تغییر الگوهای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

«تمرکز بر افزایش قدرت خرید خانه‌اولی‌ها و دهک‌های متوسط» از جمله برنامه‌های آخوندی برای وزارت راه و شهرسازی در دولت دوازدهم است که به گفته بسیاری این امر می‌تواند با تکیه بر دور جدید برنامه‌های سیاست‌گذار پولی برای تکمیل سبد تسهیلات مسکن رونق بازار مسکن را به‌دنبال داشته باشد.

تین‌نیوز | 

«تمرکز بر افزایش قدرت خرید خانه‌اولی‌ها و دهک‌های متوسط» از جمله برنامه‌های آخوندی برای وزارت راه و شهرسازی در دولت دوازدهم است که به گفته بسیاری این امر می‌تواند با تکیه بر دور جدید برنامه‌های سیاست‌گذار پولی برای تکمیل سبد تسهیلات مسکن رونق بازار مسکن را به‌دنبال داشته باشد.

به گزارش گسترش تجارت برنامه‌های جدید برای رونق بازار مسکن درحالی مطرح می‌شود که این بازار در چند سال اخیر رفتارهای متفاوتی از خود نشان داده است. واکنش‌هایی که اغلب متاثر از روند رشد جمعیت، کاهش بعد خانوار، رشد خانوارهای تک نفری، تغییرات اقتصادی و حتی مسائل فرهنگی بوده است.

آمار می‌گوید؛ درحال‌حاضر ۲/۶میلیون مسکن خالی و ‌۲/۱میلیون مسکن نیمه‌خالی در کشور وجود دارد که به طور عمده در محدوده قیمتی واحدهای لوکس و نیمه‌لوکس قرار دارد. از سوی دیگر آمارهای ساخت‌وساز علائم خروج از رکود در بخش ساختمان را تایید می‌کند.به گفته علیرضا زاهدیان، زمستان ۱۳۹۵ تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های ساختمانی صادر شده ۹/۹ درصد رشد نسبت به زمستان ۱۳۹۴رشد داشته است و در شهر تهران نیز این تعداد با ۲۵/۵ درصد رشد به ۱۸۵۰۸ واحد مسکونی افزایش‌یافته است.

آخوندی آمار غیرعلمی از خانه‌های خالی ارائه داد!

 

اقتصاددان و مدرس دانشگاه با اشاره به غیر علمی بودن آماری که وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی از خانه های خالی در مجلس ارائه داد گفت: وزیر راه و شهرسازی با این کار به اعتبار خود لطمه می زند.

بهمن آرمان در گفتگو با خبرنگار مهر، درباره اظهارات وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی در مجلس درخصوص خانه های خالی گفت: مسئله مسکن در ایران و پایین بودن قدرت خرید مردم متاثر از عوامل گوناگونی است که گرانی قیمت زمین، بالا بودن هزینه فروش و تراکم فروشی شهرداری ها،   عدم صنعتی سازی و نبود انبوه سازی مسکن از جمله عوامل اصلی تاثیرگذار در قیمت مسکن هستند که باعث می شوند قیمت این کالا در محدوده ای قرار گیرد که قدرت خرید مردم کفاف تهیه آن را ندهد.

این اقتصاددان با بیان اینکه آخوندی در مجلس اظهاراتی داشت که نشان می داد اطلاعات اشتباه به وی داده شده است، گفت: وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی از وجود چند میلیون دلار خانه خالی خبر می داد، اگر چه ممکن است چند واحد مسکونی فروش نرفته داشتند باشیم اما اینکه عدم سرمایه گذاری صحیح و مناسب در بخش مسکن را به خانه های خالی نسبت دهیم اشتباه است. سرمایه گذاری در بخش مسکن مانند سایر عرصه های سرمایه گذاری همچون ارز، طلا، سهام، اوراق قرضه و ... ممکن است سودده یا زیان ده باشد که عدم سوددهی آن بخاطر نبود مطالعات پیش از ساخت و ساز است.

