کیلید قفل مسکن !

وزارت راه و شهرسازی چندی پیش با تدوین و ابلاغ بسته‌ای ۹ گانه سیاست تقویت کننده در عرضه و تقاضا مسکن اعلام کرد، عملیاتی شدن بندهای این بسته زمینه برون رفت بخش مسکن از آشفتگی را فراهم می‌کند.

به گزارش سازه نیوز، وزارت راه و شهرسازی چندی پیش با تدوین و ابلاغ بسته‌ای 9 گانه سیاست تقویت کننده در عرضه و تقاضا مسکن اعلام کرد، عملیاتی شدن بندهای این بسته زمینه برون رفت بخش مسکن از آشفتگی را فراهم می‌کند. در خصوص این بسته این سوال مطرح است؛ پیاده‌سازی سیاست‌های وزیر راه و شهرسازی چه بسترهایی برای اجرایی شدن لازم دارد؟ آیا ابزار لازم برای تحقیق و ارزیابی مناطق مختلف برای طبقه‌بندی و اعمال سیاست‌های تشویقی و مالیاتی مورد نظر وزارت نشینان فراهم است؟ بسته 9 گانه ابلاغی از طرف وزارت راه و شهرسازی دارای جنبه‌هایی که هر یک به تنهایی تاثیرات مستقیم و غیرمستقیم در بازار مسکن خواهد داشت.

مروری بر بسته سیاستی پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی برای بهبود بازار مسکن داشتیم و در گفت‌وگویی نظرات دکتر علیرضا ذولفقاری کارشناس مسکن و عضو هیئت علمی مرکز تحقیقات وزارت راه و شهرسازی را در خصوص این سیاست‌ها جویا شدیم که در ادامه می‌خوانید:

1. عرضه بسته تشویقی مالیاتی به منظور افزایش تولید و عرضه مسکن مطابق با الگوی مصرف در قالب استیجاری یا ملکی (این بسته میتواند شامل معافیت از مالیات بر عملکرد، مالیات نقل و انتقال و مالیات بر اجاره باشد)

علیرضا ذوالفقاری، عضو هیئت علمی مرکز تحقیقات وزارت راه و شهرسازی با ارائه راهکاری برای ایجاد توازن در ورود توسعه دهندگان به مناطق مختلف گفت: عرضه خانه های جدید توسط بخش خصوصی با انگیزه کسب سود و بخش عمومی با هدف دستیابی به حداکثر رفاه عمومی مطرح شده است.

فرضیه حداکثر کردن سودآوری خصوصی بر این مبناست که توسعه دهندگان جهت حداکثر کردن سود، به میزان کافی وجود دارند و رقابت کامل بین این توسعه دهندگان پا برجاست. توسعه دهندگان سود خود را برای مدل های مختلف توسعه در مکان های مختلفی که مالکیت آن را دارند یا می توانند زمین را خریداری کنند، ارزیابی می کنند. از آنجا که انتظارات سود و رویکرد ریسک پذیری توسعه دهندگان دو مقوله متفاوت است، آنها مکان های مختلف و نوع های گوناگونی از توسعه را برای به دست آوردن حداکثر سود خود انتخاب می کنند. تصمیمات توسعه دهندگان توسط سرمایه آنها محدود می شود.

این کارشناس مسکن معتقد است: در نظام به حداکثر رساندن رفاه عمومی، دولت مستقیما در ارائه خدمات مسکن جدید با هدف دستیابی به حداکثر رفاه عمومی مشارکت می کند. لازم به ذکر است که سیستم حداکثرکردن سود بخش خصوصی، موجب ایجاد توسعه متفاوت شهری نسبت به نظام به حداکثر رساندن رفاه عمومی می شود، زیرا سرمایه گذاران بخش مسکن در محله هایی که بازدهی بالا دارند به ساخت و ساز می پردازند و بخش های سودآورتر بازار ممکن است بیش از حد توسعه یابد. بنابراین دولتها باید با سیاستگذاری مناسب منافع سرمایه‌گذار خصوصی (کسب حداکثر سود) را با سیاست خود (حداکثر کردن رفاه عمومی) هم‌جهت کنند. یکی از ابزارهای سیاستگذار در این بخش می‌تواند مالیات باشد که دولتها با معافیت مالیاتی در مناطقی که کمتر توسعه یافته‌اند، می‌توانند مانع این توسعه نامتوازن درفضای شهری شوند و انگیزه‌های لازم برای سرمایه‌گذاری در محله‌های کمتر توسعه یافته را برای سرمایه‌گذاران بخش مسکن ایجاد کنند.

