شهرداری‌از‌تخلف مال‌ها درآمدزایی می‌کرد!
۱۷ مرداد ۱۳۹۷
«مال‌های تهران پیوست‌های مطالعاتی ندارند.» این را محمد سالاری، عضو شورای شهر تهران می‌گوید. کسی که دو دوره، عضویت کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران را در کارنامه‌اش دارد.
ایران آنلاین / او معتقد است که براساس قانون، مال‌ها ملزم به داشتن پیوست‌های مطالعاتی هستند، اما از آنجا که در سال‌های گذشته، رویکرد درآمدزایی بر همه تصمیم گیری‌ها در شهرداری تهران غلبه داشته، حتی برخی شهرداران مناطق خودشان با تخلفات همراهی می‌کردند تا بلکه از هر تخلفی، درآمدی عایدشان شود! نتیجه آنکه امروز مال‌هایی از نقاط مختلف شهر سر درآورده‌اند که اگر قرار به بازبینی نوع بهره‌برداری و کاربری آنها باشد، به طور حتم هیچ مجوزی نباید وجودشان را تضمین کند! اگر فکر می‌کنید تهران حالا از وجود همه مال‌ها، مگامال‌ها و پاساژهای بزرگ و کوچک سرریز شده و شاید هم دیگر نیازی به این همه مراکز خرید بزرگ نداشته باشد، این مصاحبه را بخوانید تا در نهایت به این پاسخ برسید که تصور شما با واقعیت‌های شهری تفاوت دارد؛ محمد سالاری قرار است به مهم‌ترین نکته‌ای بپردازد که حالا بلای جان مال‌های تهران شده است. «نبود پیوست‌های مطالعاتی چرا و به چه قیمتی نادیده گرفته شده و اساساً چرا آمار و ارقامی از تعداد مال‌های تهران در دست نیست؟» او به همه این سؤالات پاسخ می‌دهد؛
بحث را از مهم‌ترین نکته در ساخت مال‌های تهران شروع می‌کنم، آیا همه مال‌ها در پهنه‌های تجاری ساخته شده یا اینکه محصول تغییر کاربری‌های گسترده است؟
ابتدا اجازه بدهید درباره پهنه‌ها توضیحی بدهم. بعد از ابلاغ طرح جامع در سال 86 و طرح تفصیلی در سال 91، 4 پهنه «مسکونی»، «مختلط»، «حفاظت شده» و «کار و فعالیت» در تهران تعریف شد. در پهنه کار و فعالیت که به نام تجاری یا «s» معروف است، در اصل شهرداری تهران باید تحت شرایطی و براساس پیوست‌های مطالعاتی، مجوز کاربری‌های تجاری، خدماتی، پاساژها، مال‌ها و مگامال‌ها را صادر می‌کرد. در طرح تفصیلی بعضی زیر پهنه‌ها، میزان بارگذاری و سطح اشغال آنها مشخص شده، اما نوع بارگذاری، بهره‌برداری و کاربری مناسب استقرار بعضی زیرپهنه‌ها که با عنوان اس‌های ویژه شناخته می‌شوند، مشخص نشده است و دقیقاً مشکل از همین جا آغاز می‌شود.
در طرح تفصیلی الزامی برای پیوست‌های مطالعاتی در کنار پروژه‌ها مشخص شده است؟
بله، هم درطرح جامع و هم درطرح تفصیلی تأکید شده که این زیرپهنه‌ها ملزم به داشتن پیوست‌های مطالعاتی، ترافیکی، زیست محیطی، فرهنگی و اجتماعی هستند. البته سازو کار تصویب آن باید در کمیسیون ماده 5 طی شود. یعنی براساس همین پیوست‌ها، کمیسیون ماده 5 تصمیم می‌گرفت که چه میزان بارگذاری، تعداد طبقات و نوع بهره‌برداری برای هر پروژه مشخص شود اما اشکالی که در فرآیند ساخت مال‌ها و پاساژها به وجود می‌آمد، این بود که این پیوست‌ها به‌صورت کامل اجرا نمی‌شد و اساساً شهرداری تهران مبتنی بر رویکرد درآمدزایی و توجه به پیوست اقتصادی و سودآوری اقدام به صدور مجوز می‌کرد وگرنه فلسفه ساخت مال و مگامال در کلانشهرها، نه تنها یک تهدید محسوب نشده که یک فرصت تلقی می‌شود. در کشورهای توسعه یافته نیز بر مبنای پیوست‌های مطالعاتی مجوز داده می‌شود، اتفاقاً رضایت‌مندی از مال‌ها بسیار بالاست، چراکه مردم می‌توانند در زمان خود صرفه‌جویی کرده و به مجموعه گسترده‌ای از خدمات دسترسی پیدا کنند.
