در دو دهه اخیر به رغم آنکه شهرداری تهران در حوزه احیای بافت های فرسوده شهر تهران مداخلات زیادی را انجام داده بود، اما هر کدام از این طرح ها به دلیل محاسبات اشتباهاتی که مدیران شهری سابق شهر تهران در احیای بافت های قدیمی پایتخت داشتند از یک سو و از سوی دیگر عدم اجرای تعهدات دولتی باعث سرخوردگی ساکنان بافت فرسوده در احیا و نوسازی شده بود.
به گزارش تیتر شهر: صبح امروز به صورت مشترک طرح بازآفرینی شهر امید در دو حوزه دولت و شهرداری این بار در منطقه 17 تهران کلید خورد تا شهرداری تهران در این دوره با همکاری دولت گام تاثیرگذاری را در احیای بافت های ناپایدار و فرسوده شهر تهران بردارند.
با این تفاوت که در یک طرح مشترک دولت و شهرداری تهران سعی دارد تا در زمین های دولتی و زمین های متعلق به شهرداری تهران اقدام به ساخت خانه های نوساز جهت کوچ شهروندان ساکن در بافت های فرسوده به این خانه ها کند تا در صورت واگذاری خانه های فرسوده به عنوان معاوض برای همیشه کابوس زندگی در خانه های لرزان فرسوده در جنوب تهران به اتمام برسد.
اینکه نام این طرح را بازآفرینی شهر امید گذاشته شد، دلیلی نمی شود تا در بررسی نقاط ضعف و قوت این طرح نیم نگاهی به طرح خانه های اجتماعی ای که در طول 5 سال اخیر توسط عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی به آن اشاره شده بود، نداشته باشیم.
آنطور که محمد حسین مقیمی استاندار تهران در مراسم اجرای این طرح در منطقه 17 تهران بیان کرد، در استان تهران 14 هزار و 500 هکتار بافت فرسوده و حاشیه نشینی وجود دارد که که ۶۶۰۰ هکتار آن در شهرهای استان تهران و ۷۹۰۰ هکتار دیگر نیز در شهر تهران است و 4.5 میلیون نفر ساکن این بافت ها هستند ب عبارت ساده تر یک میلیون و ۲۰۰ هزار خانوار ساکن در این بافت‌ها هستند که ۶۵۰ هزار خانوار در شهرهای استان تهران و ۵۵۰ هزار در خود شهر تهران سکونت دارند.
استاندار تهران بر این باور است که این طرح یکی از مهمترین تصمیمات رئیس جمهور و دولت تدبیر و امید است که عملیات اجرایی آن آغاز خواهد شد و این طرح در ارتباط با مقاوم‌سازی شهرها در برابر زلزله توجه به مسائل اجتماعی، کاهش آسیب‌های اجتماعی، عرصه اشتغال و ارتقای سطح زندگی مردم در این بافت‌ها است.
طبق برنامه ریزی هایی که دولت در اجرای این طرح در تهران به عنوان پایلوت انجام داده، قرار است در قدم اول در شهرهای استان تهران ۸۰ هکتار زمین برای این امر و ۱۲ هزار واحد مسکونی فعال شود.
بعد از طرح نوسازی بافت فرسوده در محله تختی شهر تهران که به صورت مشارکت سرمایه گذاران و سازمان احیای بافت های فرسوده شهر تهران اجرا شد؛ مراسم کلنگ زنی طرح بازآفرینی شهر امید در واقع یک طرح مشارکتی بین دولت و شهرداری تهران است که برای نخستین بار در منطقه 17 تهران که 33 درصد از بافت فرسوده پایتخت را در خود جای داده است، اجرایی می شود.
آنطور که محمد علی نجفی در این مراسم در جمع خبرنگاران و مسئولان دولتی اعلام کرد قرار است که برای بهبود کیفیت زندگی 15 درصد از پایتخت نشینانی که در بافت های فرسوده این کلانشهر ساکن هستند؛ ۱۵ قطعه زمین برای بازسازی بافت‌های فرسوده در اختیار توسعه‌گران قرار گیرد.
آنطور که شهردار تهران می گوید؛ نوسازی بافت‌های فرسوده تهران از دهه ۷۰ شروع شده است، اما مجموعه‌ای از انتقادات به این طرح‌ها وجود داشته از جمله اینکه در این طرح‌ها محله به صورت یک مجموعه دیده نشده است. این در حالی است که در دوره جدید، شهرداری با هماهنگی با دولت، سه محور اصلی تامین توامان مسکن و خدمات، جلب مشارکت کامل ساکنین محلات فرسوده و استفاده از بخش خصوصی در بازسازی این محله‌ها در نظر گرفته است.
