فرصت ها و چالش های نوسازی بافت فرسوده تهران؛: پیش بینی نوسازی 20 هزار واحد مسکونی فرسوده با بسته های تشویقی

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران پیش بینی می کند که با حمایت دولت می توان 20 هزار واحد مسکونی فرسوده را با بسته های تشویقی ای که وعده واگذاری آن به متقاضیان از سوی بانک مرکزی داده شده است، نوسازی کرد.

به گزارش تیتر شهر:  کاوه علی اکبری با اشاره به اینکه بافت فرسوده تهران بر اساس داده‌های سال ۷۹ صورت گرفته است و نزدیک به دو دهه از این داده ها می گذرد، اظهار کرد: بر این اساس ۳۲۶۸ هکتار بافت فرسوده در تهران شناسایی شده است که پنج درصد مساحت شهر را به خود اختصاص داده و حدود ۱۵درصد از جمعیت شهر در این محدوده ساکن هستند.

به گفته وی؛ ۸۵ درصد بافت فرسوده مصوب تهران در جنوب محور آزادی-انقلاب - دماوند قرار داشته که در مناطق مرکزی و جنوبی (۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۴، ۱۵ و ۱۷) بیشترین تراکم را دارد.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با اشاره به اینکه اخیرا شاخص‌های جدیدی برای تشخیص بافت فرسوده به تصویب شورای عالی معماری و شهرسازی ایران رسیده است، عنوان کرد: بر اساس این مصوبه، مجموعه ای از شاخص های جدید برای بافت فرسوده مشخص شده است که در سال جاری تلاش می کنیم از طریق تفاهم نامه با معاونت شهرسازی و معماری، وزارت راه و شهرسازی، شرکت بازآفرینی شهری و سازمان نوسازی شهر تهران، آن را عملیاتی کنیم.

وی با مقایسه شاخص های قدیمی و جدید بافت فرسوده، یادآور شد: شاخص های قدیمی بر ویژگی های کالبدی همچون بی دوامی و کم دوامی در برابر زلزله، عرض کم معابر و مساحت کم پلاک ها تمرکز داشته و به صورت کامل گویای وضعیت ناکارآمدی محله های شهری نبود؛ براساس آسیب‌شناسی صورت‌گرفته، مجموعه گسترده‌تری از شاخص هایی که ابعاد اجتماعی، اقتصادی، زیست محیطی و ... را در بر می گیرد شناسایی شده و به تصویب شورای عالی معماری و شهرسازی رسیده است.

به اعتقاد علی اکبری؛ در مجموع شاخص های جدید، محله مقیاس فضایی تشخیص محدوده ناکارآمد خواهد بود؛ در حالی که در گذشته بلوک شهری ملاک قرار می گرفت. همچنین گونه شناسی محدوده های ناکارآمد شهری صورت خواهد گرفت و تلقی همسانی از همه بافت های فرسوده وجود نخواهد داشت.

نگاه ویژه متولیان به احیای بافت فرسوده ضروری است

دبیر ستاد بازآفرینی پایدار کلانشهر تهران در تعریف بافت فرسوده توضیح داد: آنچه در حال حاضر از بافت فرسوده استنباط می شود، آسیب پذیری بلوک شهری در مقابل مخاطرات طبیعی به ویژه زلزله است که مبنای تعاریف و شاخص هایی بوده که تا امروز وجود داشته است. اما در تعاریف جدید به ویژه پس از تصویب سند ملی بازآفرینی توسط هیئت وزیران در سال ۹۳، محدوده های ناکارآمد شهری شامل بافت های تاریخی و ارزشمند مراکز شهر (که در طول زمان به دلیل بی توجهی و خروج جمعیت اصلی، ارزش خود را از دست داده اند)، بافت های فرسوده میانی (که به دلیل مهاجرت جمعیت در دوران معاصر شکل گرفته اند)، هسته های روستایی که به شهر الحاق شده اند، سکونتگاههای غیررسمی که بیشتر در حاشیه شهرها قرار دارند و نواحی ناکارآمد غیر سکونتگاهی (مانند نواحی نظامی و صنعتی متروکه و غیر فعال که کارکرد خود را از دست داده‌اند)، گونه های اصلی در تعریف بافت فرسوده تلقی می شوند.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با اشاره به روند اجرای دستورالعمل ریاست محترم جمهوری، توضیح داد: اولین سیاست دولت و شهرداری در بافت فرسوده مربوط به برنامه چهارم توسعه در سال ۸۲ است که دولت ظرف ۱۰ سال بافت های فرسوده شهری را نوسازی کند، پس از آن در برنامه پنجم و ششم ادامه یافته و در سال ۸۹ در سیاست‌های کلی نظام در بخش مسکن به احیای بافت فرسوده روستایی و شهری اشاره شد و در سال ۸۹ اولین قانون ویژه بافت فرسوده و ناکارآمد با عنوان «قانون حمایت از احیاء و نوسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری» به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید.

