چکش کاری بسته نوسازی بافت فرسوده با حضور توسعه گران
امروز بسته پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی برای جذب سرمایه گذاری در نوسازی بافتهای ناکارآمد به بحث و تبادل نظر گذاشته شد که بعضی سرمایه گذاران عنوان کردند این بسته کارآیی لازم را ندارد و دولت باید نگاه کسب سود را از این بافتها بردارد و به ارتقای محله بسنده کند.
به گزارش ایسنا، امروز جلسه هم اندیشی مدیران شرکت بازآفرینی شهری با کانونها و انجمنهای صنفی و حرفه ای درخصوص نمونه قراردادهای توسعه گران برنامه ملی بازآفرینی شهری پایدار برگزار شد. در این جلسه ابتدا درخصوص برنامه توسعه مشارکت در ساخت در بافتهای ناکارآمد شهری توضیحاتی ارایه شد.
به دنبال ساز و کاری برای تضمین سود سرمایه گذاران هستیم
در ادامه، هوشنگ عشایری ـ مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ـ اظهار کرد: اگر در قطعه زمینی که به طور مشارکتی نوسازی می کنیم، از بابت دو ریسکی که شامل سرمایه گذار می شود، یکی را ما می پذیریم. در ساخت واحد مسکونی دو ریسک وجود دارد؛ یکی ریسک سرمایه گذاری است و دیگر ریسک فروش. ریسک سرمایه گذاری را ما پذیرفتیم تا حاشیه سود سرمایه گذاران را بالا ببریم. مفروضات سرمایه گذاران این است که سود سرمایه، خواب سرمایه، سود پیمانکاری دیده شود. با محاسبه این موارد برای خودتان سهم تعیین می کنید. انتهای کار، ضرر پولی برای ما است ولی در واقع با توجه به ارتقای محله، دولت از لحاظ اقتصادی سود می کند. با این وجود از توسعه گران می خواهیم در اصلاح ایرادات احتمالی طرح به ما کمک کنند.
وی افزود: ما می خواهیم ساز و کاری تدوین شود که به مشارکت کنندگان اطمینان بدهیم ضرر نمی کنند. این طرح سه بعد دارد، بعد حقوقی تدوین شده، بعد مالی و فنی را به شما می سپاریم. هرکس مدل خودش را می تواند ارایه کند. این تجارب باید تجمیع شود و تبدیل به یک تیپ قرارداد خوب شود. دولت فقط باید حمایت کند و به شکل قرارداد مشارکت توسعه گر با مردم دخالت نمی کند.
مجید روستا ـ عضو هیات مدیره شرکت بازآفرینی شهری ـ نیز اظهار کرد: نباید ابعاد مختلف قرارداد را از هم تفکیک کنیم بلکه آن را در یک قالب منسجم ببینیم. دولت به دنبال سود به عنوان پول نیست بلکه به این فکر می کند که منافع عمومی با ارتقای محیط اجتماعی محقق شود.
یک سازنده: بسته سرمایه گذاری در بافتهای ناکارآمد، جذاب سرمایه نیست
در این نشست نماینده انجمن صنفی تولیدکنندگان و فناوران ساختمان، بسته مشارکتی ساخت در بافتهای ناکارآمد را غیرکاربردی دانست و گفت: در موضوع بافتهای ناکارآمد شهری راجع به پروژه ای سه برابر حجم مسکن مهر صحبت می کنیم. ظاهرا یکی از راهبردهای اصلی این است که سرمایه ای که در بخش ساختمان است و بیش از ۹۷ درصد آن متعلق به بخش خصوصی است به این پروژه منتقل شود. امروز یک سرمایه گذار به صورت مشارکتی هزینه ای برای زمین پرداخت نمی کند. قرار است سرمایه گذار از آن جبهه به بافت فرسوده بیاید. در این برنامه، توسعه گر هنری بجز سرمایه گذاری ندارد. ثانیا یک پیمانکاری است که با جرایم مختلف مواجه بوده است. در بحث تعهدات توسعه گر چنان آزاد عمل شده که دست توسعه گر بسته شده است. قطعا این مجموعه جذاب سرمایه نیست و تاکید یکجانبه بر سرمایه در این طرح یک راهبرد بسیار اشتباه است. در این ساختار نامطمئن هیچ سرمایه گذاری حاضر نیست بیاید.
نماینده کانون سراسری انجمن کارفرمایان نیز گفت: ما برای ورود به حوزه نوسازی بافتهای فرسوده می بایست وارد برنامه استراتژیک بشویم. شیوه ها باید بر اساس ابزارهای مالی انجام شود، نه بر اساس ابزارهای پولی. ابزارهای پولی قابلیت توسعه ندارند ولی ابزارهای مالی این قابلیت را دارند. چیزی که در بافت فرسوده ایجاد انگیزه می کند بحث شناورسازی سرانه خدمات منطقه ای، شهری، کشوری و بین المللی است. در محلات بازآفرینی شهری باید خدمات محله ای انجام شود. این سرانه ها ارزش محله را بالا می برد ولی وقتی این اتفاق می افتد که پروژه ها تعریف شود. در آن صورت محله می تواند سرانه محلی یا حتی کشوری جذب کند. نگاه نیز باید از جنس برنامه ریزی تولید انبوه باشد.
جی افرام، نماینده سازمان نظام مهندسی ساختمان نیز اظهار کرد: این طرح امکان پذیر نیست. قیمت زمین در سه سال آینده قابل پیش بینی نیست. پیشنهاد من این است که اساس این قضیه تغییر کند. شهرداری اعلام کرده که همکاری می کند ولی مصادیق آن مشخص نشده است. بسیاری از انبوه سازان، خودشان مجری طرح هستند که هم نظارت و هم طراحی و نظارت را انجام می دهند که مشکل ساز می شود.
باید از محل فضاهای پیرامونی، سود توسعه گران تعریف شود
همچنین نماینده انجمن انبوه سازان استان تهران گفت: این قرداد عنوانش مشارکت است ولی باید اسم آن تغییر کند و بشود پیمانکاری. ساخت بافت فرسوده حاشیه سودی نخواهد داشت. پس اگر قرار است برای توسعه گر انگیزه ایجاد کنیم باید از محل فضاهای پیرامونی کسب سود کند. دولت میخواهد از بافت فرسوده به حل معضل اجتماعی برسد، پس باید از سود خود بگذرد. امروز باید تحلیل اقتصادی کنیم؛ یک هزینه ساخت داریم، یک قیمت فروش و یک قیمت زمین داریم. این قیمتها هرچه امروز است ۱۵ درصد سود به پیمانکار بدهیم. در مسکن مهر دولت سرمایه گذاری کرد ولی وزارت راه و شهرسازی و شهرهای جدید از محل فروش زمین سود کردند. در بافت فرسوده کاری کنیم که توسعه گر برای ارتقای سود خود به ارتقای محله فکر کند.