آرمان افزود: به عنوان مثال در ایتالیا یک و نیم میلیون خانه خالی وجود دارد که بخاطر منفی شدن جمعیت خالی از سکنه هستند عده ای در این کشور در بخش مسکن سرمایه گذاری کردند تا به سود آوری برسند نه تنها به سوددهی نرسید بلکه بخاطر  عدم تقاضای مسکن زیان نیز دیدند.

وی خاطرنشان کرد: بنابراین مطرح شدن چنین مسئله ای توسط وزیر به معنی پاک کردن صورت مسئله است چراکه واحدهای خالی ایران بدون مطالعه بازار ساخته شده اند و از آنجا که قیمت تمام شده و متراژ آنها بالاست و در مناطقی از شهرها ساخته شده اند که جز مناطق گران قیمت شهر تلقی می شوند و قدرت خرید مردم به اندازه تهیه آنها نیست در نتیجه خالی از سکنه مانده اند.

این استاد دانشگاه تاکید کرد: نتیجه مطالعه بازار نشان  می دهد که اگر ساخت و ساز مسکن بر اساس عرضه و تقاضا باشد نه تنها واحد خالی نخواهیم داشت بلکه با کمبود مسکن نیز مواجه خواهیم شد. به عنوان نمونه میزان دادوستد در بخش مسکن با متراژهای کمتر از ۱۰۰ متر مربع در چهار ماه نخست سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۲۰۰ درصد رشد داشته است. ولی در مقابل واحدهای مسکونی مناطق بالاشهر و گران پایتخت و کلانشهرها به علت گرانی خالی ماندند.

حل مشکلات اقتصادی نیازمند برنامه ریزی در حوزه برندینگ شهری است

مشهد- ایرنا- مشاور مدیریت و تامین مالی وزیر راه و شهرسازی گفت:‌ بسیاری از مشکلات اقتصادی کشور نیازمند برنامه ریزی گسترده در حوزه برندینگ است و باید در این خصو ص فعالیت گسترده ای انجام شود.

حسین عبده تبریزی عصر پنجشنبه در پنجمین همایش نشان تجاری در مشهد افزود:‌ مشکل جدی کشور سرمایه گذاری و رشد در حوزه های مختلف اقتصادی است. برندینگ در این خصوص می تواند نقش بسیار مهمی را ایفا کند.
وی ادامه داد: باید از طریق برندینگ با اتکا به صنایع جدید و استارت آپها در این مسیر گام برداشت. ‌مشکل برند این است که ارزشگذاری آن بسیار سخت می باشد و کشور ما فاصله بسیار زیادی با برندهای واقعی بازارهای جهانی دارد.
او گفت: توسعه برند شهری باید در اولویت باشد تا بتوان سرمایه های عظیمی را به شهر جلب کرد. تولید ناخالص داخلی از سال 80 تا 86 روند خوبی داشت ولی پس از آن وضعیت دچار مشکلات فراوان می شود.
مشاور وزیر راه و شهرسازی افزود: از سال 1387 روند رشد اقتصادی کشور تغییر و پس انداز حقیقی در خانواده های شهری و روستایی از سال 86 کاهش پیدا کرده است.
وی ادامه داد: شکاف درآمدی باعث شده مجموع درآمدهای اقتصادی نسبت به قبل کاهش یابد. ‌اگر از امروز بتوانیم سالانه رشد اقتصادی 5.3 درصد داشته باشیم باز هم تا سال 1404 رشد زیادی نخواهیم داشت.
او گفت: متاسفانه با این وضعیت رو به رو هستیم که نرخ رشد اقتصاد بسیار کند است و پاسخگوی اهداف کشور نیست. اگر نرخ رشد کنونی کاهش یابد تا سال 1404 وضع وحشتناکی پیدا خواهیم کرد. حاصل چنین وضعیتی این شده که نرخ رشد موجودی سرمایه کاهش یافته است.
رئیس سازمان صنعت معدن و تجارت خراسان رضوی نیز در این همایش گفت: نیازمند تدوین برنامه های بلندمدت و قانونگذاری مناسب در حوزه برندسازی هستیم و در این زمینه باید فعالیتهای گسترده ای انجام شود.

