پهنه ۵ باغات کن با رویکرد بازآفرینی شهری ساماندهی می‌شود
طرح ساماندهی و صیانت از باغات کن در دهمین جلسه شورایعالی شهرسازی و معماری ایران تعیین‌تکلیف شد و بر اساس نظر اکثریت اعضای اصلی شورا و مسئولان شورای شهر و شهرداری تهران، این طرح با تاکید بر حفاظت از پهنه‌های مختلف باغات کن به تصویب رسید.
به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، دهمین جلسه شورایعالی شهرسازی و معماری ایران در سالجاری در دستور جلسه دوم خود موضوع ساماندهی و صیانت از باغات کن را مورد بررسی قرار داد. در این جلسه که به ریاست عباس آخوند رئیس شورایعالی شهرسازی و معماری ایران، دبیری محمدسعید ایزدی معاون شهرسازی و معماری و با حضور اعضای اصلی شورا؛ نمایندگانی از وزارتخانه‌های کشور، صنعت، معدن، تجارت، جهاد کشاورزی، فرهنگ و ارشاد اسلامی، نیرو، دفاع، سازمان حفاظت از محیط‌زیست، سازمان میراث‌فرهنگی کشور، سازمان برنامه و بودجه، و دیگر اعضای اصلی و همچنین نمایندگان استانی شورا تشکیل شد، طرح ساماندهی و صیانت از باغات کن در نواحی مختلف آن، تعیین‌تکلیف شد.
بر اساس این گزارش، در این نشست، پیروز حناچی معاون معماری و شهرسازی شهرداری تهران، محمد سالاری رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران و همچنین نمایندگانی از شهرداری تهران نیز حضور به هم رساندند.
در این جلسه در مورد پهنه‌های یک، ۲، ۳، ۴، ۵، ۶ و ۷ کن تصمیم‌گیری شد و بر اساس نظر اکثریت اعضا مقرر شد تا پهنه ۴ از محدوده خارج شود و محدوده های ۲، ۳، ۵، ۶ و ۷ بر اساس نظر کمیته فنی باشد. همچنین، پیشنهاد شورایعالی شهرسازی و معماری به این صورت ارایه و مورد تصویب قرار گرفت که این پهنه به عنوان پهنه هدف بازآفرینی در نظر گرفته شود و بر همین اساس نیز ساخت و ساز در این پهنه با رویکرد بازآفرینی شهری مشمول استفاده از تسهیلات و بسته‌های تشویقی شود. در این مورد نیز بر اساس اعلام دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مقرر شد تا معاون معماری و شهرسازی شهردرای تهران طرح ویژه ای را با اصل حفاظت از بافت بومی منطقه تهیه کند و به تصویب معاونت برسد تا به کمیسیون ماده ۵ شهر تهران برود.
محمدسعید ایزدی دبیر شورایعالی شهرسازی و معماری ایران نیز در جلسه فوق، اعلام کرد: تلاش ما در شورایعالی شهرسازی و معماری بر حفاظت از پنج ناحیه و پهنه ۲، ۳، ۵، ۶ و ۷ است که در کمیته فنی شورایعالی با حضور نمایندگان وزارتخانه‌ها و سازمان‌ها در مورد آن بحث‌ها و گفتگوهای فراوانی انجام شد.
ایزدی تصریح کرد: قطعا اقدامات و اخذ تصمیماتی که در کمیته‌های شورایعالی بر روی آن بحث شده بازدارنده خواهد بود و قطعا از روند تخریبی که هم‌اکنون در چهارچوب طرح تفصیلی ملاک‌عمل قرار دارد، کمتر خواهد بود.
معاون وزیر راه و شهرسازی در جمع بندی تصمیمات جلسه دهم شورا در مورد باغات کن، گفت: اولین تصمیم خروج اراضی حاشیه رودخانه رسه است و تامین نظریه طرح تفصیلی بر این منطقه است. همچنین پیشنهاد دوم این است که در مورد پهنه‌های۲، ۳، ۶ و ۷ عینا با نظر کمیته فنی عمل شود.
این مقام مسئول همچنین در مورد حوزه ۵ نیز اعلام کرد: در مورد این پهنه، پیشنهاد شورایعالی شهرسازی و معماری این است که این پهنه را به عنوان پهنه هدف بازآفرینی تصویب کنیم و بازآفرینی این پهنه را مشمول استفاده از تسهیلات و بسته‌های تشویقی کنیم. بر اساس توافق کمیته فنی با تراکم ۱۸۰ درصد از آقای دکتر حناچی خواهش می کنیم که طرح ویژه ای با اصل حفاظت از بافت بومی منطقه تهیه کنند و به تصویب معاونت برسد و به کمیسیون ماده ۵ برود.