وی افزود: از اوایل دهه ۸۰ مداخله در محدوده ناکارآمد به عنوان یک اولویت بخش عمومی مورد توجه قرار گرفت. اما با تأکید ریاست جمهوری درمورد احیاء بافت فرسوده، آیین نامه اجرایی در تاریخ ۱۰ خرداد امسال به تصویب هیئت وزیران رسید که اولویت گذاری مجددی بر احیای بافت فرسوده بود.

دبیر ستاد بازآفرینی پایدار کلانشهر تهران با بیان اینکه آیین‌نامه ابلاغی رئیس جمهور توجه گسترده‌تری به موضوع بافت فرسوده داشت، خاطرنشان کرد: گروهی از کارشناسان حرفه ای در تدوین آئین نامه مشارکت داشته و سعی شد با نگاهی به گذشته و آسیب شناسی، نقاطی که به آن کمتر توجه شده بود، بیشتر مورد توجه قرار گیرد.

توجه به ایجاد زیر ساخت ها در احیای بافت فرسوده پایتخت

علی اکبری با اشاره به توجه جدی برنامه جدید احیاء بافت فرسوده به موضوع تامین خدمات و زیرساخت‌ها، عنوان کرد: براین اساس، دستگاه‌های متولی مکلف شدند در طول دوره نوسازی، خدمات روبنایی و زیربنایی را تامین کنند. همچنین دولت تعهد دارد که ۷۰ درصد هزینه تامین خدمات و زیرساخت ها را بپردازد، در مقابل شهرداری ها نیز باید۳۰ درصد دیگر را پرداخت کنند.

به گفته این مقام مسئول مهمترین چالش بافت فرسوده تهران، کمبود سرانه های خدماتی است، گفت: بر اساس آمار، حدود 320 هکتار کمبود سرانه خدماتی در این عرصه‌ها وجود دارد و شامل کاربری های درمانی، آموزشی، ورزشی، فرهنگی و فضای سبز است که در روند جاری امکان تامین این خدمات وجود ندارد؛ به همین دلیل در آئین نامه، امکانات جدیدی پیش بینی شده که می تواند برای تامین کمبودها در اختیار شهرداری قرار بگیرد.

وی با اشاره به اینکه مهم ترین ویژگی این دستورالعمل، نگاه محله محور آن است؛ عنوان کرد: بر این اساس باید برنامه های بازآفرینی یا نوسازی برای محله هایی که ناکارآمد شناخته می شوند تدوین و اقدامات بر اساس آن صورت گیرد.

لزوم پرداخت تسهیلات مالی به مالکان بافت فرسوده به عنوان یک سیاست تشویقی

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با اشاره به دیگر محورهای مصوبه 97.3.10 که به تصویب هیات وزیران رسیده است، اظهار کرد: در حوزه نوسازی مسکن، تسهیلات جدیدی پیش بینی شده است که بر اساس آن، دولت بایدبه متقاضیان نوسازی بافت فرسوده تسهیلاتی با نرخ 50 درصد میزان سود مصوب شورای پول و اعتبار پرداخت کند و یا ودیعه مسکن به صورت قرض الحسنه تعلق گیرد.