2-انتقال مأموریت وصول مالیات بر خانه‌های خالی از سازمان امور مالیاتی به شهرداری‌ها ،تخصیص این مالیاتها به شهرداری‌ها و مصرف وجوه آن برای اجرای برنامه مسکن اجتماعی:

ذوالفقاری با تاکید برلزوم تغییر سیاست های تامین مالی شهرداری ها افزود: متاسفانه به علت تعارض منافع مابین منابع درآمدی شهرداری ها و سیاستهای درست کاربری زمین وسیاستهای مسکن در مدل تراکم فروشی، امروزه اغلب شهرهای کشور از مشکلات زیادی همانند مشکلات زیست محیطی، ترافیک، عدم سرمایه گذاری کافی در بافت فرسوده و عدم سرمایه گذاری کافی در بهینه‌سازی مصرف انرژی ساختمان‌ ها رنج می‌برند. تغییر مدل تامین مالی شهرداری ها از تراکم فروشی به مدلهای پایدار درآمدی، شامل عوارض منطقه ای یکی از راه کارهای موجود برای ایجاد ابزارهای سیاستی لازم و همچنین کسب درآمد پایدار جهت تأمین هزینه خدمات شهری است.

مدیر عامل شرکت کلان داده شهر فن آوران با تاکید بر ایجاد درآمد پایدار به دور از تراکم فروشی گفت:  تجارب جهانی بیانگرآن است که مشارکت مردم در تصمیم گیری ها و برنامه‌های شهری و نیز تأمین منابع مالی شهر، از مشخصه‌های اساسی اداره شهر است و در زمینه‌های مختلف امور مرتبط با شهر، نظریات عموم مردم مورد توجه قرار می گیرد. شهرداری کشورهای پیشرفته جهان، اختیارات زیادی دارند؛ در حالی که در ایران، اتکای بیش از حد بسیاری از شهرداری های کشور به ویژه تهران، به درآمد ناشی از بخش مسکن ،علاوه بر تأثیر آن در افزایش قیمت مسکن، شهرداری‌ها را در مقاطع زمانی مختلف با مشکلات و بحران‌ های مالی قطعی مواجه ساخته است. در دهه 60 که کلیه شهرداری‌ها به سمت خودکفایی سوق داده شدند، مشکلات عدیده‌ای برای مدیران شهری ایجاد شد. قطع کمک های مالی دولت بدون تعریف منابع جدید مالی، شهرداران را به یافتن راههای جدید درآمدی رهنمون کرد. شهرداران، برای اداره شهر، اقدام به فروش تراکم کردند. متأسفانه این مسأله تنها در کوتاه مدت، تأمین کننده منابع مالی شهرداری‌ها شد. درآمدهای کنونی شهرداری تهران به علت ناپایداری نمی‌تواند ضامن رشدی منطقی در این کلانشهر باشد و اساساً بدون داشتن درآمدهای پایدار نمی‌توان انگیزه زیادی برای اجرای پروژه‌های طولانی‌مدت و کلیدی داشت.

بزرگترین مشکل شهرداری تهران در گرفتن عوارض و مالیات بر املاک و مستغلات شهر تهران ارزیابی قیمت واحدهای مسکونی است. تا به امروز در کشور ما برای ارزیابی ملک، از کارشناسان ارزیابی ملک که با بازدید فیزیکی، مقایسه قیمت املاک مشابه، ارزش زمین و سایر فاکتورها اقدام به ارزیابی ملک مربوطه می‌کردند. اما با توجه به وسیع بودن بازار ملک در تهران انجام این پروژه برای شهرداری بسیار هزینه بر است.

