رونق مسکن به هر قیمتی مطلوب نیست
فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن، در گفت‌وگو با «حمل‌ونقل»، اگرچه با دیدگاه وزیر راه و شهرسازی برای رونق مسکن با اتکا به نوسازی بافت فرسوده و با الگوی مشارکتی هم‌نظر است، معتقد است رونقگیری این بخش به یارانه دولتی نیاز دارد.
تین‌نیوز
فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن، در گفت‌وگو با «حمل‌ونقل»، اگرچه با دیدگاه وزیر راه و شهرسازی برای رونق مسکن با اتکا به نوسازی بافت فرسوده و با الگوی مشارکتی هم‌نظر است، معتقد است رونقگیری این بخش به یارانه دولتی نیاز دارد.
ضمن آنکه گروههای کمدرآمد ساکن بافت‌های فرسوده که به هیچ عنوان امکان تأمین هزینههای مسکن را ندارند، نیازمند اجرائی شدن طرح مسکن اجتماعی هستند.
---
آقای آخوندی در پاسخ به تأکید آقای روحانی درباره رونقگیری بخش مسکن در دوره پیش‌رو، معتقدند این رونق برای دوری بازار مسکن از فضای سفته‌بازی و افزایش ناگهانی قیمت می‌تواند از مسیر بافت فرسوده محقق شود. از دیدگاه شما، برای تحقق این هدف چه پیش‌نیازهایی لازم است؟
پیش از توضیح درباره امکانپذیر بودن تحقق این هدف، لازم می‌دانم این نکته را توضیح دهم که رونق مسکن حداقل تا یک‌سال‌ونیم آینده به معنی افزایش چندبرابری قیمت مسکن و شروع دوباره معاملات سفته‌بازانه، اتفاق نخواهد افتاد. به تعبیر دیگر، رونق مسکن حتی از مسیر بافت فرسوده در دوره جدید، شبیه رونق دورههای گذشته همچون سال‌های ۸۶ و ۸۷ یا سال‌های ۹۰ و ۹۱ شکل نمی‌گیرد.
چرا؟
این مسئله در شرایط اقتصاد کلان کشور ریشه دارد، ولی اگر به دنبال رشد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن باشیم، چه از طریق بافت فرسوده و چه پیگیری و اجرای طرح مسکن اجتماعی امکانپذیر است. البته این نکته را یادآوری کنم که مناسب است بخشی از مسکن اجتماعی در بافت فرسوده اجرا شود. یعنی از طریق تأمین مسکن گروههای کمدرآمد و نوسازی بافت فرسوده رشد سرمایه‌گذاری امکانپذیر است.
شما در صحبت‌هایتان به این موضوع اشاره کردید که باید سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را از طریق بافت فرسوده و مسکن اجتماعی افزایش داد. چطور این ایده قابلیت اجرائی دارد؟
رونق‌گرفتن بخش مسکن از طریق بافت فرسوده نیازمند یارانه دولتی است. یعنی منابع دولتی باید در قالب یارانه به ویژه به بخش مسکن اجتماعی تخصیص پیدا کند؛ امری که تاکنون رخ نداده است.
نکته مهم دیگر آنکه در بخشی از محدوده بافت فرسوده شهری، گروههای کمدرآمد و در بخش دیگری هم گروههای میان‌درآمدی ساکن هستند و حتی برای این گروه‌ها نیز امکان تأمین هزینه‌ها به تنهایی وجود ندارد و نیاز به حضور سرمایه‌گذار است، اما در بافت فرسوده، هزینههای جانبی ساخت‌وساز بالا است.
چه هزینه‌هایی؟
این هزینه‌ها مواردی همچون تملک برای تجمیع پلاک و هزینههای مختلف حقوقی است که سودآوری در بافت فرسوده را نسبت به سایر نقاط شهری کمتر می‌کند، بنابراین باید برای این بخش، یعنی گروههای میان‌درآمد یارانه و کمکهای حمایتی در نظر گرفته شود.