چه تعداد مال، مگامال و پاساژ بزرگ مقیاس در تهران وجود دارد؟
متأسفانه در این زمینه از شهرداری تهران استعلام کرده‌ام، اما آمار دقیقی در دست نیست و به‌همین علت نمی‌توان نظر صریحی داد. فکر می‌کنم، ایران مال در منطقه 22 که بیش از 210 هزار متر تخلف دارد، تنها مگامال ایران محسوب شود. البته اطلس مال هم «مال» در نظر گرفته می‌شود، اگرچه دوبی مال در امارات هم با وجود آنکه ابعاد بسیار بزرگی دارد، مال نامیده می‌شود. سایر مراکز تجاری مثل پالادیوم و روشا پاساژهای بزرگ مقیاس تعریف می‌شوند، اما عنوان «مال» هم به آنها اطلاق می‌شود.
اشکال مال‌های تهران چیست؟
پراکندگی و جانمایی مال‌ها و مگامال‌ها مهم‌ترین اشکال محسوب می‌شود، چرا که براساس پیوست‌های مطالعاتی صورت نگرفته است. از طرفی میزان بارگذاری و نوع بهره‌برداری هم مشخص نشده، درحالی که در یکی از بندهای طرح تفصیلی به صراحت قید شده که شهردار موظف و مکلف است ظرف مدت یک سال پس ازابلاغ طرح تفصیلی، نسبت به تعیین کاربری‌های مناسب پهنه‌های «کار و فعالیت» و «مختلط» اقدام کرده و نوع کاربری و بهره‌برداری را مشخص کند. براین اساس نوع بهره‌برداری باید متناسب با نیازسنجی مناطق و همین‌طور تعداد مجوزهای تجاری که پیش از این صادر شده، باشد.
این کار انجام شده؟
اساساً یکی از مهم‌ترین تکالیف طرح جامع و تفصیلی که برعهده شهرداری تهران گذاشته شده و در این 11 سال هنوز انجام نشده است، شناسایی همه کاربری‌های شکل گرفته در مناطق است تا مشخص شود که برای هر منطقه و در هر پهنه چه کاربری‌هایی مورد نیاز است و چه نوع بهره‌برداری باید انجام شود. ببینید تجاری یک کاربری عمومی است و طیف‌های گسترده‌ای دارد. ما صدها نوع بهره‌برداری و فعالیت داریم. اما شهرداری برای اینکه بتواند سریعتر به درآمد برسد، پول را گرفته و مجوز تجاری صادرکرده است. نتیجه این می‌شود که نوع بهره‌برداری به مالک واگذار می‌شود و مالک نیز براساس ارزش افزوده‌ای که می‌خواهد، نه نیازسنجی منطقه، شروع به ساخت و ساز می‌کند.
خب این انتقاد تنها به شهرداری وارد است؟
نقد اصلی به جایگاه کمیسیون ماده 5 و کمیته‌های فنی ذیل آن در سال‌های گذشته است که باید براساس نیازسنجی واقعی منطقه، برای صدور مجوز مال‌ها و بلندمرتبه‌ها تصمیم‌گیری می‌کرد.
مساحت پهنه کار و فعالیت که به پهنه تجاری موسوم است، چه میزان است؟
براساس پایش اولیه طرح تفصیلی در سال 95، از مجموع 61 هزار و 340 هکتار مساحت جغرافیایی تهران، 17 هزار و 881 هکتار به این پهنه اختصاص دارد که از زمان ابلاغ طرح تفصیلی، تنها 5 درصد کل پروانه‌های صادر شده، در پهنه کار و فعالیت بوده است. به‌عبارتی می‌توان گفت که مساحت پروانه‌های صادر شده در این پهنه1/12 درصد بوده است.