مدل پیشنهادی ما این است که از مالکین خانه ها با توجه به ارزش ملک و منطقه یا ناحیه مربوطه مالیات اخذ شود، به این صورت که خانه های هر محله تهران را بر اساس ارزش ملک و منطقه به 10 دهک تقسیم کنیم و برای هر دهک درصدی از ارزش خانه ها را مالیات بگیریم.

وی افزود: باید توجه داشت که شناسایی املاک خالی بسیار مشکل است، برخی از کارشناسان می گویند با بررسی کنتورها می‌توان خانه‌های خالی را شناسایی نمود اما باید توجه داشت که این طرح ممکن است انگیزه ی سفته بازان در بازار مسکن را جهت اتلاف انرژی افزایش دهد.

گرفتن عوارض بر املاک و مستغلات علاوه بر ایجاد درآمد پایدار برای شهرداری، به تعدیل بازار مسکن شهر نیز کمک می کند. گرفتن عوارض از همه املاک باعث می شود که نگهداری خانه های خالی برای صاحبان آن ها هزینه دار شود، بنابراین انگیزه ی صاحبان خانه را برای اجاره دادن ملک هایشان زیاد می کند، در نتیجه عرضه ی مسکن در بازار اجاره زیاد شده و قیمت ها در بازار اجاره در شهرکاهش می یابد.

عضو هیئت علمی مرکز تحقیقات وزارت راه و شهرسازی به مزایای زیست محیطی این سیاست اشاره کرد و ادامه داد: گرفتن مالیات یا عوارض بر املاک علاوه برتأمین عدالت اجتماعی، بسیار ثمربخش بوده و می تواند ارزش افزوده زیادی فراهم کند. یکی از مزایای این مدل تأمین مالی تشویق سرمایه گذاری در بهینه سازی مصرف انرژی ساختمانها بوده و در این مورد شاخص مصرف انرژی واحدهای مسکونی  و طبقه های قیمتی به طورهمزمان برای تعیین عوارض منطقه ای مورد استفاده قرار می‌گیرد و واحدهای بهینه از تخفیف عوارض منطقه‌ای بهره‌مند می‌شوند. به طور مثال در کشورهایی مانند انگلستان شهرداری و دولت از سیستم مالیاتی و عوارضی که از خانه‌ها می‌گیرند استفاده می‌کنند تا انگیزه مردم را برای بازسازی خانه‌هایشان به منظور بهینه‌سازی مصرف انرژی افزایش دهند. در مطالعات انجام شده سال 2013 از سوی UK Green Building Council  نشان داده شد که بازسازی خانه‌ها به منظور بهینه‌سازی مصرف انرژی موجب ایجاد فرصت‌های اقتصادی فراوان برای کشور می‌شود و به بهبود شرایط زیست محیطی کمک می کند. در سال 2010 دولت انگلستان این ادعا را کرد که بازسازی سریع منازل و کسب و کارهای کوچک می‌تواند موجب سرمایه‌گذاری سالانه 7 میلیارد پوندی شود و همچنین 250 هزار شغل تا سال 2030 ایجاد می شود. گفتنی است دولت انگلستان برای آنکه انگیزه مردم را برای بازسازی خانه هایشان به منظور بهینه‌سازی مصرف انرژی افزایش دهد تخفیف های مالیاتی برای آنها قائل می شود.

همانطور که میدانید در ایران بخش ساختمان باحدود 40% سهم (بالاترین سهم) از کل مصرف انرژی کشور را به خود اختصاص داده است. فاصله حداقل 5 برابری شاخص مصرف انرژی در هر متر مربع ساختمان در ایران با اروپا وجود دارد که شهرداری می‌تواند از طریق تخفیف دادن در عوارض پرداختی به خانوارهایی که خانه‌هایشان را درجهت بهینه‌سازی مصرف انرژی بازسازی میکنند، به کاهش مصرف انرژی کمک کند. 

