوله نشده و تنها باکسانی تعامل خواهند کرد که از قبل شناختی داشته و بدون تردید این معاملات با هزینه بیشتری به سرانجام خواهد رسید.
این کارشناس حقوقی املاک و مستغلات در ادامه تأکید داشت: به‌هرحال این قانون ازآنجایی‌که برای سرمایه‌گذاران و سازندگان مقرون‌به‌صرفه نیست، عملاً اجرانشده است. همچنین مشاوران املاک نمی‌توانند به آن پایبند باشند؛ چون قدرت اجرایی ندارند و باید سازندگان و پیش فروشنده‌ها به آن مقید باشند.
وی همچنین گفت: طبق این قانون می‌توان پروژه‌ها را در مرحله فونداسیون واگذار کرد گفت: ازنظر قانون مدنی این مشکلات متعددی دارد زیرا فروش چیزی که وجود ندارد وجه قانونی نیز نخواهد بود.
فرهنگ‌سازی اصل اول پیش‌فروش
حقیقت‌طلب بابیان اینکه توصیه اول به دولت این است که به‌طورکلی از ورود به مسئله پیش‌فروش خودداری کند تأکید کرد: به‌هرحال ورود دولت باعث افزایش فعالیت‌های پنهانی و پر ریسک می‌شود.
حقیقت طلب در ادامه با اشاره به اینکه باید دولت در خصوص فرآیند پیش‌فروش تنها فرهنگ‌سازی و آموزش دهد تأکید کرد: به لحاظ اینکه به‌طور دقیق مشخص نیست در اصلاحیه این قانون چه مواردی قرار است لحاظ شود، با توجه به تجارب موجود در این زمینه، بهترین راهکار این است که دولت به‌جای اصلاح قانون، سکوت کند و در خصوص چنین معاملاتی مداخله نکند. دولت صرفاً باید از طریق رسانه‌ها فرهنگ‌سازی کند و به مردم آموزش لازم را در بخش پیش‌فروش مسکن بدهد.
وی با تأکید بر اینکه تناقضات متعددی در قوانین بسیار زیاد است و ما با آمری کردن، محدود کردن و تعدیل کردن قانون به هیچ جا نمی‌رسیم، در نهایت گفت: نکته جالب این است که هرچند دولت قانون پیش‌فروش را لازم‌الاجرا کرده، اما مشاوران املاک مانند گذشته روش قبل را انجام می‌دهند؛ بنابراین وقتی این قانون منطقی، اجرایی و قابل‌قبول نیست، مشخص است که اجرایی نمی‌شود و به‌راحتی کنار گذاشته می‌شود.
سهم اندک پیش‌فروش از معاملات مسکن
در این خصوص منصور غیبی کارشناس اقتصاد مسکن گفت: پیش‌فروش واحدهای در حال ساخت یکی از راه‌حل‌های تأمین سرمایه ساخت از سوی سازنده و از طرفی فرصت بهره‌مندی خریدار از مدت‌زمان لازم برای پرداخت تقسیط شده بهای ملک خریداری‌شده تو اما با حصول سود ناشی از تکمیل واحد ساخته‌شده را به همراه دارد.
غیبی بابیان اینکه طی چند سال گذشته سهم پیش‌فروش واحدهای ملکی از کمترین سهم جریان گردش مالی در حوزه مسکن برخوردار بوده است. گفت: بدون تردید این مسئله به دلیل نبود قانون مدون اجرائی در این مقوله است.
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: وجود متولیان و مدعیان متعدد در اجرائی کردن این قانون ازیک‌طرف و از سویی سابقه بد در اذهان متعاملین از عملیاتی کردن تعهدات قراردادهای پیش‌فروش عملاً این نوع قرارداد را زمین‌گیر کرده است.
وی در این خصوص بابیان پیشنهاد به اصلاح طلایی در خصوص اصلاح قانون پیش‌فروش گفت: پیشنهاد این است پس از تدوین کامل قانون پیش‌فروش چه در حوزه حقوقی آن و چه در حوزه اجرائی آن بحث عملیاتی آن از طریق سازندگان احراز صلاحیت شده صورت پذیرد که هم به لحاظ توان فنی و مالی و سوابق مثبت سازندگان در دوره‌های گذشته در انجام تعهدات خود مورد ارزیابی قرارگرفته‌اند.
