اگر چه تعدادی از کارشناسان اقتصاد مسکن با لایحه اصلاح قانون موجر و مستأجر وزارت راه و شهرسازی مبنی بر تعیین سقف اجاره بها مخالفند، اما این روش هم اکنون در برخی کشورهای اقتصاد آزاد هم اعمال می شود.
به گزارش سازه نیوز، در پی افزایش قیمت مسکن در ماه های پایانی سال 96 و تشدید آن در ماه های ابتدایی سال جاری و به تبع آن، افزایش اجاره بها در پایتخت و دیگر کلانشهرها، وزارت راه و شهرسازی در 14 تیر ماه امسال نشستی با موضوع هم اندیشی فعالان، سیاستگذاران و اندیشمندان اقتصاد مسکن برگزار کرد که در این نشست پیش نویس برنامه راهکارهای 9 گانه ای که معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی تهیه کرده بود، به بحث و بررسی گذاشته شد.
یکی از مواد این مانیفست اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی که به موضوع اجاره بها اختصاص دارد، سقف گذاری برای اجاره بها و تعیین نرخ حداکثر 10 درصدی برای تمدید قراردادهای اجاره مسکن است.
اگرچه بسیاری از کارشناسان با این ماده از راهکارهای 9 گانه وزارت راه و شهرسازی مخالفت کردند، با این حال حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، از تکمیل متن لایحه مورد نظر در وزارت راه و شهرسازی تحت عنوان «لایحه اصلاح قانون روابط موجر و مستأجر» و بررسی آن در کمیسیون های فرعی دولت و نهایتا ارسال لایحه به کمیسیون اصلی اقتصادی دولت برای تصویب در کمیسیون و صحن هیات دولت خبر داد تا در صورت تصویب در دولت، به مجلس ارسال شود.
هر چند استدلال مخالفان این لایحه عدم اجرای آن از سوی مردم و لزوم کشف قیمت اجاره در شرایط بازار آزاد و عرضه و تقاضاست، اما استناد مدافعان لایحه تعیین سقف 10 درصدی برای افزایش اجاره بها نیز راهکارهای مشابهی است که در دیگر کشورها حتی کشورهای با اقتصاد سرمایه داری اعمال می شود.
بر اساس پژوهشی که دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی انجام داده، قوانین حمایت از اجاره نشین ها از سال های جنگ جهانی اول تا دهه های 80 و 90 میلادی در اغلب کشورها اعمال شده و امروزه نیز با توجه به افزایش بیش از حد اجاره بها به خصوص در شهرهایی که فرصت های شغلی بیشتری در اختیار ساکنان خود قرار می دهند، قانون گذاران بار دیگر اعمال قوانین تنظیم و کنترل اجاره را در دستور کار خود قرار داده اند.
نتایج این پژوهش نشان می دهد این قوانین برای برخی از خانه های اجاره ای در برخی شهرها اعمال می شود اما به گونه ای است که پیامد آن در کل بازار مسکن باعث تنظیم نرخ ها و تنظیم رفتار سمت عرضه می شود.
بررسی تجارب برخی از کشورها نشان می دهد ترغیب مالکان به انعقاد قراردادهای طویل المدت، محدود کردن درصد افزایش اجاره بها با توجه به شاخص های اقتصادی و در نظر گرفتن حمایت های قانونی الزام برای مستاجران در جلوگیری از افزایش بیش از حد اجاره بها در شهرهای بزرگ دنیا مؤثر بوده است.
طرفداران و نظریه پردازان سیاست اعمال کنترل اجاره بها معتقدند سیاست کنترل اجاره می بایست سه ویژگی را به صورت توأمان دارا باشد: نخست اینکه کمترین دخالت را در مکانیزم بازار داشته باشد؛ دوم اینکه برنامه کنترل اجاره باید ساده، شفاف و برای اجرا و اعمال آسان باشد و در نهایت اینکه سیستم کنترل اجاره باید اجازه بازیافت سرمایه را بدهد.
روش های مدرن تعیین سقف اجاره بها در کشورهای اروپایی و آمریکا
علی رغم آنکه مخالفان روش سقف گذاری برای اجاره بها معتقدند که این سیاست در دهه های منتهی به دهه 90 میلادی در اروپا رایج بود و سپس منسوخ شد، اما سیاست کنترل اجاره بها در سال های اخیر نیز در کشورهای اروپایی در حال اجراست.
به عنوان نمونه در کشور فرانسه از سال 2015 کنترل اجاره در مناطقی که تقاضا بیش از عرضه است را اجرا کرده؛ مقررات به این صورت است که در هنگام اجاره جدید، اگر صاحبخانه در خانه بهسازی نداشته باشد، آخرین اجاره ای که توسط مستاجر قبلی پرداخت می شود، تنها می تواند براساس یک نرخ ثابت شاخص «بنچمارک» برای اجاره بها افزایش یابد.
بنچمارک در علم اقتصاد به سیستم مقایسه نرخ ها بر اساس ویژگی های هر کالا با کالای مشابه گفته می شود. به عبارت دیگر شاخص بنچمارک در بخش مسکن مقایسه قیمت مسکن با توجه به ویژگی های اختصاصی (سن بنا، متریال ساخت، متراژ بنا و ...) و عمومی (طبقه آپارتمان، محله ای که در آن قرار گرفته و ...) آن با سایر مسکن های مشابه است که بر اساس این شاخص، سقف اجاره بها برای هر محله تعیین می شود. بر اساس شاخص بنچمارک برای هر واحد مسکونی نمره اختصاصی نیز در نظر گرفته می شود.
در آلمان از ژوئن 2016 تنظیم گری را مربوط به قراردادهای اجاره جدید اعمال می کند که به موجب آن امکان ندارد اجاره ها از 10 درصد اجاره مرجع به طور معمول در مناطق محلی تجاوز کند. کنترل اجاره به تمام خانه ها به غیر از خانه های تازه ساخته شده یا خانه های مدرن، اعمال می شود.
در اتریش اجاره در مسکن های قدیمی موجود (حدود نیمی از بازار اجاره خصوصی) تنظیم می شود. افزایش اجاره پس از نوسازی در مورد اجاره های موجود، تنها با رضایت مستاجران و یا پس از یک حکم قضایی امکان پذیر است.
در دانمارک انواع مختلفی از قراردادهای اجاره وجود دارد که سهم بسیار زیادی از خانه های اجاره ای را پوشش می دهد (حدود 88 درصد از کل)؛ تنها در خانه های جدید، اجاره از سال 1991 غیر قابل کنترل شده است.
در هلند حداکثر اجاره بر اساس کیفیت مسکن برای همه اجاره های زیر 710 یورو در هر ماه اعمال می شود. مقررات اجاره در حال حاضر بیش از 90 درصد از بخش اجاره (بخشی از مسکن اجتماعی و خصوصی) را پوشش می دهد.
در آمریکا کنترل اجاره بر ساختمان هایی که قبل از فوریه سال 1947 ساخته شده اند و واحدهای اشغال شده توسط مستاجر که به طور مداوم از قبل از 1 ژوئیه 1971 ( حدودا 2 درصد از تمام مسکن های اجاره ای) در آن زندگی می کنند، اعمال می شود. تثبیت اجاره شامل یک پوشش بر روی افزایش اجاره است و در سال های 1947 تا 1973 به تمام ساختمان های با 6 واحد یا بیشتر و برای واحدهایی که از برنامه کنترل اجاره خارج شده اند، اعمال می شود./ منبع: هیبنا