چالش‌های ایجاد درآمد پایدار بر اساس گرفتن مالیات از املاک و مستغلات را در 4 بند مرور میکنیم:

1. ارزیابی دقیق کل املاک شهر تهران مقدور نیست. بنابراین ایجاد دهک هایی بر اساس ارزش املاک و شناسایی و طبقه بندی آنها، بسیار مشکل است و تاکنون ابزارهای ارزیابی هوشمند که بتواند این مشکل را رفع کند در ایران نداشتیم.

2. مقاومت از طرف مالکین و مشاورین املاک برای پرداخت مالیات.

3. عدم وجود سیستم هوشمند جهت برآورد درآمدهای پایدار حاصل از این نوع درآمد

4.  (سیستم شبیه-سازی بر اساس برآورد هوشمند قیمت مسکن یکی از ابزارهایی است که می تواند با استفاده از تحلیل سناریوهای مختلف نظام مالیاتی با مالیات بندی و مسیر تکاملی مناسب، شهرداری را به هدف منابع درآمدی پایدار برساند)

شرکت دانش بنیان"کیلید" آمادگی کامل  دارد سیستم مالیات را، تحت سناریوهای مختلف مالیاتی توسعه دهد و مالیات هر طبقه و محله را برآورد کند که این کمک میکند شهرداری میزان درآمد حاصله از این سیستم مالیاتی را دانسته و برنامه ریزی برای هزینه هایش داشته باشد.

3. تسریع در تصویب لایحه پیش فروش ساختمان به منظور تعادل بخشی به بازار مسکن:

دکتر ذوالفقاری با تاکید بر ارتقا سیستم پیش فروش در کشور و لزوم آن برای توسعه بخش مسکن اظهار کرد: پیش فروش مسکن یکی از راههای تامین مالی ساخت مسکن است و به عرضه مسکن کمک می کند. ایجاد قانون برای پیش فروش مسکن باعث کاهش ریسک نقدینگی سازندگان (عرضه کنندگان مسکن) در حین پروژه می شود.

 

4. کنترل سوداگری در بخش زمین از طریق استفاده از ابزارهای مالیاتی از جمله مالیات بر عایدی سرمایه ناشی از زمین

عضو هیئت علمی مرکز تحقیقات وزارت راه و شهرسازی با تاکید بر ایجاد توازن در مناطق مختلف از طریق این سیستم مالیاتی ادامه داد: با استفاده از شاخص فروشهای تکرار شونده ملاحظه می شود که این شاخص برای منطقه 1 تهران از ابتدای سال 89 تا انتهای سال 96 از عدد 100 به 220 افزایش یافته در حالی که برای منطقه 20 تهران این شاخص در این دوره از عدد 100 به 192 می‌رسد.

می‌توان دید که در طول این 8 سال افزایش قیمت یک واحد مسکونی در منطقه 1 نسبت به منطقه 20، به طور متوسط 30 درصد بیشتر است. همین اختلاف در بازدهی باعث می‌شود که سرمایه‌گذار بخش خصوصی بیشتر در مناطقی با بازدهی بالاتر سرمایه گذاری کند و سرمایه گذاری در مناطق با بازدهی کمتر، کم شود.

عدم انگیزه برای ساخت در مناطق با بازدهی کمتر باعث رشد بافت فرسوده در این مناطق می‌شود. دولت با مالیات بر عایدی سرمایه ناشی از زمین می‌تواند سوداگری در مناطق با بازدهی زیاد را کاهش دهد و رشد قیمت زمین در همه مناطق شهر را همگون سازد.