۳راه پیش روی بازار مسکن ...

آمارهای وزارت راه و شهرسازی از آخرین وضعیت مسکن و اجاره بها نشان می‌دهد که رشد اجاره مسکن در ماه‌های اخیر افسارگسیخته و فراتر از توان اجاره نشین‌ها بوده است.

 حتی با یک قباس ساده میان رشد اجاره بها و نرخ تورم می‌توان دریافت که میزان افزایش اجاره مسکن نسبت به نرخ تورم 2 تا 3 برابر بوده است. برای مثال از ابتدای سال‌جاری تا تیر ماه  اجاره هر متر مسکن در منطقه 22 تهران نزدیک به 23 درصد رشد داشته است. درحالی که میانگین نرخ تورم در سه ماه نخست امسال کمتر از 11 درصد بود. قطعاً نخستین تأثیر این افزایش در سفره اجاره نشینان خودنمایی می‌کند که اغلب هم از طبقات متوسط و ضعیف جامعه هستند و توان مالی تملک مسکن را ندارند.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایران ، بر اساس اطلاعات منتشر شده در سایت وزارت راه و شهرسازی رشد اجاره بها در مناطق 22 گانه تهران حدود 20تا 40 درصد فقط از ابتدای سال تا تیر ماه بوده است.

رشدی افسارگسیخته که هیچ‌کس انتظار آن را نداشت. هرچند که هر سال با فرا رسیدن فصل تابستان و اتمام دوره تحصیلی مدارس، جابه جایی و نقل مکان مستأجران و به تبع آن اجاره بها بیشتر می‌شود. بخشی از این رشد افسارگسیخته اجاره بها در تهران و حتی شهرستان‌های دیگر کشور مربوط به زیاده‌خواهی صاحبان ملک می‌شود.

به‌طوری که رشد قیمت هر متر واحد مسکونی کمتر از میزان رشد اجاره بهای هر متر است. حتی شرایط به گونه‌ای است که اکنون در تهران خانه‌هایی با یک دوم یا یک سوم قیمت رهن و اجاره داده می‌شوند. اما چرا؟ چه چیزی این توان را به صاحبان ملک می‌دهد که بتوانند در شرایط رکودی بازار مسکن به نوعی گرانفروشی کنند؟

اسم رمز رونق مسکن کدخوانی شد

محور سیاست‌های بخش مسکن در برنامه عباس آخوندی برای وزارت راه و شهرسازی دولت دوازدهم، بر «رفع نقص از ابزارهای تامین مالی تقاضای مصرفی» پایه‌ریزی شده تا دامنه استفاده از تسهیلاتی که طی ۴ سال گذشته برای تقویت توان خرید مسکن زوج‌ها و خانه‌اولی‌ها وارد بازار شد، در استطاعت طیف بیشتری از جامعه هدف قرار بگیرد

 

به گزارش سرمدنیوز، بررسی‌ها نشان می‌دهد: سبد تسهیلات خرید مسکن که به دو شکل «وام‌های نیازمند سپرده‌گذاری (صندوق یکم)» و «وام‌های زودپرداخت (اوراق حساب ممتاز)»، امکان مالی برای متقاضیان خرید آپارتمان ایجاد می‌کند، در حال حاضر با دو اشکال بزرگ همراه است. اگر چه سبد فعلی تسهیلات مسکن تحت تاثیر افزایش سقف مبلغ وام‌ها در دولت یازدهم، توانست تا حدودی بر بازار ملک به شکل مهار تشدید رکود معاملات و هدایت بازار به فاز پیش‌رونق، اثرگذار شود اما در مقطع کنونی «جای خالی تسهیلات لیزینگ در سبد» و همچنین «ناهماهنگی قسط تسهیلات با توان بازپرداخت گروهی از متقاضیان وام‌های اوراق و یکم»، باعث «درجا زدن» بازار خرید و فروش آپارتمان به لحاظ حجم معاملات است. معاملات خرید آپارتمان در تهران سال گذشته به‌طور متوسط حدود 5 درصد نسبت به سال 94 افزایش یافت اما در حال حاضر، عدم برقراری ارتباط بین تسهیلات فعلی و تقاضای موجود، امکان رشد معاملات تا سطح رونق را سلب کرده است.

