نقاط ضعف و قوت وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی
عباس آخوندی، گزینه پیشنهادی دولت دوازدهم برای تصدی وزارت راه و شهرسازی ازجمله وزرای اقتصادی دولت است که سابقه مدیریتی و اجرایی نسبتا زیادی در سال‌های گذشته داشته است. در همین راستا با توجه به برنامه پیشنهادی وزیر و همچنین کارنامه قبلی آن به بررسی نقاط ضعف و قوت عملکرد و برنامه وزیر راه و شهرسازی پرداخته شده است.
به گزارش عیارآنلاین، عباس آخوندی، گزینه پیشنهادی دولت دوازدهم برای تصدی وزارت راه و شهرسازی ازجمله وزرای اقتصادی دولت است که سابقه مدیریتی و اجرایی نسبتا زیادی در سال‌های گذشته داشته است. در همین راستا، سرویس مسکن عیارآنلاین، با توجه به برنامه پیشنهادی وزیر و همچنین کارنامه قبلی آن به بررسی نقاط ضعف و قوت عملکرد و برنامه وزیر راه و شهرسازی می‌پردازد.
۱- ازجمله اقدامات مثبت وزارت راه‌وشهرسازی در دولت یازدهم، ساماندهی بازار پیش‌خرید ساختمان و حذف ریسک متقاضیان ورود به این بازار است. در این راستا با ابلاغ دستورالعملی، پیش‌فروش آپارتمان قبل از صدور پروانه ساختمانی و اتمام عملیات پی‌ریزی سازه، ممنوع اعلام شد و فروشنده پیش از انجام معامله، موظف به تشکیل یک حساب امانی در یک بانک عامل برای نظارت بر مناسبات مالی پروژه شد.
۲- یکی از اقدامات وزارت راه‌وشهرسازی در دولت یازدهم، افزایش مرحله‌ای وام خرید بدون سپرده مسکن از ۲۰ به ۸۰ و نهایتاً ۱۲۰ میلیون تومان و تشکیل صندوق پس‌انداز مسکن یکم بود که باهدف تحریک تقاضا و خروج بازار مسکن از رکود فعلی صورت گرفت. افزایش میزان وام خرید مسکن گرچه یک اقدام مثبت تلقی می‌شود ولی تجربه چند سال گذشته نشان داده است که به دلایل مختلف از جمله عدم تناسب با شرایط اقتصادی خانوار نمی‌تواند راه‌حلی برای خروج بخش مسکن از رکود باشد به همین دلیل دولت باید سیاست عرضه و تولید مسکن را در اولویت خود قرار دهد.
۳- مسکن مهر ازجمله پروژه‌های عمرانی کشور بود که در اواسط دولت نهم با هدف ساخت ۲ میلیون ۲۲۰ هزار واحد مسکونی شروع شد. همزمان با شروع دولت یازدهم این طرح مورد بی‌مهری کامل قرار گرفت به طوری که طی چهار سال گذشته در خوشبینانه‌ترین حالت تکمیل وساخت ۷۰۰ هزار واحد مسکونی عملی شده است. در همین راستا، مهرآبادی، ، قائم‌مقام وزیر راه‌وشهرسازی در طرح مسکن مهر در ۲۶ اردیبهشت ۹۶ اظهار داشت تاکنون ساخت ۱ میلیون و ۹۴۰ هزار واحد به اتمام رسیده و از این تعداد یک‌میلیون ۸۳۲ هزار واحد نیز افتتاح‌شده است. به اعتقاد بسیاری از کارشناسان ادعای دولت مبنی بر افتتاح یک‌میلیون و ۸۳۲ هزار واحد مسکونی درست نیست، چراکه دولت این تعداد واحد مسکونی را فروش اقساطی کرده و فروش اقساطی به معنای قابل سکونت بودن واحد‌ها نیست ولی با استناد به آمارهای ارائه‌شده می‌توان نتیجه گرفت، ۲۷۵هزار واحد مسکن مهر هنوز بلاتکلیف هستند.
