دلایل کاهش تولید مسکن؛ نساز نفروش!

براساس گزارش بانک مرکزی، تولید مسکن در سال گذشته به پایین‌ترین سطح سه دهه گذشته رسید؛ سقوطی که مسئولان وزارت راه و شهرسازی دلایل مختلفی برای آن بیان می‌کنند اما کارشناسان هشدار می‌دهند کاهش عرضه مسکن، تبعات اقتصادی و اجتماعی برای کشور به دنبال دارد و ضروری است در سیاست‌های بخش مسکن در چهار سال اخیر تجدیدنظر صورت گیرد.

ایران اکونومیست -

تولید مسکن از آن جهت دارای اهمیت است که به گفته کارشناسان 1200رسته شغلی به این صنعت وابسته هستند و کاهش سرمایه‌گذاری در این بخش به معنای رکود در اقتصاد است.

بر اساس گزارش‌های منتشر شده از سوی بانک مرکزی، در سال گذشته آمار تعداد ساختمان‌های شروع‌شده توسط بخش خصوصی در مناطق شهری کشور (آمار واحدهایی که ساخت آنها در سال 1395 شروع شده) به 94هزار واحد رسید که کمترین رقم در سه دهه اخیر (از سال 1368 به‌این سو) بوده است.

همچنین مطابق آمار بانک مرکزی در مورد ساختمان‌های تکمیل‌شده توسط بخش خصوصی در مناطق شهری کشور، در سال 1395 تولید ساختمان (اعم از واحدهای مسکونی و غیرمسکونی) در کشور به کمتر از 98هزار واحد رسید که پایین‌ترین میزان احداث ساختمان در کشور از سال 1376 به بعد است. نهایتا آن که در سال 1395 فقط 381 هزار واحد مسکونی جدید به بازار عرضه شد که کمترین رقم از ابتدای دهه 80 به‌این سو محسوب می‌شود.

درباره علت کاهش تولید مسکن با مسئولان دولتی و کارشناسان گفت‌وگو کرده‌ایم.

 

قدرت خرید مردم پایین آمده است

غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی درباره گزارش بانک مرکزی مبنی بر کاهش تولید مسکن به جام‌جم گفت: طی سال‌های گذشته به دلیل مشکلات اقتصادی، قدرت خرید مردم پایین آمده و در عین حال قیمت مسکن رشد یافته است.

وی با اشاره به این‌که قیمت مسکن در طول سال‌های گذشته روند صعودی داشته، افزود: با وجود گران شدن قیمت مسکن شاهد کاهش سرمایه‌گذاری و تولید در این بخش بودیم و مهم‌ترین دلیل آن رکود حاکم در اقتصاد و فروش نرفتن واحدهای ساخته‌شده و لوکسی است که قشر متوسط و ضعیف توان خرید آن را ندارند. اکنون دو میلیون و 500هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد و تنها افراد پولدار و ثروتمند می‌توانند از این واحدها بهره ببرند.

سلامی با اشاره به این‌که مسکن در ایران همیشه دچار یک بیماری بوده و تا زمانی که اقتصاد به نفت متکی باشد این رویه ادامه‌دار خواهد بود، تاکید کرد: در اقتصاد نفتی زمانی که درآمد حاصل از فروش نفت زیاد می‌شود بعد از انجام واردات، پول باقیمانده را در بخش مسکن هزینه می‌کنند و این‌گونه عملکردها نشان می‌دهد هیچ برنامه مشخصی در این حوزه تهیه نشده و همه دولت‌ها کوتاهی کرده‌اند.

وی با تاکید بر این‌که هیچ یک از دولت‌های اصولگرا و اصلاح‌طلب برنامه کارآمدی در حوزه مسکن نداشتند، تصریح کرد: در برنامه ششم توسعه سالی 270 محله بافت فرسوده باید بهسازی شود، اما به دلیل این‌که هیچ کار بلندمدت و زیربنایی در حوزه مسکن انجام نشده، کار را سخت می‌کند.