طبق اعلام نجفی؛ در حال حاضر ۱۲ قطعه از زمین‌های شهرداری که شامل ۲۰ هکتار است برای اجرای مرحله اول این طرح آماده شده که قرار است حدود چهار هزار تا ۴۵۰۰ واحد در آن ساخته شود. همچنین وزارت نیرو سه قطعه زمین را در اختیار قرار داده است و امروز این ۱۵ قطعه زمین در اختیار توسعه‌گران قرار می‌گیرد.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران نیر بر این باور است که طرح بازآفرینی شهر امید با هدف فقرزدایی و با رویکرد اجتماعی بوده و با آنچه که به عنوان نوسازی بافت فرسوده در سال‌های قبل به خصوص در سال‌های بعد از انقلاب وجود داشت، متفاوت است.
به گفته سیدرضا میرصادقی- مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در بهمن‌ماه با فرمان رئیس جمهور به عنوان رئیس ستاد ملی بازآفرینی شهری در کل کشور این اقدام آغاز شد و امروز نیز به شکل نمادین در هفت استان از جمله تهران و شش استان دیگر آغاز شد.
گویا قرار است که طرح‌هایی که اجرا خواهد شد، به منظور رفع نیازمندی محلات است و با توجه به شرایط ویژه‌ای که این طرح‌ها دارند، می‌توانند به عنوان تنخواه انجام نوسازی در بافت فرسوده باشد.
طبق صحبت های مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران قرار است که بعد از ساخت ساختمان های جدید در زمین های دولتی و شهری، خانه هایی که داخل بافت های فرسوده قرار دارند، بعد از واگذاری به شهرداری تخریب و به فضاهای ایمن تبدیل شود.
طبق برنامه ریزی های انجام شده قرار است که برای ساخت 450 واحد مسکونی در این منطقه دو سال زمان صرف شود.
وزیر راه و شهرسازی نیز درباره نحوی اجرای این طرح و تامین منابع مالی ان عنوان کرده است: در بحث قابلیت زندگی هرچند به ظاهر تعداد انباشت مسکن در ایران از تعداد خانوارها فزونتر است، اما برآورد می‌شود که 19 میلیون نفر در «بدمسکنی» زندگی می‌کنند. در پیمایشی کلی که از وضع کنونی سکونت‌گاه‌های ناکارآمد داشتیم، آنها را در قالب 2 هزار و 700 محله در 543 شهر و در 141هزار هکتار مساحت شهری شناسایی کردیم. بازآفرینی این محله‌ها به معنی بهبود زندگی بیش از 6میلیون خانوار است، حتی اگر سه میلیون واحد مسکونی در 10 سال بهسازی و یا نوسازی شوند، یکی از بزرگترین برنامه‌های بازآفرینی شهری در تاریخ ایران و حتی در مقیاس بین‌المللی اجرا شده است.
آنطور که عباس اخوندی می گوید؛ در برنامه‌ی بازآفرینی شهری به عنوان بزرگترین برنامه توسعه‌ی شهری تاریخ ایران، کار به 2 برنامه پنج‌ساله تقسیم شده است. در برنامه اول یک هزار و 334 محله قرار دارد، بنیان برنامه ما در گام نخست، آفرینشِ مجدد عناصر استخوان‌بندی محله‌هاست که این موضوع بر اساس هر محله متفاوت خواهد بود. به عنوان مثال ممکن است در محله‌ای، نوسازی مدرسه و یا مرکز بهداشت مساله اصلی باشد و در محله دیگر احداث ورزشگاه بتواند این نقش کلیدی را ایفا کند و نیز شاید در محله ای دیگر مسجد، تکیه و یا بازار و یا نوسازی ساختمان‌های با ارزش معماری محله‌ها که یادآور خاطرات جمعی و هویت ساکنان است بتواند راهگشا باشد.
برآوردهای متولیان نشان می دهد؛ در تجربه‌های اولیه ای که در این ارتباط داشته‌ایم به خوبی دریافته‌ایم که با کمترین اقدام در جهت احیای هویت و استخوان‌بندی محله‌ها، استقبال گسترده‌ای از سوی ساکنان صورت می‌گیرد و با اتفاق‌های خوبی روبرو می‌‍‌شویم که هیچ‌گاه پیش از آن، انتظار آن را نداشتیم.
آخوندی در تشریح نحوی اجرای این طرح عنوان کرده؛ این طرح در قالب پنج برنامه شامل توسعه امکانات و خدمات روبنایی، ارتقای زیرساخت‌ها، بهسازی و ارتقای فضاهای شهری، تهیه طرح‌های بازآفرینی محله‌ها و ارتقای توانمندی‌های اقتصادی و ظرفیت سازی اجتماعی در مقیاس شهری و محله ای تنظیم کرده‌ایم.