دبیر شورایعالی شهرسازی و معماری ایران، اختلافات حال حاضر را در حوزه یک قابل گفتگو خواند و گفت: در مورد پهنه و حوزه یک که مرتبط با اراضی کشت اجباری است دو راه پیش روی شورا قرار دارد که می‌توان در مورد آن تصمیماتی را اخذ کرد. در مورد حوزه یک، دو راهکار را پیش‌رو داریم که باید اعضا در مورد آن تصمیم‌گیری کنند.
وی افزود: یا باید تصمیمات کمیته فنی که تحت‌عنوان حوزه مشارکتی با اهالی ملاک‌عمل قرار بگیرد و یا این تصمیم‌گیری در مورد حوزه یک به کمیته فنی و شهرداری تهران بازگردد تا برای آن یک مکانیزم و دستگاه اجرایی مشخص تعیین کنند و دقت‌هایی که مدنظر است ملاک تصمیم‌گیری در مورد این ناحیه شود.
توسعه باغات کن توسط مردم، مشمول مکانیزم‌های تشویقی از سوی شهرداری می‌شوند
پیروز حناچی معاون معماری و شهرسازی شهرداری تهران نیز که در جلسه فوق حضور داشت، گفت: موضوع باغات کن موضوعی است که بارها در شورای عالی شهرسازی و معماری مطرح شده و تمامی اجزای تاثیرگذار، تلاش کردند تا این باغات را حفظ کنند. برای تحقق‌پذیری این موضوع قبلا از سوی شورایعالی شهرسازی و معماری ایران، حکمی برای کل باغات کن صادر شد و در چند حرکت رفت و برگشت در کمیته فنی شورایعالی این مووضع تبدیل شد به پنج گروه اصلی شد که برای هرکدام احکام خاص خود را نیز پیشنهاد کرده بودند. توافقاتی نیز در این رابطه بین کمیته فنی و شهرداری تهران ایجاد شده است.
معاون معماری و شهرسازی شهرداری تهران ادامه داد: این امید می‌رود که اگر همین مسیر را برویم انشاء‌الله به نتیجه بهتری برسیم. همکاران این پنج پهنه و احکام آن را ارایه می‌کنند.
وی همچنین خاطرنشان کرد: زمانیکه این طرح در سال ۹۶ به کمیسیون ماده ۵ آمد آنجا بحث های زیادی شد. بحث این بود که ما نمونه های زیادی در شهر تهران داریم که باغ هستند و به واسطه باغ بودن حفظ شده اند. در همان جلسه به رستوران الماس شرق در شهر تهران اشاره شده بود که در عین باغ بودن، مجموعه نیز حفظ شده بود. منتها تفاوت در نوع برخورد با حفظ باغات و منتفع شدن مردم بود که همان نوع برخورد موجب حفظ و صیانت از باغات نامبرده و دیگر مواردی که حفظ شده اند، شد.
این مقام مسئول در شهرداری تهران اعلام کرد: در کمیسیون ماده ۵ و با حضور شهردار وقت تهران، پیشنهاد کردیم که در مورد باغات شهر تهران و زیر پهنه همت نیز باید به گونه ای دیده شود که همه هزینه ها نگهداری باغات به عهده مردم نباشد و اگر ما هزینه ای را برعهده آنها می گذاریم کاری کنیم که به واسطه حفاظت، منتفع شوند.
حناچی یادآور شد: بحث‌هایی که در جلسه شورایعالی شهرسازی و معماری مطرح شده است و شهرداری تهران نیز بر همان مبنا، نتیجه جلسات متعددی است که دراین باره داشته‌ایم.
وی گفت: زمین هایی که چه به شکل باغ هستند و چه به شکل غیرباغ هستند وقتی داخل محدوده می آیند در معرض تهدید قرار دارند. این جلسه فرصت مناسبی است تا نظرات شورایعالی شهرسازی و معماری ایران، نظرات شهرداری تهران و نظرات ذی نفعان و مالکان را با هم منطبق کنیم.
حناچی با اشاره به اینکه اهالی کن نسبت به باغات خود حس تعلق دارند ولی تصمیم گیری در مورد باغات صرفا نمی تواند منطبق با احساسات مردم باشد و باید قوانین و ضوابط نیز ملاک عمل قرار بگیرند، افزود: نگرانی ما نسبت به ماده ۱۰۰ می تواند در این منطقه بسیار جدی باشد. همچنین، در خصوص اصلاح فرآیندها جدی تر برخوردکردن با اصلاح فرآیندها به ویژه در بحث ضوابط باغات که در حال بازنگری نیز هست می تواند این جریان را کنترل کند.
