مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفت: آغاز مال‌سازی از زمان احداث فروشگاه شهروند در میدان آرژانتین بود. البته قبل از آن هم فروشگاه‌های دیگری وجود داشتند. موضوع فروشگاه شهروند به صورت مدرن حدود دهه ۷۰ مطرح شد. بعد از آن، در حدود ۱۰، ۱۵ سال گذشته، کم‌کم گرایش‌ها به این سمت افزایش یافت. به عنوان مثال مگامال اکباتان، پالادیوم، اطلس‌مال، تات‌مال و رزمال در منطقه ۲۲ ساخته شدند.
به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی؛ گفتگوی روزنامه شرق با علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، را درباره روند مال‌سازی و بلندمرتبه‌سازی در کلانشهرهای کشور بخوانید.
* در شهرهای بزرگی مثل تهران نسبت به سال‌های قبل در زمینه مال‌سازی چقدر رشد کرده‌ایم؟
اگر به پیشینه این موضوع برگردیم، زمانی که شهرها بزرگ می‌شوند و تعداد ساکنین، واحد مسکونی، حمل و نقل و خودرو زیاد می‌شود، طبیعتا افراد به دنبال تجمیع امکان تامین نیازها در یک مکان به منظور صرفه جویی در وقت و تسهیل امور هستند. در سایر کشورها این اتفاق در سال‌های خیلی دورتر افتاده است. در ایران ابتدا پاساژها و مراکز خرید با ابعاد کوچک‌تر ساخته شدند و به مسئله پارکینگ خیلی توجه نمی‌شد. بعدها مراکز تجاری - اداری تحت عنوان مال مطرح شد که هم نیازهای خدماتی شهروندان و هم پارکینگ را فراهم کند. منتها مقیاس مالها باید با مقیاس شهر و جمعیتی که از آن استفاده می‌کنند، در تناسب باشد. در طرح‌های توسعه شهری که شامل طرح جامع و طرح تفصیلی می‌شود، مقیاس و معیارهایی در نظر گرفته شده که همه سرانه‌ها، از آنجا استخراج می‌شود. سرانه مسکونی، تجاری، اداری، فرهنگی، تفریحی، فضای سبز و... در آنجا مدنظر قرار می‌گیرد. طبیعتا باید تناسبی بین جمعیت و این سرانه‌ها وجود داشته باشد. این مال‌سازی‌ها در کلانشهرهایی مانند مشهد، تبریز و اصفهان هم طراحی شد. در تهران هم این اتفاق شاید به لحاظ توزیع جغرافیایی یکنواخت نباشد، اما مال‌های زیادی ساخته شده و همچنین تعداد دیگری در دست ساخت است. اگر بخواهیم ارزیابی از این موضوع داشته باشیم شاید بتوان گفت این تعداد اندکی برای تهران زیاد باشد.
* شاید یا واقعا گذشته؟
نیاز به مطالعه دقیق دارد اما به نظرم از حد موردنیاز گذشته است. در کنار این مالها مردم نیازهایشان را از فروشگاه‌های معمولی برآورده می‌کنند. اگر همه مالها فعال شوند، بخشی از فروشگاه‌های محلی باید فعالیتشان را تعطیل کنند. در واقع فعالیت آنها کسب‌وکار بقیه را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد. طبیعتاً براساس مطالعات امکان‌سنجی باید به این سؤال پاسخ داده شوند. که در برخی مناطق تهران این اتفاق نیافتده است.
* از چه زمانی اقبال به سمت مال‌سازی بیشتر شد؟
شروع این کار از زمان احداث فروشگاه شهروند در میدان آرژانتین بود. البته قبل از آن هم فروشگاه‌های دیگری وجود داشتند. موضوع فروشگاه شهروند به صورت مدرن حدود دهه ۷۰ مطرح شد. بعد از آن، در حدود ۱۰، ۱۵ سال گذشته، کم‌کم گرایش‌ها به این سمت افزایش یافت. به عنوان مثال مگامال اکباتان، پالادیوم، اطلس‌مال، تات‌مال و رزمال در منطقه ۲۲ ساخته شدند. ساخت تات‌مال سه، چهار سال است که شروع شده و مطالعاتش نهایتا مربوط به شش سال قبل است. در واقع حدود یک دهه است که این موج ایجاد شده و زمانی‌که موج ایجاد می‌شود، ممکن است با مازاد مواجه شویم.
اگر کسی بخواهد در این زمینه اقدام کند، باید براساس مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری و طرح‌های بالادستی مثل طرح جامع و طرح تفصیلی اقدام نماید، بر آن اساس می توان گفت یک منطقه نیازمند مال هست یا خیر. مبنای احداث مال بایستی نیاز جامعه شهری باشد نه نیازهای مالی شهرداری به درآمد حاصل از پروانه و تراکم. همچنین احداث مالها نباید تعادل ترافیکی منطقه را بهم بزند و شرایط را برای شهروندان دشوار کند. متاسفانه در مجتمع پالادیوم این اتفاق افتاده است.