پیش بینی های وزیرراه نشان می دهد که برای اجرای این طرح به 75 هزار میلیارد تومان اعتبار در مدت پنج سال نیاز باشد به همین دلیل از ئریس جمهور می خواهیم تا در یک سیاست ابلاغی، تمام دستگاه‌های ذیربط مکلف شوند تا حداقل 30 درصد منابع خود را در این محله‌ها هزینه کنند.
یکی از درخواست های آخوندی از رئیس جمهور این است که سالیانه یک هزار و 500 میلیارد تومان برای سرجمع برنامه‌های فوق تخصیص داده شود. از همه مهمتر اینکه برای نوسازی سه میلیون واحد در مدت 10 سال داشتتن یک بانک توسعه‌ای مسکن که بتواند سیاست‌ها دولت در این بخش را پشتیبانی کند ضروری است. خوشبختانه این موضوع در مجمع عمومی بانک مسکن در سال جاری به تصویب رسید که می‌تواند کمک مؤثری به اجرای سیاست‌های دولت کند.
از قرار معلوم خانه اولی هایی که تمایل به انتقال محل سکونت خود به این بافت‌ها را دارند و ساکنان بافت به صورت همزمان حمایت صورت می‌گیرد به این صورت که برای صاحب مسکن شدن خانوارهایی که می‌خواهند خانه دار شوند طرح افزایش هفت برابری مبلغ پس‌انداز متقاضیان ارایه شده است. بر این اساس، هر خانواری که مبلغ مشخصی را در صندوق پس‌انداز مسکن یکم سپرده کند، 6 برابر پس‌انداز خود تسهیلات دریافت خواهد کرد، این تعهد بانک است و بانک نمی‌تواند از آن سرباز زند و مبلغ سپرده وی نیز آزاد خواهد شد. همچنین اگر زن و مرد همزمان پس‌انداز کنند، هر دو همزمان می‌توانند بر روی یک واحد مسکونی تسهیلات دریافت کنند.
به عبارت ساده تر بر این اساس، یک زوج در تهران می‌تواند مبلغ 160میلیون تومان، سایر شهرهای بزرگ 120میلیون تومان و شهرهای کوچک 80 میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند؛ البته چنانچه لازم باشد با تصویب شورای پول و اعتبار این سقف‌ها قابل افزایش است. تاکنون تعداد سپرده‌گذاران در این صندوق به بیش از 362 هزار فقره رسیده است و برای تسریع در اجرای این طرح پیشنهاد می شود نرخ سود از هشت به 6 کاهش یافته و همچنین مدت هر یک دوره توقف از 6 ماه به 5 ماه کاهش یابد.
در حال حاضر نرخ تسهیلات رسمی بانک‌ها 18 درصد است که در عمل با هزینه‌های جانبی آن بیش از این می شود، اما با این پیشنهاد این نرخ به کمتر از یک‌سوم کاهش می‌یابد که امتیاز کم‌نظیری است. و موجب کاهش اقساط بازپرداختی نیز می‌شود. در وضعیت فعلی، هر دوره توقف سرمایه برای دریافت تسهیلات 6 ماه است، یعنی پس از هر 6 پس‌انداز، اعطای معادل همان رقم تسهیلات بر عهده بانک مسکن خواهد بود اما پیشنهاد ما کاهش این مدت به پنج ماه است. نکته کلیدی در این طرح این است که این صندوق حتما با کسری منابع روبرو خواهد شد. اما تامین این کسری از محل صندوق توسعه‌ی ملی و یا بودجه، از هر روش دیگری برای دولت ارزان‌تر است.
آنطور که وزیر راه اعلام کرده؛ در حال حاضر ما برای سالیانه یکصد هزار واحد مسکونی برنامه ریزی کرده ایم، اما با اجرای این طرح، این رقم در 2 سال حد اقل در 2.5 ضرب خواهد شد. با توجه به اینکه برای احداث هر مسکونی 2.5 نفر منابع انسانی نیاز است، برآورد ما این است که این برنامه می‌تواند برای بیش از 250 هزار نفر اشتغال ایجاد کند.