۴- مسکن اجتماعی مدل پیشنهادی و جایگزین دولت یازدهم برای مسکن مهر بود. وعده آغاز این طرح در آبان ماه سال ۹۲ توسط وزیر راه‌وشهرسازی داده شد. اما علی‌رغم وعده آقای وزیر، طرح مسکن اجتماعی در چهار سال گذشته ازجمله مهم‌ترین موضوعات مغفول مانده دولت بوده به‌طوری‌که باگذشت چهار سال از وعده اولیه، کماکان این طرح به مرحله اجرا نرسیده است.
۵- درحال حاضر بسیاری از شهرهای ایران به مسئله بافت‌های فرسوده روبه‌رو هستند. بافت‌های که در صورت احیاء و مقاوم‌سازی فرصت‌های فراوانی را در اختیار شهروندان قرار می‌دهند. همزمان با شروع به کار دولت یازدهم، طبق اظهارات آخوندی، وزیر راه‌وشهرسازی، ۷۷هزار هکتار بافت فرسوده تا سال ۹۳ در کشور وجود داشته است. بنابر اهمیت مسئله در اواخر سال ۹۳ پرداخت سالانه ۳۰۰ هزار فقره وام نوسازی به مدت ۵ سال برای بهبود وضعیت بافت‌های فرسوده کشور با موافقت بانک مرکزی به تصویب هیئت دولت رسید. باگذشت حدود ۲ سال و نیم از این مصوبه در تاریخ ۱/۱۰/۹۵ دکتر سعید اسلامی بیگدلی، عضو هیئت‌مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری، ضمن انتقاد از عملکرد بانک‌ها در پرداخت تسهیلات برای بافت‌های فرسوده معتقد بود تنها ۲۰ درصد از هدف‌گذاری صورت گرفته محقق شده و این طرح ناموفق بوده است. در همین راستا، بسیاری از کارشناسان معتقدند، ابلاغ دستورالعمل، ضوابط و قوانین به بانک‌ها برای همکاری آن‌ها بی‌فایده است و دولت باید برای حل این معضل منابع مالی مشخصی را در نظر بگیرد.
۶- مسکن مناسب همواره یکی از عوامل مهم در رشد و توسعه روستاهای کشور است. بررسی عملکرد دولت یازدهم در چهار سال گذشته، مؤید روند بسیار کند و ناکافی طرح‌های ساخت و مقاوم‌سازی مسکن و ارتقای محیط کالبدی در روستاهاست. طبق آمار رسمی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در کشور ۵ میلیون ۳۷۰ هزار واحد روستایی وجود دارد که بیش از ۳میلیون و ۲۰۰ هزار واحد روستایی غیر مقاوم و نیازمند بهسازی و نوسازی هستند. این کمبود مسکن به همراه ۳ میلیون ۲۰۰ هزار واحد مسکن روستایی غیر مقاوم نشان‌دهنده وضعیت بحرانی در این بخش است. به‌طوری‌که بسیاری از کارشناسان معتقدند، هدف‌گذاری ساخت و مقاوم‌سازی سالانه ۲۰۰ هزار مسکن روستایی در برنامه ششم توسعه، بدون احتساب واحدهای است که در سال‌های آتی فرسوده خواهند شد و از طرفی بهسازی و مقاوم‌سازی واحدهای فعلی به همراه تأمین کمبود ۶۸۰ هزاری مسکن نیز، ۱۸ سال زمان خواهد برد. این در صورتی است که در مجموع ۴ سال گذشته فقط ۲۲۷ هزار واحد روستایی ساخته شده است!