برای گروههای کمدرآمد هم چون اصولا سمت تقاضا توان تأمین نیاز خود را ندارد، حتما باید یارانه دولتی چه در محدوده بافت فرسوده و چه در خارج از بافت، با عنوان مسکن اجتماعی پرداخت شود. به این ترتیب، با تقویت سمت تقاضا از یک سو و تقویت ضعف و نقصان‌های سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده از سوی دیگر، می‌توان سرمایه‌گذاری در بخش را تحریک کرد تا در مسیر مثبتی قرار گیرد.
اما نباید این موضوع را فراموش کرد که رونق مسکن به هر قیمتی در میان‌مدت برای کل اقتصاد و بخش مسکن مطلوب نیست، به ویژه آنکه اگر بخواهید رونق همانند دورههای گذشته با افزایش ناگهانی قیمت تکرار شود، آثار نامطلوب اجتماعی شدیدی به دنبال خواهد داشت.
بنابراین، من هم با دیدگاه آقای آخوندی درباره شکل رونقگیری بخش مسکن موافق هستم، با این تفاوت که فقط بافت فرسوده نیست و مسکن اجتماعی هم باید اجرائی شود. در دورههای گذشته، ضعف اساسی دولت در این زمینه این بود که وزارتخانه استفاده مناسبی از زمینهای خود نکرد. به این معنی که زمینهای دولتی را برای کمک‌کردن به طرح‌های مسکن کمدرآمد وارد نکرد.
شما عنوان کردید که برای افزایش حجم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیاز به یارانه دولتی است. این در حالی است که هم‌اکنون دولت با مشکلات مالی عدیدهای مواجه است و همچنین بافت فرسوده علاوه بر مشکلات اقتصادی که ساکنان با آن درگیر هستند، برخی مشکلات اجتماعی هم دارد که هر الگویی برای نوسازی آن نمی‌تواند مطلوب باشد. بنابراین الگوی مواجهه با بافت فرسوده باید چگونه باشد؟
مشکلات اجتماعی که اشاره کردید، درست است. همین مشکلات هم هست که سودآوری سرمایه‌گذاری را پایین می‌آورد. ضمن آنکه این فرض که می‌توان بدون پرداخت یارانه به نوسازی بافت فرسوده و همچنین افزایش سرمایه‌گذاری در این بخش کمک کرد، جز با تراکم‌فروشی و افزایش قیمت‌های تصنعی امکانپذیر نیست. البته این روش عواقب بسیار بسیار بدی همچون گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی دارد.
نکته دیگری که درباره بحران مالی دولت اشاره کردید، درست است، اما دولت می‌تواند به برخی از بخش‌ها اولویت دهد و باید دید که در کیک بودجه دولت کدام بخش برای تخصیص بودجه اولویت دارد. این مهم است.
می‌توان از طریق برخی راهکارها همچون افزایش تراکم میزان حاشیه، سود بخش خصوصی را برای ورود به بافت فرسوده ارتقا داد؟
این الگویی است که مدیریت شهری در دورههای گذشته پیگیری کرد، اما دولت منتقد فروش تراکم است؛ بنابراین نقض غرض است.
می‌توان در بخش‌هایی از این روش استفاده کرد، اما نباید به یک اصل تبدیل شود، چون اولین هدف نوسازی بافت فرسوده برای سکونت دوباره ساکنان آن است. اما اگر قیمت‌ها خیلی افزایش یابد، گروههای کمدرآمد که بخشی از آنها ساکن همین بافت هستند، به سمت سکونتگاه‌های غیررسمی رانده می‌شوند و به توسعه حاشیه‌نشینی منجر میشود که به معنی یک معضل بزرگ‌تر است.
پس چه باید کرد؟
چاره کار اجرائی‌کردن مصوبه دو سال پیش دولت برای پرداخت وامهای ارزان-قیمت به سازنده‌ها و ساکنان بافت فرسوده است. البته دولت فعلا روی وامهای بانک مسکن در قالب صندوق پس‌انداز مسکن تمرکز کرده که یک الگوی مالی خودکفا است و اگر بخواهد سهم پرداخت وام از این محل را افزایش دهد، با کسری اعتبار صندوق مواجه میشود؛ اما می‌تواند همان مصوبه دو سال پیش را اجرائی کند.