وی پرداخت تسهیلات اسکان موقت قرض الحسنه را از دیگر امکانات پیش بینی شده برای متقاضیان نوسازی عنوان کرد و گفت: همچنین اگر کسی متقاضی خرید مسکن در بافت فرسوده باشد، می تواند تا160  میلیون تومان از محل صندوق یکم اعتبار دریافت کند، یا برای خرید انشعابات واحد مسکونی جدید از تخفیف و تقسیط بهره مند شود. همچنین برای بیمه کارگران ساختمان نیز تخفیف هایی درنظر گرفته شده است.

 

علی اکبری ادامه داد: براین اساس، مجموعه ای از مشوق ها برای نوسازی مسکن درنظرگرفته شده که اگر به مشوق های گذشته اضافه شود، انتظار می رود تحرکی را نوسازی بافت فرسوده ایجاد کند.

وی با اشاره به بسته های تشویقی شهرداری تهران برای نوسازی بافت فرسوده، تاکید کرد: از سال 1389 پروانه ساخت در این محدوده به صورت رایگان صادر می شود و در طول 8 سال گذشته حدود 850 میلیارد تومان تخفیف از سوی شهرداری تهران به مالکان و سازندگان در بافت فرسوده تعلق گرفته است.

به گفته مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران، از ظرفیت اراضی دولتی و شهرداری ها در مجاورت محلات بافت فرسوده به عنوان اهرمی برای تامین زمین و احداث مسکنی با کیفیت بهتر، استفاده خواهد شد.

 

مسکن امید، راهکار دولت برای تامین واحد های مسکونی جدید در کنار بافت فرسوده

وی ادامه داد: یکی از ویژگی های بافت های فرسوده، فشردگی و تراکم است که انتظار می رود با تامین مسکن هایی در قالب طرح «مسکن امید»؛ زمین هایی در بافت فرسوده آزاد و به عنوان معوض برای تامین خدمات مورد نیاز بافت یا پروژه های جدید مورد استفاده قرار داد.

علی اکبری درمورد چرایی عدم ورود انبوه سازان به نوسازی بافت فرسوده، توضیح داد: ساخت و سازهایی که در بافت فرسوده صورت می گیرد، عمدتا به صورت خرد است. 50درصد پروانه ها به صورت انفرادی و تک پلاک بوده و با توجه به اینکه میانگین مساحت پلاک در بافت فرسوده حدود 110مترمربع است، ساخت و ساز های کوچکی محسوب می شوند. همچنین حدود نیمی دیگری از ساخت و ساز به صورت تجمیع است که میانگین تجمیع ها 3 پلاک بوده و مساحت عرصه به 300 متر مربع می رسد، به همین دلیل ساخت و سازها عمدتا کوچک بوده که توسط مالکان و سازندگان محلی انجام می شود و تا امروز سازندگان بزرگ وارد نوسازی بافت های فرسوده نشده اند.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران ادامه داد: رویکرد اصلی در نوسازی بافت های فرسوده، توسعه محله ای است که به عنوان مجموعه ای از اقدامات کالبدی، محیطی، اجتماعی و اقتصادی تعریف می شود که با مشارکت ساکنان صورت می گیرد و مهمترین هدف آن، ارتقای زیست پذیری است تا کیفیت زندگی ساکنان را افزایش دهد.

وی برای تحقق این مهم چند اقدام را تشریح کرده و گفت: باتوجه به اینکه چالش اصلی، کمبود خدمات است، اقدام اصلی تامین خدمات است که امسال در شهرداری تهران برای اولین بار حدود 350 میلیارد تومان بودجه برای تامین خدمات در نظر گرفته شده که در محورهایی مثل تملک و بازگشایی معابر، ایجاد فضای سبز، تامین پارکینگ عمومی، تامین خدمات و بهسازی محیطی از طریق راه اندازی دفاتری با عنوان «دفاتر توسعه محله ای» صورت خواهد گرفت.