این مقام مسئول همچنین گفت: به نظر می آید این نقشه که نتیجه تشکیل جلسات متعدد بین اعضای کمیته فنی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و همچنین شهرداری است، نقشه درستی است. باید مالکان را تشویق کنیم که با سیاست برد- برد در عین حفاظت از باغات، منتفع نیز بشوند و ما داریم با این نقشه راه، این راه را پیش پای آنها می گذاریم.
وی در عین حال یادآور شد: البته باید این نکته را نیز مدنظر قرار دهیم که این راه، راه ساده ای نیست و ممکن است در این راه سوء استفاده هایی نیز بشود، ولی راهی جز این نداریم. در کوتاه مدت و بلندمدت اساسا چنین منابعی برای تصرف این زمین ها وجود ندارد و به همین دلیل باید راهی را پیش بگیریم که با اتخاذ سیاست برد- برد همه گروه های ذی نفع در آن نقش بازی کنند در عین حالی که باید این نکته را نیز مورد توجه قرار دهیم که هدف که همانا حفاظت از باغات است، حفظ شود.
حناچی پیشنهاد کرد: حتی باید تلاش کنیم تا باغات توسعه پیدا کنند بدین معنا گروه هایی از مردم که باغات خود را توسعه دهند برای آنها مکانیزم های تشویقی در نظر بگیریم. به نظرم باید از این فرصت حداکثر استفاده را بکنیم.
وضعیت موجود محله کن
بر اساس اعلام مشاور طرح، وضعیت موجود ناحیه یک بدین شرح اعلام شد: سال ۱۳۳۵ این ناحیه به عنوان ده کن و باغات کن شناخته می‌شد که در قسمت شمالی باغات خرمالو و در قسمت پایین دست اراضی کشاورزی وجود داشت. سال ۱۳۵۳ مصوبه اراضی کشت اجباری نشان می‌دهد که محله کن، الزاما باید اراضی مزروعی شود و کشت اجباری در این ناحیه از جمله گندم و جو انجام شود تا حفاظت شود.
بعد از انقلاب که مصوبه باطل می‌شود در سال ۵۸ یکسری از مالکان شروع می کنند و اراضی خود را به باغ توت تبدیل می‌کنند تا تامین درآمد شود. یکسری از این اراضی هیچگاه تبدیل به توتستان نمی‌شود و این تصور که ما فکر می‌کنیم باغات از بین رفته‌اند نادرست است.
جزئیات نظرات آخرین مصوبات کمیته فنی شورایعالی شهرسازی و معماری در مورد محله کن
بر اساس اعلام شورایعالی شهرسازی و معماری ایران، صورتجلسه کمیته فنی شورا در رابطه با حفاظت، صیانت و ساماندهی از باغات کن به شرح زیر است:
کمیته فنی ۱ شورایعالی شهرسازی و معماری ایران در جلسات مورخ ۹۶.۷.۱۶، ۹۶.۷.۳۰ و ۹۶.۸.۷ و بازدید مورخ ۹۶.۸.۱۳ طرح حفاظت، صیانت و ساماندهی از باغات کن موضوع بند ۱ صورتجلسه ۵۷۰ مورخ ۹۵.۱۰.۲۷ کمیسیون ماده ۵ تهران را مورد بررسی قرار داد و ضمن تاکید بر این نکات که:
الف- رویکرد طرح در محدوده باغات کشت اجباری از پارک عمومی به باغسار مشارکتی در مغایرت کامل با مصوبه مورخ ۹۳.۱۲.۲۵ شورایعالی شهرسازی و معماری ایران است و تبعا فرصت بهره مندی از یک عرصه سبز یکپارچه را در مسیر کریدور هوایی غرب تهران برای همیشه از بین می برد. فرصت یگانه و تکرار نشدنی باغات کن به عنوان فیلتر سبز تصفیه هوا در ورودی غرب شهر تهران با توجه به مصائب مبتلابه این شهر، از چنان اهمیتی برخوردار است که تامل بیشتر مسئولین مرتبط را در تامین مالی پروژه مذکور از طریق مساعدت های سازمان ملی زمین و مسکن، شهرداری تهران، سازمان حفاظت محیط‌زیست و تبدیل آن به پارک عمومی، طلب می‌کند. این در حالی است که وجود اراضی با وسعت قابل ملاحظه و با مالکیت دولتی در جنوب این باغات (اراضی موسوم به شهر سنگ) این فرصت را در اختیار مدیریت شهری، قرار می‌دهد.
