قیمت مسکن در برخی مناطق مشکوک به سفته‌بازی است

در حالی که وزیر راه و شهرسازی تراکم‌فروشی در مناطق ۱، ۲، ۴ و ۵ شهر تهران را با توسعه سوداگری و افزایش قیمت همراه دانسته‌است، گزارش مرداد ماه بانک مرکزی نشان می‌دهد که از میان مناطق بیست‌و‌دو گانه شهر تهران به ترتیب منطقه‌۵، ۴ و ۲ بیشترین معاملات را به خود اختصاص داده‌اند و منطقه‌۵ نسبت به مدت مشابه سال قبل بیش از ۸۱ درصد جهش داشته است که این جهش‌ها به شدت مشکوک به سفته بازی است.

هادی حسینی

در حالی که وزیر راه و شهرسازی تراکم‌فروشی در مناطق ۱، ۲، ۴ و ۵ شهر تهران را با توسعه سوداگری و افزایش قیمت همراه دانسته‌است، گزارش مرداد ماه بانک مرکزی نشان می‌دهد که از میان مناطق بیست‌و‌دو گانه شهر تهران به ترتیب منطقه‌۵، ۴ و ۲ بیشترین معاملات را به خود اختصاص داده‌اند و منطقه‌۵ نسبت به مدت مشابه سال قبل بیش از ۸۱ درصد جهش داشته است که این جهش‌ها به شدت مشکوک به سفته بازی است.
به گزارش «جوان»، اگرچه عده‌ای افزایش شدید بهای مسکن را اثر‌پذیری این بازار از بازارهایی، چون دلار و سکه و ارز معرفی کردند، اما به نظر می‌رسد افزایش بهای مسکن در بازاری که از سال ۹۱ در رکود فرو رفته‌است، تناسبی با قدرت خرید جامعه ندارد و رشد بهای مسکن آن هم در برخی از مناطق مشکوک به سفته بازی و دلالی بوده است.
در این بین نکته عجیب آن است که در حدود ۳ میلیون مسکن خالی از سکنه در کشور وجود دارد که تهران به عنوان پایتخت حداقل در حدود ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار خانه خالی دارد با این حال دارندگان خانه‌های خالی با تبلیغات و صرف هزینه جهت تولید محتوا در رسانه‌ها سال‌ها است که در پی جهش قیمت مسکن برای فروش و سودآوری خود هستند، از این رو رشد بهای مسکن در مناطقی که مشکوک به تراکم‌فروشی بوده‌است، به نظر می‌رسد صوری و ناشی از جو‌سازی‌های روانی است.
عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی روز گذشته برای چندمین باز عنوان داشت که فروش تراکم در مناطق ۱، ۲، ۴ و ۵ شهر نه‌تن‌ها به ارتقای کیفیت زندگی کمکی نکرده‌است، بلکه باعث توسعه سوداگری و افزایش قیمت مسکن نیز شده‌است، حال وقتی تحولات مناطق فوق را در گزارش بخش مسکن بانک مرکزی در مردادماه سال ۹۶ بررسی می‌کنیم می‌بینیم جهش قیمت در مناطق فوق به واقع مشکوک به سفته بازی و دلال‌بازی بوده‌است از این رو به نوعی سخن وزیر تأیید می‌شود.
گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن تهران در مردادماه ۹۷ نشان می‌دهد که در ادامه روند رشد قیمت مسکن در ماه‌های اخیر، این نرخ در مردادماه به بالاترین میزان خود طی پنج سال گذشته رسیده و رشد ۶۲ درصدی را نسبت به ماه مشابه سال قبل به ثبت رسانده‌است.
طبق گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مردادماه سال ۱۳۹۷ به ۱۲ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲/۱۱ و ۲/۳۳ درصد کاهش نشان می‌دهد. از میان مناطق بیست و دو‌گانه شهر تهران منطقه ۵ با سهم ۳/۱۳ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قرارداد‌های مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴ و ۲ به ترتیب با سهم‌های ۷/۹ و ۴/۸ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.
بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۵ معادل ۸/۸۱ درصد و کمترین میزان رشد به منطقه ۱۲ معادل ۳/۲۵ درصد تعلق دارد. بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی نیز معادل ۱۵ میلیون و ۷۶۰ هزار تومان به منطقه ۱ و کمترین آن با ۳ میلیون و ۱۱۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. این ارقام نشان می‌دهد که نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳/۵۹ و ۴/۳۷ درصد افزایش داشته‌است.
به نظر می‌رسد تراکم فروشی در برخی از مناطق تهران که وزیر راه به آن اشاره داشته‌است، مقوله‌ای مرتبط با خانه‌های خالی و جو‌سازی برای افزایش قیمت مسکن در این مناطق است، از این رو باید شهروندان در جریان حقیقت قیمت مسکن در مناطق بیست‌ودوگانه تهران قرار بگیرند تا عده‌ای دلال و سفته باز و کارگزار داعیه دار رشد صوری قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران نباشند. تحولات اخیر در بخش مسکن نشان می‌دهد که رشد قیمت مسکن در ماه‌های گذشته موجب کاهش قدرت و رکود معاملات در شهریور ماه شد و این امر باعث شده متقاضیان خرید مسکن در انتظار کاهش قیمت‌ها باشند.