* آیا شهرداری به ضوابط مالی پایبند بود؟
به نوعی به سیاست‌های شهرداری برمی‌گردد. اصولا شهرداری باید مجری سیاست‌های دولت باشد چون دولت سیاستگذار جامعه به‌عنوان نهاد عمومی و نهاد حاکمیت است و وقتی سیاستی را در حوزه شهر و شهرسازی و سکونت مردم تدوین می‌کند، در طرح‌های توسعه شهری (جامع و تفصیلی) نمود می یابد و مصوبه آن در شورای عالی و شهرسازی و معماری تصویب می‌شود. مثلا گفته می‌شود، سطح طبقات این منطقه باید چقدر باشد، مرکز تجاری که ساخته می‌شود باید چه مدلی داشته باشد. وقتی از این مقررات عدول می‌کنیم و در واقع تعادل شهر را به هم می‌زنیم که طبیعتا سکونت و زندگی را سخت می‌کند. به این مسائل باید توجه کنیم. ناگفته نماند شهرداری به همه این فضاها نیاز دارد، همانطور که به فضای سکونت، رفت و آمد و ارتباطات نیاز دارد به فضای اداری و تجاری و خرید هم نیاز دارد.
* در سال‌های گذشته برج‌سازی هم گسترش زیادی داشته است. شرایط برج‌سازی هم با مال‌سازی همخوانی داشت؟
شهرسازی براساس الگوها و مدل‌هایی است که مصوبه شورای عالی معماری شهرسازی و طرح‌های تفصیلی و جامع شهری است. طبیعتا این الگوها تعیین می کند که جمعیت‌پذیری هر منطقه شهری، ارتفاع ساختمان‌ها، سطح اشغال زمین و... چقدر باید باشد و همه اینها تابع مقررات است. برخی از این ضوابط عبارتند از مساحت زمین، کوچه، معبر و خیابان برج و دیگر ظرفیتهای شهری که متاسفانه در برخی موارد رعایت نشده است. در برخی مناطق از پنج تا ۲۰ طبقه ساخته شده که تعادل شهری را به هم زده و سکونت و رفت و آمد و ترافیک را با مشکل مواجه کرده است. ایجاد درآمد پایدار برای شهرداریها و هماهنگی با ضوابط شهری با حوزه تصمیم ساز شهر می تواند بخشی از مسائل را در این زمینه مرتفع نماید.
* در حال حاضر برج‌های خالی زیادی در منطقه ۲۲ هستند. در ساخت این برج‌ها هم نهادها و ارگان‌ها وارد شده‌اند؟
در منطقه ۲۲ اغلب نهادهای نظامی و انتظامی و برخی دستگاه‌های دیگر حضور دارند و میزان حضور بخش خصوصی اندک است. در این منطقه حجم زیادی از برج فراتر از ظرفیت منطقه ساخته شده و تعادل و تراکم آن منطقه را به هم زده است. باید مدت زیادی بگذرد تا این تعادل ایجاد شود. جمعیت‌پذیری در این برج‌ها مشکلات ترافیکی را افزایش خواهد داد و در صورت عدم گسترش سامانه حمل و نقل عمومی مشکلات زیادی ایجاد خواهد شد. بخشی از این برج‌ها نیمه‌کاره و خالی هستند و تا یکی دو سال آینده به بهره برداری می رسند.
* با توجه به اینکه در زمینه مال، مازاد داریم، اکنون که همسویی بین دولت و شورای شهر وجود دارد، برای حل این مسئله یا جلوگیری از صدور مجوزهای جدید در این زمینه صحبتی شده است؟
همیشه تأکید دولت بر این است که قانون اجرا شود. هرگروهی که می‌خواهد سر کار بیاید مهم نیست. ممکن است گروهی از لحاظ تفکر در یک راستا باشند اما اگر اینطور هم نباشد مهم اجرای قانون است. ما تصمیم به آبادانی و اجرای درست کارها در کشورمان داریم.
* اما اگر این نگاه حاکم نباشد و شهرداری بازهم دنبال درآمدزایی باشد...
همه‌مان قانون و متعاقب آن مصوبات شورای عالی معماری و شهرسازی و طرح‌های جامع و تفصیلی را قبول داریم. قانون می‌گوید در این منطقه نباید بیش از پنج طبقه ساخته شود، زمانی که این کار را انجام ندهیم باز همین اتفاقات را شاهد خواهیم بود. اگر کارهایمان در چارچوب مقررات باشد چنین اتفاقاتی را شاهد نخواهیم بود. شهرداری باید برنامه‌های مدونی داشته باشد که بتواند شیوه‌های تامین مالی دیگری را برای خودش در نظر بگیرد که کم‌کم از مسئله فروش تراکم عبور کند. فروش تراکم از تهران شروع شد، اما اکنون حتی به شهرهای بزرگ و متوسط هم کشیده شده است.