ب- صرف‌نظر از تغییر رویکرد کامل طرح در محدوده باغات کشت اجباری نسبت به مصوبات شورایعالی، تحقق اهداف طرح در محدوده طرح به خصوص در بخش هایی مشارکتی با تهدیدهای زیر روبروست که لازم است قبل از هر اقدام، تمهید مناسب در خصوص آن اندیشیده شود.
- عدم وجود نقشه ثبتی دقیق از محدوده باغات و مشخص نبودن محدوده مالیکت که به تبع آن پیشنهادات طرح خصوصا در بخش‌هایی که وارد مشارکت با مالکین می‌شود با چالش جدی روبرو خواهد بود.
- عدم وجود سازمان اجرایی منسجم به نحوی که اهداف طرح را به صورت کامل و جامع و نه جزیره‌ای دنبال نماید.
- محقق نشدن ایده ممانعت از تفکیک باغات (خصوصا در باغات کشت اجباری و...)بدیهی است که تفکیک این باغات می‌تواند سرعت این عرصه‌ها را به سکونت‌های متداول باغ ویلایی تبدیل و تمامی اهداف طرح را با شکست روبرو کند.
- عدم‌تحقق ایده ممانعت از دیوارکشی و محصور نمودن باغات (خصوصا در باغات کشت اجباری) لازم به ذکر است که محصور کردن باغات، می‌تواند تمامی اهداف طرح را به طور کامل با شکست روبرو سازد.
- عدم تحقق ایده تقویت سبز راه‌ها با اولویت پیاده و تهدید نفوذ حرکت سواره در باغات آینده بنا بر مصالحی که عمدتا غیرفنی خواهد بود و عملا گام آخر تبدیل این باغات را به تفکیک‌های متداول رقم خواهد زد.
- تبدیل نقاط فعالیتی پیشنهادی در داخل باغات کشت اجباری به هسته توسعه‌ای.
- تخریب و تهدید باغات دست نخورده خرمالو که تاکنون و علی‌رغم سایر بخش‌ها کمابیش در چرخه تولید باقی مانده‌اند.
- افزایش بارگذاری در محدوده بافت روستایی محله کن و از بین رفتن بافت ارزشمند روستایی آن.
پیشنهادات کمیته فنی:
۱. قبل از تصویب، ابلاغ و یا هرگونه اقدام خصوصا در محدوده باغات کشت اجباری با مشارکت کلیه مراجع ذی‌مدخل (از جمله نمایندگان مالکین) تکلیف مدیریت یکپارچه اراضی و اهدایت و کنترل منابع حاصل از طرح در قالب سازمان اجرایی مشخص گردد. دسترسی به نقشه کاداستر محدوده باغات کن و همچنین تدوین ریز اقدامات عملیاتی دستگاه های مختلف از مفروضات پیش از اجرای این سند است.
۲. در بازدید اعضای کمیته فنی از محدوده باغات کن مشخص گردید که عمده سختگیری‌ها جهت جلوگیری از ساخت و ساز در باغات معطوف به مردم عادی است و موارد متعدد ساخت و ساز دستگاه‌های مختلف (حاکمیتی، دولتی و عمومی) در محدوده باغات وجود دارد که قابل‌تامل است. پیشنهاد می‌گردد تا تعیین‌تکلیف و عملیاتی شدن طرح حاضر و جهت صیانت از باغات حداقلی موجود تدابیر لازم توسط شورایعالی در این خصوص اندیشیده و موارد به دستگاه‌های نظارتی منعکس گردد.
۳. با پیشنهاد ساز و کار مناسب و ایجاد ارزش افزوده در اراضی متعلق به دولت و شهرداری در محدوده موسوم به شهر سنگ امکان تملک حداکثری باغات توتستان موسوم به کشت اجباری و تبدیل آن به فضای پارک عمومی فراهم گردد. (ساز و کاری که در مقیاس کوچکتر توسط همین طرح برای تملک اراضی کمربندی سبز به عنوان اراضی معوض پیشنهاد شده است.)
۴. با عنایت به اینکه پیشنهادات طرح در اراضی شرق مسیل با افزایش قابل‌توجهی بارگذاری نسبت به طرح تفصیلی همراه است و از طرفی تاثیر مستقیم این تدابیر بر صیانت از باغات کن به درستی تبیین نشده است، پیشنهاد می‌گردد این اراضی از محدوده طرح ساماندهی حذف شود.