با این توصیف بخش زیادی از این پهنه خالی است؟
هنوز میزان قابل توجهی از این پهنه در سطح تهران داریم که مجوز نگرفته‌اند و به موجب قانون، شهرداری مکلف است که به آنها پروانه بدهد.
اینکه گفته می‌شود یکسال است که صدور مجوز به مال‌ها متوقف شده را تأیید می‌کنید؟
اساساً این نوع اظهارنظر که شهردار منطقه‌ای بگوید پروانه‌ای در حوزه مال‌ها و مگامال‌ها صادر نمی‌کند، نشان می‌دهد که این افراد شناخت دقیقی از طرح تفصیلی ندارند و حتی یکبار هم متن آن را کامل نخوانده‌اند. درحالی‌که اگر متقاضی باشد و شهرداری اقدام به صدور پروانه نکند، سازنده می‌تواند از دیوان عدالت اداری حکم بگیرد. این گفتمان فرافکنی است و به نوعی پاک کردن صورت مسأله است.
یعنی شهرداری نمی‌تواند با توجه به اشباع شدن منطقه، از صدور پروانه جدید جلوگیری کند؟
شهرداری باید درخواست خود را به کمیسیون ماده 5 برده و تا زمانی که این درخواست تصویب نشده و به تأیید شورای عالی معماری و شهرسازی هم نرسیده باشد، نمی‌تواند از صدور مجوز جلوگیری کند.
آیا چنین درخواستی به کمیسیون ماده 5 داده شده؟
خیر، هیچ درخواستی در این مدت به کمیسیون ماده 5 نیامده است!
شورای شهر در این زمینه چرا پیشقدم نمی‌شود؟
اتفاقاً شورا در کمیسیون طرحی را مصوب و به شهرداری ابلاغ کرده است که براساس آن شهرداری تهران باید برای پایش و بررسی آثار طرح تفصیلی اقدام کرده و نتیجه آن را به شورا اعلام کند. یعنی باید بررسی کند این مجوزها در طی این 6 سال، چه آثاری برای شهر داشته است. همین‌طور در کمیسیون شهرسازی طرح دیگری را مصوب کردیم که بعد از اتمام تعطیلات شورا مطرح خواهیم کرد و آن درباره تعیین استقرار مناسب کاربری‌ها و نوع بهره‌برداری در پهنه کار و فعالیت و نیز ساماندهی مال‌ها، مگامال‌ها و پاساژهای بزرگ مقیاس تهران است.
آیا در طرح جامع یا تفصیلی، محدوده‌هایی صرفاً برای ساخت مال و مراکز تجاری بزرگ پیش‌بینی کرده است؟
بله، اما قسمت قابل توجهی از این پهنه هنوز ساخته نشده است، برای مثال ما در جنوب تهران، از منتهی الیه جنوب شرقی (بوستان آزادگان) تا منتهی الیه جنوب غربی (بوستان ولایت) در منطقه 15، 16 و 20 حدود هزار و 70 هکتار زمین داریم که از زمان تصویب طرح جامع، پهنه بازارهای تجاری و زیرپهنه‌های ویژه تعریف شده، اما هنوز ساخته نشده است. در حالی‌که ساخت این پهنه با توجه به پیوست‌های مطالعاتی یک ضرورت انکار‌ناپذیر است. اصلاً یکی از راهبردهای طرح جامع، ارتقای جایگاه شهر تهران در مقیاس منطقه‌ای و بین‌المللی است و بنابراین ایجاد این بازارها ضروری است. البته اگر بخواهیم در این منطقه هم به شکل سلیقه‌ای مجوز بدهیم، دچار همان آشفتگی مال‌های دیگر خواهد شد.
با این وضعیت بالاخره باید کاری کرد، پیشنهاد شما چیست؟
ما اعتقاد داریم که شهرداری باید و می‌تواند مال‌ها را ساماندهی کند. اولین قدم هم بررسی پیوست هاست تا از تداوم فعالیت کاربری‌های نامتجانس و فعالیت‌هایی که آن منطقه را دچار مشکل کرده، جلوگیری کند.