کیلید قفل مسکن !

وزارت راه و شهرسازی چندی پیش با تدوین و ابلاغ بسته‌ای ۹ گانه سیاست تقویت کننده در عرضه و تقاضا مسکن اعلام کرد، عملیاتی شدن بندهای این بسته زمینه برون رفت بخش مسکن از آشفتگی را فراهم می‌کند.

به گزارش سازه نیوز، وزارت راه و شهرسازی چندی پیش با تدوین و ابلاغ بسته‌ای 9 گانه سیاست تقویت کننده در عرضه و تقاضا مسکن اعلام کرد، عملیاتی شدن بندهای این بسته زمینه برون رفت بخش مسکن از آشفتگی را فراهم می‌کند. در خصوص این بسته این سوال مطرح است؛ پیاده‌سازی سیاست‌های وزیر راه و شهرسازی چه بسترهایی برای اجرایی شدن لازم دارد؟ آیا ابزار لازم برای تحقیق و ارزیابی مناطق مختلف برای طبقه‌بندی و اعمال سیاست‌های تشویقی و مالیاتی مورد نظر وزارت نشینان فراهم است؟ بسته 9 گانه ابلاغی از طرف وزارت راه و شهرسازی دارای جنبه‌هایی که هر یک به تنهایی تاثیرات مستقیم و غیرمستقیم در بازار مسکن خواهد داشت.

مروری بر بسته سیاستی پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی برای بهبود بازار مسکن داشتیم و در گفت‌وگویی نظرات دکتر علیرضا ذولفقاری کارشناس مسکن و عضو هیئت علمی مرکز تحقیقات وزارت راه و شهرسازی را در خصوص این سیاست‌ها جویا شدیم که در ادامه می‌خوانید:

1. عرضه بسته تشویقی مالیاتی به منظور افزایش تولید و عرضه مسکن مطابق با الگوی مصرف در قالب استیجاری یا ملکی (این بسته میتواند شامل معافیت از مالیات بر عملکرد، مالیات نقل و انتقال و مالیات بر اجاره باشد)

علیرضا ذوالفقاری، عضو هیئت علمی مرکز تحقیقات وزارت راه و شهرسازی با ارائه راهکاری برای ایجاد توازن در ورود توسعه دهندگان به مناطق مختلف گفت: عرضه خانه های جدید توسط بخش خصوصی با انگیزه کسب سود و بخش عمومی با هدف دستیابی به حداکثر رفاه عمومی مطرح شده است.

فرضیه حداکثر کردن سودآوری خصوصی بر این مبناست که توسعه دهندگان جهت حداکثر کردن سود، به میزان کافی وجود دارند و رقابت کامل بین این توسعه دهندگان پا برجاست. توسعه دهندگان سود خود را برای مدل های مختلف توسعه در مکان های مختلفی که مالکیت آن را دارند یا می توانند زمین را خریداری کنند، ارزیابی می کنند. از آنجا که انتظارات سود و رویکرد ریسک پذیری توسعه دهندگان دو مقوله متفاوت است، آنها مکان های مختلف و نوع های گوناگونی از توسعه را برای به دست آوردن حداکثر سود خود انتخاب می کنند. تصمیمات توسعه دهندگان توسط سرمایه آنها محدود می شود.

این کارشناس مسکن معتقد است: در نظام به حداکثر رساندن رفاه عمومی، دولت مستقیما در ارائه خدمات مسکن جدید با هدف دستیابی به حداکثر رفاه عمومی مشارکت می کند. لازم به ذکر است که سیستم حداکثرکردن سود بخش خصوصی، موجب ایجاد توسعه متفاوت شهری نسبت به نظام به حداکثر رساندن رفاه عمومی می شود، زیرا سرمایه گذاران بخش مسکن در محله هایی که بازدهی بالا دارند به ساخت و ساز می پردازند و بخش های سودآورتر بازار ممکن است بیش از حد توسعه یابد. بنابراین دولتها باید با سیاستگذاری مناسب منافع سرمایه‌گذار خصوصی (کسب حداکثر سود) را با سیاست خود (حداکثر کردن رفاه عمومی) هم‌جهت کنند. یکی از ابزارهای سیاستگذار در این بخش می‌تواند مالیات باشد که دولتها با معافیت مالیاتی در مناطقی که کمتر توسعه یافته‌اند، می‌توانند مانع این توسعه نامتوازن درفضای شهری شوند و انگیزه‌های لازم برای سرمایه‌گذاری در محله‌های کمتر توسعه یافته را برای سرمایه‌گذاران بخش مسکن ایجاد کنند.