مشاور وزیر راه و شهرسازی با بیان این‌که سالانه یک میلیون ازدواج داریم، گفت: سالانه حدود 400 هزار واحد مسکن تولید می‌شود و بر این اساس فقط در این بخش 600 هزار واحد کمبود مسکن داریم.

سلامی با بیان راهکاری در این زمینه اضافه کرد: دولت باید میزان مبلغ تسهیلات و دوره بازپرداخت آن را افزایش و از سوی دیگر خط اعتباری و منابع لازم را در اختیار بانک مسکن قرار دهد تا این بانک دغدغه تأمین منابع را نداشته باشد. همچنین کاهش دوره انتظار سرمایه نیز یکی دیگر از عوامل افزایش قدرت خرید است.

 

نرخ بالای سود بانکی، مسکن را در رکود نگه داشت

علی قائدی، معاون دفتر اقتصاد و مسکن وزارت راه و شهرسازی به گزارش اخیر بانک مرکزی درباره کاهش تولید مسکن در طول سال‌های گذشته اشاره کرد و گفت: بعد از سال 1392 روند سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و در پی آن تعداد واحدهای مسکونی تکمیل‌شده (تولید مسکن) نزولی شده است. از جمله دلایل کاهش روند سرمایه‌گذاری و تولید در بخش مسکن را می‌توان سه عامل حجم زیاد واحدهای مسکونی تولید شده در سال‌های قبل، نرخ بالای سود بانکی و کاهش توان تسهیلات‌دهی بانک‌ها ‌بخصوص در حوزه مسکن دانست.

وی افزود: با توجه به شکل‌گیری فضای سوداگری در بخش مسکن از سال 1386 به بعد، به دلیل شرایط خاص اقتصادی این دوره، حجم قابل توجهی از نقدینگی موجود در کشور به بخش مسکن تزریق شد که عموم این نقدینگی‌ها به قصد سوداگری و در ساختمان‌های مسکونی لوکس سرمایه‌گذاری شد که با الگوی تقاضای مسکن تطابق نداشتند. نتیجه این نوع سرمایه‌گذاری در سال‌های مذکور، به افزایش حجم قابل‌توجهی از خانه‌های خالی در کشور و به تبع آن حبس منابع مالی سازندگان و انبوه‌سازان، در بخش مسکن و ساختمان منجر شد. بنابراین امکان سرمایه‌گذاری مجدد در بخش مسکن توسط سازندگان در سال‌های گذشته کاهش یافت و به تبع آن تولید مسکن نیز روند نزولی به خود گرفت.

قائدی با اشاره به این‌که در سال‌های گذشته بخصوص طی سال‌ 1394 تاکنون نرخ سود بانکی به میزان قابل توجهی از نرخ تورم عمومی و نرخ رشد قیمت مسکن بالاتر بوده است، تصریح کرد: این مساله از طرفی انگیزه سرمایه‌گذاری و خرید را در بخش مسکن کاهش داده و از طرف دیگر به کاهش توان سرمایه‌گذاری و خرید در بخش مسکن به دلیل بالا بودن هزینه تأمین پول منجر شده است.

معاون دفتر اقتصاد و مسکن وزارت راه و شهرسازی اضافه کرد: در خصوص شبکه بانکی نیز لازم به ذکر است در سال‌های اخیر به دلیل نامساعد شدن شرایط در سیستم بانکی کشور و کمبود منابع در بانک‌ها بنا به دلایل مختلف، شبکه بانکی نیز قدرت وام‌دهی خود را در بخش مسکن برای تأمین مالی ارزان‌قیمت حوزه خرید و ساخت مسکن به میزان قابل توجهی از دست داده است.