به گفته وی در حال حاضر 46دفتر توسعه محله ای در تهران وجود دارد که 150 محله را تحت پوشش قرار داده اند و تا پایان آبان به 58 دفتر افزایش پیدا کرده و 178 محله تهران را تحت پوشش قرار می دهد.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران افزود: در حوزه نوسازی مسکن با توجه به بسته پیش بینی شده انتظار داریم به تناسب تحقق بسته تشویقی بین 12 تا 20هزار واحد توسط مردم و سازندگان نوسازی شود.

وی با اشاره به بسته های تشویقی برای فعال شدن توسعه گران و انبوه سازان، توضیح داد: شهرداری تهران 10 زمین را در اختیار طرح مسکن امید قرار داده است و با فراخوان های اعلام شده 50 توسعه گر ارزیابی و از میان آن ها 20 توسعه‌گر را انتخاب کرده است. امیدواریم تا پایان شهریور برای این زمین ها قراردادهای مربوطه را با مشارکت توسعه گران عملیاتی کنیم.

علی اکبری درمورد سرعت روند نوسازی، توضیح داد: علیرغم اینکه در تهران اقدامات قابل توجهی صورت گرفته و می توان گفت تهران پیشتاز نوسازی بافت های فرسوده کشور است، اما هنوز با روند مطلوب فاصله دارد؛ به عنوان مثال در برنامه چهارم توسعه پیش بینی شده سالیانه 10 درصد بافت فرسوده نوسازی شود، که در بهترین حالت، نوسازی مسکن در تهران به 4درصد در سال رسیده و میانگین آن به دو درصد می رسد. از طرفی تمرکز بر روی نوسازی مسکن بوده که خطا محسوب می شود.

 

تاثیر عوامل اقتصادی و اجتماعی در فرسودگی محله های تهران

دبیر ستاد بازآفرینی پایدار کلانشهر تهران تاکید کرد: عوامل اصلی شکل گیری فرسودگی، عوامل اجتماعی و اقتصادی هستند و می توان گفت که در توجه به علت ها، تاکنون اقدام چندانی در حوزه نوسازی بافت فرسوده صورت نگرفته است.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با اشاره به مجموعه چالش‌های سرعت بخشیدن به روند نوسازی بافت فرسوده گفت: متاسفانه در طول زمان این چالش‌ها انباشت و به بحران تبدیل شده است که مهمترین آنها تامین خدمات محسوب می شود و نیازمند پیش‌بینی منابع مورد نیاز از طرف بخش عمومی است.

وی ادامه داد: با کم توجهی تاریخی در حوزه نوسازی بافت فرسوده مواجه هستیم، یعنی علیرغم اینکه شکل گیری بافت های فرسوده به دهه ۲۰ و ۳۰بازمی‌گردد، اقدام خاصی برای تامین خدمات صورت نگرفته است. امسال برای اولین بار شورای شهر تهران منابع قابل توجهی در بودجه برای این حوزه پیش‌بینی کرده است که انتظار داریم این اتفاق از سوی دولت نیز بیفتد و بر اساس سهم 30 به 70 ، دولت نیز 820 میلیارد تومان برای تامین خدمات در بافت فرسوده اختصاص دهد؛ همچنان که با سازمان برنامه و بودجه مذاکرات خوبی داشته و بسته۳۰۰ میلیارد تومانی را ارائه کرده ایم و قول مساعدت داده اند.

علی اکبری با اشاره به صدور پروانه رایگان توسط شهرداری تهران از سال ۸۹، گفت: مقرر بود دولت نیز تمام تخفیف‌ها را به شهرداری بازگرداند و شهرداری نیز تعهد کرده بود ارقام برگشتی از سوی دولت را برای نوسازی بافت هزینه کند؛ اما تا به امروز تنها ۱۱ میلیارد تومان از این منابع به شهرداری عودت داده شده است.

وی با اشاره به مشکلات اعطای تسهیلات برای نوسازی بافت فرسوده، عنوان کرد: تسهیلات با نرخ عادی پاسخگوی مشکلات بافت فرسوده نیست و با توجه به افزایش سود تسهیلات بانکی از سال ۹۳، با کاهش قابل توجه نوسازی در بافت فرسوده مواجه هستیم، درحالیکه دولت تعهد کرده بود در بافت های فرسوده وام ۹ درصدی پرداخت کند؛ که انتظار داریم این تعهد محقق شود.