ظاهر آنچه آخوندی برای 4 سال آینده در حوزه مسکن، تدارک دیده، ممکن است از نگاه برخی ناظران، «کم‌رمق» ارزیابی شود اما در قالب محور اصلی برنامه‌های این گزینه مدنظر رئیس‌جمهوری برای پست وزارت راه و شهرسازی، قرار است تسهیلاتی که در دولت اول روحانی برای تقویت قدرت خرید مسکن جامعه مصرفی، به بازار آمد، در دولت دوم روحانی، از بابت «تبدیل به وام در استطاعت برای قشر بیشتری از تقاضای مصرفی»، رفع نقص شود.

تراکم‌فروشی، فروش حقوق مردم و نسل‌های آینده

 

به گزارش عیارانلاین، فروش تراکم در چند سال گذشته از جمله اقدامات شهرداری‌های کشور برای تأمین منابع مالی خود بوده است. موضوعی که به اعتقاد بسیاری از کارشناسان و برنامه ریزان شهری،  آسیب‌های فراوان زیست‌محیطی را به دنبال دارد و فرصت زندگی باکیفیت شهری را از شهروندان سلب می‌کند. افزایش هزینه زمین و مسکن، افزایش سهم زمین در فعالیت‌های عمرانی شهرداری‌ها، ایجاد رانت و تبعیض اقتصادی، مشکلات زیست‌محیطی، بسته شدن راه‌های تنفس شهر، افزایش ترافیک شهری، افت کیفیت و کاهش سرانه خدمات شهری از جمله پیامدهای فروش بی‌برنامه شهر است.

ناکارآمدی لایحه طرح جامع درآمدهای پایدار شهرداری تهران

در طرح جامع درآمدهای پایدار مصوب سال ۱۳۸۶ بر شهرداری های کشور تکلیف شده است تا درآمدهای ناپایدار خود را کاهش دهند و به سمت درآمدهای پایدار متناسب با ساختار محیطی و عدالت محورانه حرکت کنند.

ویژگی‌های منابع مالی مورد نظر لایحه مذکور عبارتنداز:

بازار مسکن کشش افزایش قیمت ندارد/پیش بینی قیمت‌های سال ۹۷

 

معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: پیش بینی ما است که قیمت مسکن در آینده متناسب با نرخ تورم خواهد بود و بازار کشش افزایش قیمت شدید مسکن را ندارد.

به گزارش خبرگزاری مهر به نقل از وزارت راه و شهرسازی، حامد مظاهریان درباره تأثیر کاهش نرخ سود بانکی بر افزایش اجاره بهای واحدهای مسکونی گفت: با افزایش سرمایه گذاری، تولید مسکن در کشور بیشتر می‌شود و با افزایش عرضه آن در بازار و ایجاد رقابت، مستاجران می‌توانند در بلند و میان مدت واحدهای مناسبی را انتخاب کنند.

معاون وزیر راه و شهرسازی افزود: هر چند در کوتاه مدت ممکن است، کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی سبب افزایش نرخ اجاره بها شود و موجران تقاضای اجاره بهای بیشتری داشته باشند، اما در بلند و میان مدت به نفع مستاجران خواهد بود.

مظاهریان با بیان اینکه وزارت راه و شهرسازی همواره از کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی حمایت می‌کند، گفت: نرخ بهره پایین بانکی کمک می‌کند هزینه‌های ساخت و ساز واحدهای مسکونی نیز در کشور کاهش یابد.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی تاکید کرد: در صورتی که سرمایه‌های سپرده شده در بانک‌ها وارد حوزه مسکن شود، سرمایه گذاری در این بخش افزایش و عرضه و تقاضای مسکن نیز وضعیت متعادلی پیدا خواهد کرد.

