علایم بیماری مسکن !

چندی پیش بود که یکی از مدیران وزیر راه و شهرسازی عنوان کرده بود که «مسکن بخش تاثیرپذیر از اقتصاد خرد و کلان است.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از اعتماد، طی 5 سال اخیر قیمت مسکن در ثبات نسبی قرار داشت. بر اساس قیمت‌های ثابت مسکن حدود 30 درصد کاهش یافته بود. این در حالی بود که در نیمه سال گذشته دچار تغییرات اساسی شد که حاصل آن افزایش قیمت بود. این افزایش قیمت مسکن طی ماه‌های گذشته طبیعی بود.» اظهاراتی که به این نکته ختم شد که مسکن بیش از این گران نخواهد شد و حداقل با همین قیمت‌های فعلی بازار سال 97 را پشت سر می‌گذارد .

این در حالی است که تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از وضعیت تحولات مسکن در آخرین ماه تابستان خبر از تشدید رکورد تورمی در بازار دارد که ممکن است بازار مسکن را با اعداد و ارقام جدیدتری در ماه‌های آینده مواجه کند. طبق اعلام آماری که این نهاد رسمی آماری اعلام کرده است: « در شهریورماه سال 1397 متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به 81 میلیون ریال رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 74.1 درصد افزایش نشان می‌دهد. تعداد معاملات انجام شده طی این ماه 10.3هزار فقره بود که نسبت به شهریورماه سال 1396 معادل 33.5 درصد کاهش دارد.»

طبق گزارش تازه انتشار یافته این نهاد رسمی ارایه آمار «در 6 ماهه نخست سال 1397 تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 74.9 هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن، 12.1 درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 43.8 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. در این ماه شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 14.6 و 12.4 درصد رشد نشان می‌دهد.

در گزارش بانک مرکزی که از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است، حتی عنوان می‌کند که تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در شهریور کمتر از مرداد ماه سال جاری بوده و کاهش 13.9 درصدی را نشان می‌دهد .

در مورد قیمت واحدهای مورد معامله نیز این گزارش تاکید می‌کند که هم در مقام مقایسه با ماه پیش از این و هم در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته با افزایش قیمت مواجه بوده‌ایم. به گونه‌ای که متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 81 میلیون ریال بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 4.9 و 74.1 درصد افزایش نشان می‌دهد.» آمارهایی که وجود رکورد تورمی در بازار مسکن را تاکید می‌کند و بر اظهارنظر کارشناسان بازار مسکن مبنی بر وجود رکورد تورمی در بازار صحه می‌گذارد .

5 ساله‌های محبوب

در همین حال بررسی همین آمار خبر از توجه خریداران به املاکی دارد که از نظر سال ساخت قدمت زیادی ندارند و جزو املاک جوان محسوب می‌شوند. این آمار نشان می‌دهد که حجم معاملات مسکن در شهر تهران بر مبنای سن نشان می‌دهد که 43.8 درصد از 10335 واحد مسکونی معامله شده املاکی هستند که زیر 5 سال از عمر ساخت آن می‌گذرد که شاید یکی از دلایل آن تمایل به خرید املاکی است که از استقامت بیشتری برخوردار هستند. البته همین آمار در شهریور ماه سال قبل 3.7 درصد بیشتر بوده است که باز هم خبر از کاهش معاملات مسکن در آخرین ماه فصل تابستان می‌دهد.

در همین حال بیشترین سهم از معاملات مسکن در این ماه به منطقه 5 تهران با 15.9 درصد از کل معاملات انجام شده تعلق گرفته است و بعد از آن باید مناطق 4 و 2 را به ترتیب با 9.6 و 9.1 درصد از کل معاملات مسکنی در رتبه‌های بعدی پررونق‌ترین مناطق خرید و فروش مسکن خواند.

البته همین آمار نشان می‌دهد که 74.1 درصد از معاملات انجام شده در شهر تهران در ماه شهریور به 10 منطقه از 22 منطقه تهران تعلق دارد که بیشترین فراوانی‌ها به ترتیب شامل مناطق 5، 4، 2، 10، 14، 8، 1، 7، 15 و 3 بوده و 12 منطقه باقیمانده 9/25 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

پرواز قیمت‌ها

آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی همچنین نشان می‌دهد که در شهریورماه رشد قیمتی که پیش از این مدیران وزارت راه و شهرسازی آن را افزایش طبیعی خوانده بودند، موجب شده تا میانگین قیمت هر مترمربع از واحدهای مسکونی در تهران به 81 میلیون ریال برسد که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب 9.4 و 74.1 درصد افزایش داشته است. در همین آمار باز هم بیشترین رشد قیمتی با 92.1 درصد افزایش به منطقه 5 و کمترین رشد قیمتی با 36.2 درصد به منطقه 12 تعلق می‌گیرد .

بر همین اساس در میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 176میلیون ریال به منطقه 1 و کمترین آن با 35.4 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 75.3 و 55 درصد افزایش نشان می‌دهند.

آمار منتشر شده این نهاد دولتی همچنین تاکید می‌کند که در 6 ماهه نخست سال 1397، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 74.9 هزار واحد مسکونی بالغ شده که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن 12.1 درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 67.5 میلیون ریال بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل 50.5 درصد افزایش نشان می‌دهد.

شاید جالب باشد، بدانیم که در جدول توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب ارزش هر واحد مسکونی در شهریورماه سال 1397، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 200میلیون تومان تا 300 میلیون تومان با اختصاص 13.6 درصد، بیشترین تعداد معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش 300 میلیون تومان تا 400 میلیون تومان با سهم 11.2 درصدی از کل معاملات انجام شده رتبه دوم و املاک بین 100 میلیون تا 200 میلیون تومان با 9.5 درصد از فراوانی تعداد معاملات در رتبه سوم قرار دارند .

در مجموع در شهریورماه 51.4 درصد از معاملات انجام شده مسکنی به واحدهایی تعلق دارد که ارزش آنها کمتر از 600 میلیون تومان بوده است .

در همین حال در حوزه اجاره‌بها و اجاره‌نشین‌ها این آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد که در آخرین ماه از فصل تابستان در کل مناطق شهری تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل اجاره‌بها افزایش یافته است و این میزان در شهر تهران با رشد 14.6 درصدی و در کل مناطق شهری با رشد 12.4 درصدی رو‌به‌رو بوده است. در شهریورماه سال 1397 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 14.6 و 4/12 درصد رشد نشان می‌دهد.