 

ارائه وام 50 میلیون تومانی با بهره 18 درصد از سوی دولت

به گفته علی اکبری به ازای هر واحدی که ساخته می شود، ۵۰میلیون تومان تسهیلات با نرخ حداقل ۱۸ درصدی اعطا می شود که قرار بود ۹ درصد این سود را دولت به عنوان یارانه به بانک پرداخت کند که انجام نشده است. از طرفی شهرداری تهران از سال 95، ۵ درصد از این سود را به عنوان یارانه به متقاضیان پرداخت می کند؛ درحالیکه وظیفه ای در این حوزه ندارد و مسئولیتی مضاعف را بر دوش گرفته است.

وی با اشاره به اینکه از دولت انتظار می رود به تعهدات خود در این حوزه عمل کند، اظهار کرد: تسهیلات اسکان موقت که آیین نامه اجرایی آن در سال ۹۳ ابلاغ شده بود، تا امروز به صورت کامل اجرایی نشده است. در حوزه تقسیط و تخفیفات انشعابات نیز مصوبات خوبی وجود دارد؛ اما تا در برنامه دستگاه های اجرایی قرار گیرد، زمانبر است.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران ادامه داد: به طورکلی نوسازی بافت فرسوده امری فرابخشی قلمداد می‌شود؛ به همین دلیل نیازمند همکاری و هماهنگی دستگاه‌های مختلف است و در صورتی که این هماهنگی نباشد نمی‌توان انتظار پیشرفت زیادی در این حوزه داشت.
به گفته وی، شهرداری تهران نوسازی را به عنوان یکی از اولویت های اصلی خود قلمداد می‌کند، انتظار داریم باقی دستگاه ها نیز کمک کنند تا زمینه تحول را در این حوزه ایجاد کنیم.

 

متولی اصلی احیای بافت فرسوده دولت و وزارت راه و شهرسازی است

علی اکبری با اشاره به اینکه متولی اصلی نوسازی بافت فرسوده در دولت وزارت راه و شهرسازی است، عنوان کرد: ارگان‌هایی همچون سازمان برنامه و بودجه، بانک‌ها، آموزش پرورش، وزارت ورزش و جوانان، وزارت فرهنگ و ارشاد، دستگاه های متولی تسهیلات زیربنایی به عنوان تامین کننده خدمات زیربنایی، سازمان ثبت اسناد و قوه قضاییه نیز در این زمینه نقش دارند.

وی خاطرنشان کرد: از سال 93 برای اینکه چارچوب مدیریت هماهنگ شکل گیرد، ستاد ملی بازآفرینی به ریاستِ، رئیس محترم جمهور در وزارت راه و شهرسازی شکل گرفته؛ در تهران نیز ستاد بازآفرینی پایدار تهران تشکیل شده که شهردار تهران رئیس آن است و تمام دستگاه ها در آن عضویت دارند و ظرفیت مناسبی را داریم که باید آن را فعال‌تر کرده تا به صورت بهینه از آن استفاده کنیم.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران عنوان کرد: تمام دستگاه‌ها اولویت نوسازی بافت فرسوده را درک کرده‌اند و از سال گذشته در عرصه سیاست گذاری مشکلی در این حوزه وجود ندارد؛ اما هرکدام از دستگاه‌ها الویت‌هایی را در گذشته برای خود تعریف کرده اند و قرار گرفتن برنامه جدید در آن زمانبر است. تمام دستگاه هایی که متولی خدمات و زیرساخت هستند به آن گونه که باید وظایف خود را انجام نداده اند که انتظار می رود در حیطه مسئولیت خود نقش آفرینی کنند.

وی در پایان با اشاره به مصوبه97.3.10 هیأت وزیران خاطرنشان کرد: مشوق‌های خوبی برای حضور توسعه گران نیز فراهم شده است که هم در بخش عرضه و هم در بخش تقاضا نوعی از تضمین را ایجاد کرده و اگر این بسته ها اجرایی شود زمینه همکاری توسعه گران را نیز فراهم می‌کند.