مظاهریان درباره وضعیت بازار مسکن یادآور شد: همانطور که در ۴ سال گذشته قیمت مسکن آنچنان رشدی نداشته، وضعیت بازار نشان می‌دهد سال آینده نیز قیمت واحدهای مسکونی در کشور افزایش شدیدی نخواهد داشت.

معاون وزیر راه وشهرسازی بیان کرد: سیاست وزارت راه و شهرسازی حمایت از مصرف کنندگان است و ما مخالف هرگونه سفته بازی و سوداگری در بازار مسکن کشور هستیم.

این مقام مسئول در وزارت راه و شهرسازی اظهار داشت: پیش بینی ما است که قیمت مسکن در آینده متناسب با نرخ تورم خواهد بود و بازار کشش افزایش قیمت شدید مسکن را ندارد.

در 12 سال گذشته، چه به سر اقتصاد تهران آمد؟

هفته نامه صدا - ریحانه یاسینی: در سرتاسر سالن بزرگ، دوربین های فیلم برداری چیده شده اند و دکور دو برنامه تلویزیونی، رو به روی هم قرار گرفته است. روی سقف بلند، تجهیزات نور و صدا تعبیه شده و گروه برنامه ساز در حال رفت و آمدند. مردم نیز به عنوان تماشاچی، روی صندلی های چیده شده دور سالن، جای می گیرند.

تهیه کننده برنامه، تند و تند دکمه های روی موبایلش را فشار می دهد و با نگرانی می گوید: «زودتر باید ضبط را جمع کنیم. سالن نداریم! یک سال اجاره کرده بودیم، چند بار رفتیم و آمدیم و صحبت کردیم، تا اجازه دادند بیشتر بمانیم.» در بیرون در سالن بزرگ با سقف بلند در کنار بزرگراه، تابلویی رنگی نصب شده است: «ستاد مدیریت بحران شهرداری تهران». برخی از سوله های مدیریت بحران تهران، طی چند سال گذشته به برنامه های مختلف تلویزیونی، اجاره داده شده بودند که البته تا دو سال پیش، بعضی هایشان فعال بودند.

دختر جوانی که در جنوب شرق تهران زندگی می کند، می گوید: «اول که ازدواج کردیم، همسرم در ستاد مدیریت بحران شهرداری کار می کرد. آنجا نگهبان بود. درست فردای روز عروسی مان، گفتند که ستاد منحل شده و دیگر نیازی به آن ها نیست. همه را اخراج کردند.» خبر اجاره سوله های مدیریت بحران به گروه های برنامه ساز تلویزیونی، در بحبوحه ماجرای پلاسکو عمومی شد. درست زمانی که تمام ناکارآمدی های شهرداری خود را نشان می داد. آتش نشان ها حتی نردبان های بلند نداشتند و تمام تجهیزات دستگاه های مختلف کشور، به یاری شهرداری تهران آمدند و همان زمان هم بود که خبرهایی درباره عدم تخصیص بودجه آتش نشانی منتشر شد. آنچه شهرداری در آن روزها از خود نشان داد، عصاره تمام توان مدیریتی این دستگاه بود.

 

 

 

اقساط وام مسکن کاهش می یابد

وزیر راه و شهرسازی گفت: توانسته ایم میزان پرداخت تسهیلات مسکن را از ۲۰ میلیون تومان به ۱۶۰ میلیون تومان افزایش دهیم که همین موضوع نقش موثری در افزایش رونق بازار مسکن داشته است.

به گزارش جهان نیوز، عباس آخوندی وزیر راه وشهرسازی با اشاره به اینکه بخش اصلی مسکن درکشور مربوط به قدرت خریدار است، گفت: هرچه میزان قدرت خریدار بیشتر باشد بازار مسکن به رونق نزدیک‌تر می‌شود.
وی در ادامه افزود: توانستیم قدرت خرید زوج‌های جوان را از ۲۰ میلیون به ۱۶۰ میلیون تومان افزایش دهیم.