۷- بخش زمین و مسکن همواره جزء حوزه‌هایی بوده که با کمترین ریسک دارای بیشترین نرخ بازگشت سرمایه بوده به همین دلیل مستعد فعالیت‌های سوداگرانه است. ازجمله راهکارهای پیشنهادی برای شفافیت حوزه زمین و مسکن و کاهش سوداگری‌های این بخش، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی است. مالیات بر عایدی سرمایه یکی از مهم‌ترین ابزارهای دولت‌ها برای کنترل سفته‌بازی و سوداگری در بازار زمین و مسکن است. در همین راستا، وزیر راه و شهرسازی در ابتدای شروع کار خود بر کنترل سوداگری مسکن از طریق اخذ مالیات‌های این چنینی تاکید کرد ولی بعد از مدتی در چرخشی عجیب نه تنها اقدامی در این حوزه نکرد بلکه در اردیبهشت سال ۹۳ با ارسال نامه‌ای به ریاست مجلس خواستار عدم تصویب این طرح در مجلس شد.
۸- اخذ مالیات از خانه‌های خالی ازجمله راهکارهای دیگر برای کنترل سوداگری زمین و مسکن است. در کشور ما طبق اظهارات آخوندی، وزیر راه‌وشهرسازی،۲ میلیون و ۵۷۸ هزار واحد، خانه خالی وجود دارد که معادل ۲۵۰ میلیارد دلار سرمایه راکد و بدون استفاده گذاشته است. در همین راستا، در تیرماه ۹۴، ماده ۱۶۹ اصلاح مالیات‌های مکرر به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و به دنبال آن وزارت راه و شهرسازی موظف شد که ظرف شش ماه «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را راه اندازی کند تا مشکلی برای شناسایی خانه‌های خالی وجود نداشته باشد. علی‌رغم تصویب این قانون از سوی مجلس شورای اسلامی و گذشت دوسال، این قانون همچنان اجرا نشده است.پ
۹- علی‌رغم اینکه انتظار می‌رفت دولت عوامل تشویقی و تسهیلاتی بهتری را برای تولید مسکن تدارک ببیند، اما عوامل تشویقی برای ساخت‌وساز کمتر و عوامل بازدارنده بیشتر شده است. در همین راستا تغییر قانون جدید مالیاتی که در آن میزان سود حاصل از ساخت‌وساز مسکن، ملاک تعیین مالیات در زمان فروش واحدهای مسکونی نوساز قرار گرفت، یکی از مواردی است که می‌تواند بر میزان ساخت‌وساز مسکن تأثیرگذار باشد . آئین‌نامه‌ای که طبق مصوبه هیئت دولت به سازمان امور مالیاتی کشور اجازه اخذ ۱۰ الی ۲۵ درصد از سود تولیدکنندگان بخش مسکن را می‌دهد . اقدام دولت یازدهم در تصویب و ابلاغ آیین‌نامه اخذ مالیات برساخت و فروش مسکن در حالی صورت گرفته که در سال‌های ۹۳، ۹۴، ۹۵ رکود بازار مسکن در حال افزایش بوده و در ماه‌های سپری‌شده از سال ۹۶ نیز این رویه ادامه داشته است.
۱۰- ازجمله مولفه‌های نشان‌دهنده رونق در تولید مسکن، تعداد پروانه‌های ساختمانی برای واحدهای مسکونی و تعداد معاملات ملکی انجام شده است. در همین راستا، همزمان با شروع دولت یازدهم و با استناد به منابع آماری رسمی، کاهش ۵۸ درصدی تعداد پروانه‌های صادر شده برای واحدهای مسکونی در بهار ۹۵ نسبت به بهار ۹۲ و کاهش ۱۲ درصدی معاملات مسکن شهر تهران از سال ۹۱ تا ۹۵ نشان‌دهنده تشدید رکود مسکن در چهار سال اخیر است.
جمع بندی
به طور کلی بررسی عملکرد وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن، گویای عملکرد بسیار ضعیف این وزارتخانه دارد تا جایی که رکود مسکن در در چهار سال اخیر عمیق تر شده و این عدم رونق باعث تاثیرات منفی در سایر بخش های اقتصادی نیز شده است، این در صورتی است که بخش مسکن می توانست به عنوان یک موتور محرک اقتصادی، علی رغم رونق بخش مسکن، زمینه‌سازی رونق سایر بخش را نیز فراهم کند.