 

5. حمایت از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ و منطبق با الگوی مصرف با استفاده از سیاستهای تسهیلاتی و مشوقهای مالیاتی:

یکی دیگر از نیاز های بازار در این سالها ساخت مسکن مطابق با تقاضای بازار بوده است. نظر مدیرعامل شرکت کلان داده شهر فن آوران در این بند از بسته پیشنهادی وزیر، بدین شرح است: نبود داده‌های شفاف مربوط به تقاضای مسکن باعث می‌شود که سازندگان بدون اطلاعات کافی از بازار مسکن به ساخت ملک بپردازند، علاوه بر این در سالهای اخیر بخش خصوصی جهت کسب سود بیشتر به ساخت و ساز خانه‌ها با متراژ بالاتر رفته‌اند تا سود بیشتر کسب کنند. حال آنکه جمعیت شهر تهران در 20 سال اخیر افزایش یافته و اگر در جهت تقاضا این خانه ها ساخته می شد باید متراژ این خانه ها در طی این سالها کاهش می یافت. مطابق داده های معاملات کد رهگیری میانگین متراژ خانه های تهران در 20 سال اخیر از 71 متر به 95 متر رسیده است. دولت می تواند با استفاده از ابزارهایی مثل تخفیف های مالیاتی سرمایه گذار را تشویق به ساخت خانه هایی با متراژ کمتر کند. این موضوع باعث می شود که خانه ها بر اساس تقاضای موجود ساخته شوند و خانه های عرضه شده به خانه های خالی شهر اضافه نشوند.

شرکت کلان داده شهر فناوران با توجه به در دسترس داشتن داده های جستجوی متقاضیان در سامانه "کیلید" می تواند تقاضای واحدهای با متراژهای مختلف در مناطق گوناگون تهران را برای سیاستگذاری مناسب در اختیار دولت قرار دهد.

 6. تسریع در اجرای برنامه بازآفرینی شهری و نوسازی بافت های فرسوده با استفاده از زمین‌های دولتی و اهرمی کردن منابع محدود

مدتی است که طرح های نوسازی مطرح شده و با شیب نسبتا کندی در حال اجرا است. مهمترین عاملی که میتواند به این امر سرعت ببخشد تحریک بخش خصوصی از طریق ابزار های مختلف است. مدیر عامل "کیلید" معتقد است: بافت فرسوده و رشد آن در شهرها مشکلات اجتماعی به وجود می آورد. دولت باید با استفاده از ابزارهای خود مثل معافیت مالیاتی و... سرمایه گذار بخش خصوصی را به سرمایه‌گذاری در این مناطق تشویق کند.

لازم به ذکر است: دولت نباید مالکیت این خانه ها را بگیرد زیرا تجربه دنیا نشان داده که مالکیت دولت باعث می شود که انگیزه برای بازسازی و بهبود خانه ها کم شود. در نتیجه دوباره این خانه ها مستهلک می شوند و بافت فرسوده ایجاد می شود.

7. تغییر مأموریت بانک مسکن از بانک تخصصی به بانک توسعه ای-تخصصی

ذوالفقاری با تاکید بر توسعه فعالیت های این بانک و استفاده از ابزار های نوین بانکی در حوزه مسکن گفت: مواردی که تاکنون ذکر شده مربوط به بخش عرضه مسکن است. در این مقوله بانک مسکن با دادن تسهیلات به خریدار مسکن به تقویت بخش تقاضای مسکن می‌پردازد. اما این موضوع با توجه به اینکه باز پرداخت این وام ها سالها طول می کشد بانک با محدودیت جدی برای تقویت مستمر بخش تقاضای مسکن روبروست.

عضو هیئت علمی مرکز تحقیقات وزارت راه و شهرسازی معتقد است ابزاری که میتواند این سرمایه ها را با ارزش افزوده بیشتری به بازار مسکن بازگرداند اوراق رهنی است. وی با بیان این مطلب گفت: عمده ترین روش تأمین مالی مسکن در اقتصاد جهان اوراق بهادار رهنی است. ایران نیز به عنوان کشوری که دارای تقاضای بالایی برای مسکن است این ظرفیت را دارد که حجم وسیعی از اوراق مشارکت رهنی جهت تأمین مالی بخش مسکن به فروش رسانده و این اوراق در حجم وسیع وارد بازار سرمایه و اقتصاد ایران شود.