۵. با عنایت به اینکه اراضی موسوم به کشت اجباری در شمال و جنوب بزرگراه همت به لحاظ وضعیت مالکیت و نوعیت اراضی یکسان هستند مقرر گردید پیشنهادات مشاور مربوطه به باغسار مشارکتی در شمال و جنوب همت هماهنگ و یکسان و سایر پهنه‌های پیشنهادی بر روی این باغات در شمال بزرگراه همت حذف شود. (بطور مشخص پیشنهادات مربوط به بافت ارزشمند سبز با کد (۳-۵) و همچنین پیشنهادات مربوط به توسعه بیمارستان سوانح و سوختگی)
۶. با توجه به اینکه در باغات خرمالو حجم دست‌اندازی و تخریب نسبتا کم است و به اذعان مشاور طرح باغات مذکور همچنان در چرخه تولید محصولات باغی فعال هستند لذا مقرر گردید پهنه باغات مذکور موسوم به باغسار مردمی و باغسار زیارتی به حفاظت صرف و بدون امکان هرگونه ساخت و ساز تغییر یابد.
۷. بر اساس اطلاعات ارایه شده توسط مشاور طرح ضوابط پیشنهادی در محدوده محلات کن با افزایش حدود ۲۰۰ هزار مترمربعی در بارگذاری سکونت و فعالیت نسبت به طرح تفصیلی (ناشی از تغییر سقف تراکم پهنه (۱۲۰%- R۲۱۲) و همچنین افزودن پهنه های مختلط M) همراه است به جهت تعدیل میزان بارگذاری مقرر گردید:
۱-۷. سقف تراکم قابل احداث در پهنه عام سکونت با اعمال سایر شروط این طرح به ۱۸۰% (سقف تراکم طرح تفصیلی بعلاوه تشویق یک طبقه ناشی از نوسازی) کاهش یابد.
۲-۷. با بررسی مجدد مشاور طرح، سهم پهنه مختلط M۱۱۴ کاهش یافته و با تغییر به پهنه M۲۱۱ ضمن تعدیل بارگذاری نقش فرهنگی کاربری‌های مختلط تفرجی پررنگ‌تر گردد.
۳-۷. به جهت حفظ کیفیات فضایی بافت روستایی ارزشمند ضوابط مربوط به نحوه بارگذاری، سطح اشغال، محل استقرار توده، جنس مصالح نما، نحوه عقب‌نشینی طبقات و ... مربوط به بافت و محورها در قالب پیوست این طرح تهیه و به تایید کمیته تخصصی معماری و بافت‌های باارزش رسانده شود.
۸. کمیته فنی رویکرد مشاور تهیه‌کننده طرح در اعطای امتیاز مازاد به ساخت و سازهای خلاف صورت گرفته در میانه باغات کشت اجباری را موجب گسترش بی‌انضباطی شهری و ظلم به شهروندان قانون‌مدار می‌داند. از این رو پیشنهاد می‌نماید با حذف کلیه امتیازات مازاد تعیین شده برای این قطعات، ضوابط بارگذاری در این اراضی حداکثر به اندازه باغات دایره مجاور تعدیل شود (تبعا ساخت و سازهای قانونی واقع در این محدوده‌ها از شمول این بند مستثنی هستند)
۹. با عنایت به اینکه تفکیک و ریزدانگی قطعات یکی از تهدیدات جدی طرح است پیشنهاد می‌شود به جهت تشویق تجمیع حداقل اندازه قطعه جهت استفاده از ضوابط طرح در بخش‌هایی از باغات که امکان ساخت و ساز حداقل فراهم شده است به ۵۰۰۰ متر افزایش یابد. ضمن اینکه نصاب تفکیک در کل محدوده باغات حداقل به یک هکتار افزایش یابد.
۱۰. پیشنهاد طرح در خصوص ارائه اراضی معوض از طریق تخصیص کاربری انتفاعی بر روی اراضی خصوصی افراد ضمن اینکه حائز ابهامات گسترده در نحوه تملک و توافق با مالکین است به جهت تخریب باغات اولا و تحمیل بار اضافه سکونت بر محدوده باغات ثانیا با اهداف طرح مغایر است. پیشنهاد می شود با توجه به وجود اراضی گسترده متعلق به سازمان ملی زمین و مسکن و شهرداری در جنوب اتوبان حکیم (موسوم به شهر سنگ) و در راستای تحقق جز پ بند ۴ مصوبه مورخ ۹۳.۱۲.۲۵ شورایعالی شهرسازی و معماری ایران، ارزش افزوده مدنظر جهت تامین هزینه‌های تملک از آن محل جبران شود.