با وجود تمامی راهبردهایی که دولت در اجرای این طرح در نظر گرفت هاست اما به نظر می رسد که تنها با تبلیغ روی بخش خانه دار شدن ساکنان بافت های فرسوده تبلیغ کرده و با انجام این کار سعی داشته تا ذهن شهروندان و صاحب نظران شهری نسبت به خلاء ها و ابهامات این طرح به مسائل کلیدی و تاثیرگذار معطوف نشود. اما در مجموع جواب دادن به این سوالان ضروری است:
1. اگر قرار است تا با هدف احیای بافت فرسوده شهر تهران 450 واحد مسکونی در زمین های شهری و دولتی تبدیل شود اما سوال اینجاست که تکلیف خانه هایی که در بافت های فرسوده قرار دارد چه می شود. آیا این املاک که تنها زمین آنها برای مالک ارزشمند است به عنوان ودیعه به سرمایه گذار واگذار خواهد شد یا بنا به گفته وزیر راه و شهرسازی ساکنان بافت های فرسوده می توانند با سپرده گذاری ای که در بانک انجام می دهند در تهران 160 میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند و این تسهیلات را به عنوان پیش پرداخت خرید این خانه ها پرداخت کنند؟ در این صورت به راحتی پای دلال های مسکن در محدوده های بافت فرسوده باز نمی شود؟
2. قیمت یک خانه که از قرار معلوم چند متر بیشتر از خانه های فعلی ساکنان بافت های فرسوده است، در نهایت چقدر خواهد شد.
3. در نهایت این طرح که با مشارکت تمامی دستگاه ها و سازمان ها در حال اجراست، چه فرقی با مسکن مهر دارد. اگر از تنها تفاوت موجود این طرح با مسکن مهر که عدم ایجاد شهرک ها و شهرهای جدید در حاشیه شهرهاست بگذریم، چه مزیت دیگری بر طرح مسکن مهر دارد؟
4. دولت نهم و دهم اقدام به ساخت مسکن مهر کرد، یکی از ایرادات شهرسازی به این طرح از بین رفتن نظام شهری و محله ای در میان ساختمان های یک شکل و بدون تعریف معماری اسلامی و ایرانی بود. آیا طرح بازآفرینی شهر امید می تواند این ایرادات را درون خود حل کند؟
5. نظارت بر نحوی ساخت و ساز با استاندارد این خانه ها چگونه تضمین و اجرا می شود. یکی از ایراداتی که به مسک ن مهر وارد بود، این بود که این ساختمان ها کیفیت به مراتب پایین تری نسبت به استانداردهای ساخت و ساز داشت
6. با اجرای طرح بازآفرینی شهر امید تکلیف مسکن مهر م مردمی که هنوز منتظر تعیین تکلیف واحدهای مسکونی خود هستند، چه می شود؟
7. زمانی که دولت یازدهم روی کار آمد پروژه مسکن مهر را یکی از طرح هایی دانست که منابع مالی دولت را می بلعید با توجه به اینکه در حال حاضر سود تسهیلات بانکی 6 درصد در نظر گرفته شده است، چه تضمینی وجود دارد که این سود تسهیلات در سال های آینده افزایش نیابد و دولت های اینده این طرح را یک طرح شکست خورده و از بین برنده منابع مالی دولت ندانند؟
8. اگر قرار است این طرح در زمین های دولتی و شهری ساخته و اجرای یشود، بر منبای طرح جامع و تفصیلی شهر تهران بسیاری از این زمین ها کاربرهای تثبیت شده ای دارند که ساخت و ساز در آنها غیر ممکن است آیا دولت می خواهد با اجرای این طرح نظام شهرسازی تهران را که بر طبق طرح جامع و تفصیلی شهر تهران نهادینه شده(هر چند در یک دهه اخیر شهرداری تهران به آن توجهی نداشته است) را به طور کلی تغییر دهد؟
9. مسکن مهر بزرگترین آسیبی که داشت افزایش مهاجرت و حاشیه نشینی به شهرهای بزرگ بود و اکنون که طرح بازافرینی شهر امید در حال اجراست و براساس آن تعداد جمعیت بیشتری از ساکنانی که در بافت های فرسوده زندگی می کنند را به سمت رویای خانه دار شدن می کشاند، بحث تامین زیرساخت های شهری و خدمات هفتگانه شهری چه می شود؟
10. چه تضمینی وجود دارد که اجرای این طرح تورم در بخش مسکن با افزایش قیمت های نجومی ملک و زمین را رقم نمی زند و این کار باعث گران تر شدن زندگی در تهران نمی شود؟
11. بازگشت سرمایه بخش خصوصی که در اجرای این طرح دولت و شهرداری تهران را همراهی می کند، درب قالب چه فرمولی پیش بینی شده است؟
12. این طرح چه تفاوتی با طرح مسکن ویژه که در دولت دهم قرار بود داخل بافت فرسوده شهر تهران و در زمین های دولتی اجرایی شود، چیست؟
13. ساکنان بافت فرسوده که در محله های تاریخی زندگی می کنند، آیا برای داشتن یک خانه نوساز مجبور به مهاجرت از این محدوده های تاریخی فریز شده توسط سازمان میراث فرهنگی هستند و یا دولت می تواند قوانین میراث فرهنگی را در این محدوده ها با هدف احیای بافت فرسوده تغییر دهد؟