همانطور که در شکل زیر مشاهده می کنید تبدیل مطالبات بانکی به اوراق بهادار در نهایت تبدیل یک قلم دارایی ترازنامه به یک قلم دیگر دارایی ترازنامه منجر میشود. به عبارت دیگر در این عملیات بانک مطالبات ناشی از تسهیلات فروش اقساطی خود را از طریق تبدیل آنها به اوراق بهادار، به وجه نقد تبدیل می کند. 

 مدیر عامل "کیلید" به سایر مزایای این طرح گفت:  از مزایای اوراق رهنی  این است که شانس مشتریان جزء را برای دستیابی به منابع مالی افزایش میدهد: به این صورت که فرصتهای مالی برای متقاضیان خرد، از طریق فراهم سازی سرمایه گذاری بانکهایی که فاقد شبکه خرده فروشی وسیع هستند در ادغام های متشکل از وام های جزئی که از طریق دامن زدن به جریان رقابتی تأمین مالی اتفاق می افتد میتواند تامین مالی متقاضیان خرده پا را بهبود ببخشد. عملیات تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی ها به وام دهنده این حق را می دهد که دارایی های غیر نقد خود را تبدیل به وجه نقد کند، سپس از طریق جریان مجدد این وجه نقد حجم داد و ستد خود را بدون اینکه متناسب با آن سرمایه خود را افزایش دهد، بالا می‌برد.

وی افزود: علاوه براوراق رهنی، در جهان برای حمایت از بخش تقاضا، فضای رقابتی بین نهادهای مالی ارائه دهنده تسهیلات مسکن باعث کاهش نرخ بهره تسهیلات مسکن شده و کمک شایانی به بخش تقاضا کرده است. همچنین با ساز و کار مالکیت مشارکتی (دولتها با طرف تقاضا) به مالک شدن افراد جامعه کمک میکنند. مالکیت مشارکتی به این صورت است مثلا برای خرید یک ملک 300 میلیون تومان پول لازم است فردی 20 میلیون تومان پول نقد دارد و 160 میلیون تومان وام تهیه میکند مابقی پول(120 میلیون تومان) را دولت به او می دهد و با دولت شریکی آن خانه را خریداری می کند. دولت به میزان سرمایه خود اجاره ای از طرف مقابل دریافت میکند. به این طریق در سرمایه گذاری بلند مدت افراد جامعه میتوانند صاحب خانه شوند. 

گفتنی است خرید مسکن مصرفی، یک گزینه جذاب برای خانوار است و کمک به بخش تقاضا برای خرید مسکن یک سرمایه اجتماعی به شمار می رود. دولتها نیز سعی میکنند که توانایی خانوارها را برای خرید مسکن ارتقا دهند زیرا خرید مسکن توسط خانوار باعث می شود خانواده ها سرمایه گذاری بیشتری در آن محله انجام دهد و در نهایت ارزش افزوده محلی در کنار تامین نیاز مسکن ایجاد می شود.

8.  تسریع در عرضه زمین های وابسته به دولت به منظور افزایش عرضه واحدهای منطبق با الگوی مصرف:

عضو هیئت علمی مرکز تحقیقات وزارت راه و شهرسازی با تاکید بر لزوم اجرای این طرح ادامه داد: بخشهایی از زمینهای شهری به دولت تعلق دارد بهتر است دولت با یک ساز و کار مناسب این زمینها را به بخش خصوصی جهت عرضه مناسب مسکن منتقل کند.

در مجموع برای بهبود شرایط اقتصاد مسکن در این بازار آشفته استفاده از تکنولوژی روز دنیا و بهره برداری صحیح از آنها است. تکنولوژی هایی که نه سعی در حذف کسب و کاری دارد و می کوشد با بهبود شرایط اقتصادی تمام اقشار جامعه را به صاحب خانه شدن نزدیک تر کند./ منبع: عصر ساختمان