این کارشناس اقتصاد مسکن در ادامه افزود: این تشخیص صلاحیت می تواند از سوی کمیته مشترک دوایر و سازمان‌های ذی‌صلاح ازجمله نظام‌مهندسی، شهرداری، مسکن و شهرسازی و عندالزوم نماینده هایی از صنوف مرتبط ازجمله ثبت‌اسناد و اتحادیه املاک تشکیل و صورت پذیرد.
وی گفت: در ادامه با تشکیل مجمع پیش‌فروشان واحدهای ساختمانی تشکیل و نسبت به احقاق حقوق قانونی سازندگان و پیش خریداران اقدام شود؛ و تضامین اجرایی و مالی متناسب با تعهدات طرفین اخذ و با نظر مجمع مربوطه پیگیری شود.
وی درنهایت بابیان اینکه واحدهای خالی نیز می‌تواند وارد مرحله پیش‌فروش شوند. گفت: می‌توان برای این تعداد از واحدها شرایط خاص و ویژه‌ای در نظر گرفت تا این واحدها نیز وارد چرخه پیش‌فروش شوند.
موارد تنبیهی صحیح ترین قسمت قانون پیش فروش
در همین زمینه یک کارشناس ساخت و ساز با بیان اینکه یکی از مهم‌ترین بندهای مشکل‌دار این قانون ماده 10 این قانون است که دچار ابهامات و کسورات قانونی زیادی است. گفت: طبق این بند، درمواردی که بانک‌ها به پیش خریداران بر اساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به‌حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری‌شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به‌عنوان تضمین اخذ می‌شود.
ایمان رفیعی با بیان مطلب فوق به «صما» گفت: در توضیح ابهامات این بند باید توجه داشت که در زمان ساخت و پیش از صدور سند تفکیکی و بنا به درخواست مالک، سند اعیانی برای تمام واحدها به‌صورت یکجا و بدون درج تعداد واحد یا سایر جزئیات صادر می‌شود.
وی ادامه داد: از آنجائی که پرداخت وام به‌صورت مرحله‌ای و هم‌زمان با پیشرفت فیزیکی ساختمان از مرحله پی‌ریزی آغاز می‌شود و پس از ساخت اولین طبقه می‌توان درخواست صدور سند اعیانی نمود، عملاً امکان صدور سند مجزا برای هر واحد در این مرحله امکان‌پذیر نیست، چون هنوز واحدی ساخته نشده که سند اعیانی تفکیکی برای آن صادر شود.
رفیعی در ادامه تصریح کرد: از طرف دیگر این بند با بند 4 از ماده 4 در تناقض است، زیرا تلویحاً پس از عملیات پی‌ریزی امکان پیش‌فروش به سازنده داده‌شده است که در این مرحله عملاً سند اعیانی وجود ندارد.
وی در ادامه تصریح کرد: از طرف دیگر چون مالکیت عرصه پیش خریداران در قرارداد مشخص نگردیده، عملاً مالکیت آن‌ها در عرصه مشاعی است و امکان تفکیک وجود ندارد؛ و یا مگر عرصه ساختمانی که جهت اخذ وام در رهن بانک است را می‌توان به‌صورت مرحله‌ای و یا به‌دفعات به شخص دیگری واگذار کرد؟
وی همچنین افزود: در ماده 13 این قانون آمده است که پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش شده می‌شود اما قانون‌گذار پیش‌بینی نکرده که چگونه در حین ساخت می‌توان به‌صورت مرحله‌ای صاحب‌ملک شد؟ مگر دربند 10 فروشنده ملزم به انتقال مالکیت عرصه و بند 4 ملزم به انتقال مالکیت اعیان به پیش خریدار جهت اخذ وام نشده بود؟ و یا مگر ساختمانی که جهت اخذ وام ساخت در رهن بانک است را می‌توان به‌صورت مرحله‌ای و یا دفعات به شخص دیگری واگذار کرد؟
این کارشناس ساخت و ساز در نهایت گفت: با بررسی اجمالی این قانون می‌توان به این نتیجه رسید که بخش‌های اصلی و اساسی آنکه باید به‌صورت عملی اجرا شود بدون بررسی فنی و تنظیم ضوابط قانونی و تنها جهت رفع تکلیف تنظیم‌شده است. تنها جنبه‌هایی که دقیق و بدون اشکال است ظاهراً موارد تنبیهی آن است.