میزان اقساط تسهیلات مسکن کاهش می‌یابد
آخوندی در خصوص برنامه جدید بخش مسکن در دولت دوازدهم گفت: یکی از اقدامات اصلی در این بخش طولانی‌تر شدن دوره بازپرداخت تسهیلات مسکن است که بااین اقدام میزان اقساط کاهش می‌یابد.
وزیر راه وشهرسازی توضیح داد: در صورت موافقت بانک مرکزی از طریق طولانی‌تر شدن دوره‌های اقساط و نیز کم شدن مدت سپرده گذاری میزان دسترسی خانوار‌ها به پرداخت تسهیلات بلند مدت افزایش می‌یابد.
وی یادآور شد: اکثر کشور‌های توسعه یافته با همین مدل در جهت تعهد قدرت خرید  مسکن اقدام می‌کنند.
آخوندی گفت: طبق گزارش هایی که بانک مرکزی به طور مرتب ارائه می‌دهد،در بیشترماه‌ها نسبت به مدت مشابه سال گذشته میزان خرید وفروش در بخش مسکن رشد داشته است.

تعمیق رکود مسکن یا رخوت فصلی بازار

نگاهی به نتایج بررسی‌های دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، نشان می‌دهد که قیمت مسکن در تیرماه سال جاری برای سومین ماه پیاپی ثابت مانده (عدد ۴.۵میلیون تومان برای هر متر مربع) و افزایشی نداشته است.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

اقتصاد ایرانی: نگاهی به نتایج بررسی های دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، نشان می دهد که قیمت مسکن در تیرماه سال جاری برای سومین ماه پیاپی ثابت مانده (عدد ۴.۵ میلیون تومان برای هر متر مربع) و افزایشی نداشته است، اگرچه این رقم نسبت به ماه مشابه سال گذشته، ۵.۷ درصد بالا رفته اما با وجود این، سکون قیمت در سه ماهه گذشته با اما و اگرهایی همراه است؛ در این میان مراجعه به گزارش بانک مرکزی از تورم ۹.۹ درصدی نقطه به نقطه حکایت از افت ۴.۲ درصدی قیمت مسکن در پنجمین سال رکود دارد که می تواند تاحدودی نگران کننده باشد.

در این میان فعالان اقتصادی معتقدند که فصل بهار و تابستان زمان رخوت بازار مسکن است و ثبات قیمت عامل مهمی برای اعلام تعمیق رکود نیست و نتیجه گیری درباره رونق یا تعمیق رکود بخش مسکن در سال جاری را باید به اواخر شهریور و اوایل مهرماه موکول کرد ضمن اینکه نباید، نبود توان مالی متقاضیان خرید مسکن را هم نادیده گرفت که طی سال های گذشته یکی از مهم ترین عوامل موثر در رکود مسکن بوده است.

به گزارش تعادل، عباس اکبرپور استاد دانشگاه درباره شرایط کنونی قیمت در بازار مسکن می گوید: بخش مسکن مثل سایر بخش ها متاثر از رونق اقتصادی است و در ایران طی سه تا چهار سال گذشته، نرخ تورم تقریبا ثابت مانده و تک رقمی شده است اما از سوی دیگر، حجم تولیدات افزایش نیافته یعنی چرخه اقتصادی نیازمند سرمایه گذاری داخلی و خارجی است.

اکبرپور ادامه می دهد: در حال حاضر حجم سرمایه گذاری در بخش مسکن قابل توجه نیست و بالا بودن نرخ بهره بانکی، موجب شده که تعداد قابل توجهی از سرمایه گذاران، ریسک سرمایه گذاری در صنایع کلان و کوچک را نپذیرند.

وی اظهار می کند: منابع درآمدی قشر متوسط جامعه قابل توجه نیست و همین موضوع توان متقاضیان برای خرید یا تبدیل به احسن نمودن مسکن را کاهش داده است