متأسفانه هم‌اکنون اغلب واحدهای تجاری این مال‌ها در شمال تهران خالی است و به گفته مالکانشان آنها درحال ضرردهی هستند، آیا نباید نسبت به صدور مجوزهای جدید در مناطق جنوبی که زمین هم ارزش کمتری دارد با تأمل بیشتری عمل کرد؟
من اعتقاد ندارم که ضررده شده‌اند، ممکن است با ایده آل‌هایی که مالک در نظر داشته، فاصله گرفته باشد. اما شهرداری مجبور به جبران ضرر و تأمین سود سرمایه‌گذار نیست. سرمایه‌گذار می‌بایست مطالعات امکان سنجی انجام می‌داد. اگرچه درصورتی که شهرداری براساس نیاز منطقه، مجوز صادر می‌کرد، امروز شاهد ضرردهی آنها نبودیم. از این منظر که این منطقه اشباع شده و نیاز به صدور مجوز جدید نیست. قبول دارم که در بخشی از محلات منطقه یک، مالسازی اشباع‌شده، چراکه شهرداری به تکلیف خود عمل نکرده است. متأسفانه شهرداری به هر فردی که متقاضی بود مجوز می‌داد، گاهی در پهنه مسکونی هم مجوز تجاری می‌دادند.
یعنی هیچ ضابطه‌ای برای جلوگیری از سوءاستفاده متخلفان وجود نداشت؟
ببینید اصلاً یکی از انحرافات جدی شهرداری در اجرای طرح تفصیلی، صدور مجوز به مجموعه‌های تجاری، مگامال‌ها و مال‌ها بود. اتفاقاً بیشترین تخلفات از نظر متراژ و وسعت هم در حوزه کاربری‌های خدماتی، تجاری و اداری اتفاق می‌افتاد. این به این معناست که شهرداری رویکرد درآمدزایی در حوزه تخلفات مال‌ها و مگامال‌ها را به‌عنوان فرصت تلقی کرده و حتی با تخلفات همراهی کرده و خودش هم به نوعی توصیه به تخلف داشته است. متأسفانه سهل الوصول‌ترین مسیر برای کسب درآمد از همین راه تخلفات بوده است. چون ارقام قابل توجهی نصیب شهرداری‌های مناطق می‌کرد. مثلاً در پالادیوم بیش از 20 هزار متر تخلف در مراحل مختلف انجام شده است. یا اطلس مال یکی از مصادیق عینی چالش‌های ساخت مال‌ها و مگامال‌هاست که حتی ابتدایی‌ترین مطالعات هم پیش از صدور مجوز برای آن انجام نشده است. هنوز اطلس مال به بهره‌برداری نرسیده، منطقه قفل است و اگر افتتاح شود، شاهد یکی از چالش برانگیز‌ترین پروژه‌های تجاری در شمال تهران خواهیم بود. در اطلس مال، اساسی‌ترین موضوعی که باید مبنای صدور مجوز قرار می‌گرفت، کاربری پارکینگ عمومی بود، اما شهرداری بدون توجه به آن، دستور نقشه در پهنه مختلط صادرکرد.
اینجا مالک مقصر است یا شهرداری؟
طبق بررسی‌های من مالکان مقصر نیستند، آنها به جای مطالباتشان از شهرداری، این زمین را گرفته‌اند، اما اگر خط مترو آن مسیر حذف نمی‌شد، خطی که از زمان مدیرعاملی آقای هاشمی در مترو، بخشی از حفاری‌هایش انجام شده بود، بخش عمده جذب سفر با همین خط صورت می‌گرفت. براین اساس امیدواریم که شهرداری تهران پیش از بهره‌برداری، نسبت به تعیین کاربری‌ها و نوع بهره‌برداری براساس مفاد طرح تفصیلی اقدام کند. البته شهرداری تهران مکلف است در مقیاس همین مجموعه در همان منطقه، محدوده‌ای برای پارکینگ در نظر بگیرد که هنوز این کار را انجام نداده است و باید هرچه سریعتر این اتفاق بیفتد.