وی به راهکارهایی برای رشد تولید و تقاضای مسکن اشاره کرد و گفت: به منظور افزایش سرمایه‌گذاری و تولید در بخش مسکن ضروری است فاصله نرخ سود بانکی و نرخ تورم عمومی کاهش یابد و قدرت تسهیلات دهی شبکه بانکی در کشور افزایش یابد.با این حال در این خصوص به نظر نمی‌رسد سیاستگذاران ذی ربط بتوانند در شرایط فعلی اقداماتی عاجل و البته بدون عارضه‌ انجام دهند. کما این که کاهش قابل توجه نرخ سود بانکی ممکن است به خروج منابع از سیستم بانکی به بازارهای موازی همچون بازار ارز، زمین و حتی مسکن، به قصد سوداگری منجرشود و شاخص‌های قیمتی را در این بازارها با تلاطم مواجه کند. با وجود این شواهد آماری نشان می‌دهد در ماه‌های اخیر بخصوص با کاهش نرخ سود بانکی در شبکه بانکی تا حدودی ورود بخش خصوصی برای خرید و ساخت مسکن افزایش یافته و حجم معاملات واحدهای مسکونی در شهر تهران و نیز تعداد پروانه‌های ساختمانی تا حدودی افزایش یافته است.

 

بیکاری در بخش مسکن بیشتر شده است

وی در پاسخ به پرسش خبرنگار ما مبنی بر این که کاهش تولید مسکن چه زیان‌هایی برای اقتصاد به همراه دارد، گفت: متاسفانه تنوع فعالیت‌های عمده اقتصادی در کشور محدود است و بخش قابل توجهی از ارزش افزوده کشور به صورت مستقیم و غیرمستقیم، از طریق بخش مسکن ایجاد می‌شود و در سال‌های رونق سوداگری در بخش مسکن (بویژه طی سال‌های 1386 تا 1392) نیز ظرفیتی قابل توجه در صنایع وابسته به این بخش ایجاد شده است. بنابراین با کاهش تولید مسکن، بخش زیادی از ظرفیت اقتصادی کشور راکد می‌ماند و شاغلان در حوزه مسکن و صنایع و فعالیت‌های وابسته نیز بیکار شده‌اند.

قائدی افزود: از طرف دیگر به‌دلیل سهم بالای بخش مسکن در شاخص تورم عمومی (از طریق اجاره‌بها)، کاهش تولید و عرضه مسکن می‌تواند افزایش قیمت مسکن و به تبع آن افزایش اجاره‌بها و تورم عمومی را در پی داشته باشد و دستاورد قابل توجه دولت در حوزه کنترل تورم عمومی را با چالش مواجه کند.

 

دولت قبل زیادی مسکن تولید کرد!

دکتر مهدی سلطان محمدی، کارشناس مسکن در این باره، گفت: بانک مرکزی اخیراً گزارشی منتشر کرده که در آن نشان می‌دهد تولید مسکن با کاهش روبه‌رو بوده که مهم‌ترین دلیل آن اضافه عرضه در دولت قبل است.

وی با اشاره به کاهش درآمد خانوار از سال 86 به بعد تاکید کرد: خانوارها در ده سال گذشته قدرت خریدشان پایین آمد و نتوانستند پس‌اندازی مناسب برای خرید مسکن داشته باشند. از سوی دیگر باید در نظر داشت نرخ بهره بانکی بسیار بالاست و اعتبارات کافی برای بخش مسکن در نظر گرفته نشده است.

سلطان محمدی با بیان این که برای اقشار کم‌درآمد جامعه باید از منابع عمومی کشور هزینه شود، افزود: همه منابع عمومی کشور صرف تکمیل واحدهای مسکن مهر شد و در صورت اتمام این پروژه می‌توان پروژه‌های دیگر را کلید زد. دولت قصد اجرای مسکن اجتماعی را داشت که پروژه مسکن مهر و هزینه‌های مربوط به آن اجازه اجرای این طرح را نداد.

وی در پاسخ به این جمله خبرنگار ما مبنی بر این که بهتر نبود یکی از وعده‌های آقای آخوندی در زمان دریافت رأی اعتماد تکمیل واحدهای مسکن مهر باشد نه اجرای طرح مسکن اجتماعی، گفت: بنده سخنگوی آقای آخوندی وزیر راه و شهرسازی نیستم.