2-انتقال مأموریت وصول مالیات بر خانه‌های خالی از سازمان امور مالیاتی به شهرداری‌ها ،تخصیص این مالیاتها به شهرداری‌ها و مصرف وجوه آن برای اجرای برنامه مسکن اجتماعی:

ذوالفقاری با تاکید برلزوم تغییر سیاست های تامین مالی شهرداری ها افزود: متاسفانه به علت تعارض منافع مابین منابع درآمدی شهرداری ها و سیاستهای درست کاربری زمین وسیاستهای مسکن در مدل تراکم فروشی، امروزه اغلب شهرهای کشور از مشکلات زیادی همانند مشکلات زیست محیطی، ترافیک، عدم سرمایه گذاری کافی در بافت فرسوده و عدم سرمایه گذاری کافی در بهینه‌سازی مصرف انرژی ساختمان‌ ها رنج می‌برند. تغییر مدل تامین مالی شهرداری ها از تراکم فروشی به مدلهای پایدار درآمدی، شامل عوارض منطقه ای یکی از راه کارهای موجود برای ایجاد ابزارهای سیاستی لازم و همچنین کسب درآمد پایدار جهت تأمین هزینه خدمات شهری است.

مدیر عامل شرکت کلان داده شهر فن آوران با تاکید بر ایجاد درآمد پایدار به دور از تراکم فروشی گفت:  تجارب جهانی بیانگرآن است که مشارکت مردم در تصمیم گیری ها و برنامه‌های شهری و نیز تأمین منابع مالی شهر، از مشخصه‌های اساسی اداره شهر است و در زمینه‌های مختلف امور مرتبط با شهر، نظریات عموم مردم مورد توجه قرار می گیرد. شهرداری کشورهای پیشرفته جهان، اختیارات زیادی دارند؛ در حالی که در ایران، اتکای بیش از حد بسیاری از شهرداری های کشور به ویژه تهران، به درآمد ناشی از بخش مسکن ،علاوه بر تأثیر آن در افزایش قیمت مسکن، شهرداری‌ها را در مقاطع زمانی مختلف با مشکلات و بحران‌ های مالی قطعی مواجه ساخته است. در دهه 60 که کلیه شهرداری‌ها به سمت خودکفایی سوق داده شدند، مشکلات عدیده‌ای برای مدیران شهری ایجاد شد. قطع کمک های مالی دولت بدون تعریف منابع جدید مالی، شهرداران را به یافتن راههای جدید درآمدی رهنمون کرد. شهرداران، برای اداره شهر، اقدام به فروش تراکم کردند. متأسفانه این مسأله تنها در کوتاه مدت، تأمین کننده منابع مالی شهرداری‌ها شد. درآمدهای کنونی شهرداری تهران به علت ناپایداری نمی‌تواند ضامن رشدی منطقی در این کلانشهر باشد و اساساً بدون داشتن درآمدهای پایدار نمی‌توان انگیزه زیادی برای اجرای پروژه‌های طولانی‌مدت و کلیدی داشت.

بزرگترین مشکل شهرداری تهران در گرفتن عوارض و مالیات بر املاک و مستغلات شهر تهران ارزیابی قیمت واحدهای مسکونی است. تا به امروز در کشور ما برای ارزیابی ملک، از کارشناسان ارزیابی ملک که با بازدید فیزیکی، مقایسه قیمت املاک مشابه، ارزش زمین و سایر فاکتورها اقدام به ارزیابی ملک مربوطه می‌کردند. اما با توجه به وسیع بودن بازار ملک در تهران انجام این پروژه برای شهرداری بسیار هزینه بر است.

مدل پیشنهادی ما این است که از مالکین خانه ها با توجه به ارزش ملک و منطقه یا ناحیه مربوطه مالیات اخذ شود، به این صورت که خانه های هر محله تهران را بر اساس ارزش ملک و منطقه به 10 دهک تقسیم کنیم و برای هر دهک درصدی از ارزش خانه ها را مالیات بگیریم.

وی افزود: باید توجه داشت که شناسایی املاک خالی بسیار مشکل است، برخی از کارشناسان می گویند با بررسی کنتورها می‌توان خانه‌های خالی را شناسایی نمود اما باید توجه داشت که این طرح ممکن است انگیزه ی سفته بازان در بازار مسکن را جهت اتلاف انرژی افزایش دهد.

گرفتن عوارض بر املاک و مستغلات علاوه بر ایجاد درآمد پایدار برای شهرداری، به تعدیل بازار مسکن شهر نیز کمک می کند. گرفتن عوارض از همه املاک باعث می شود که نگهداری خانه های خالی برای صاحبان آن ها هزینه دار شود، بنابراین انگیزه ی صاحبان خانه را برای اجاره دادن ملک هایشان زیاد می کند، در نتیجه عرضه ی مسکن در بازار اجاره زیاد شده و قیمت ها در بازار اجاره در شهرکاهش می یابد.

جزییات تغییرات وام مسکن به شرط تایید بانک مرکزی/ پیشنهاد افزایش سقف تسهیلات و حذف محدودیت عمر ساختمان / توصیه املاکی ها به مردم برای تعویق خرید مسکن

معاون مسکن و ساختمان با اشاره به جزییات پیشنهادات وزارت راه و شهرسازی به بانک مرکزی برای تغییر شرایط تسهیلات مسکن گفت: پیشنهاد حذف محدودیت عمر ساختمان برای خرید خانه ارایه شده همچنین از دیگر پیشنهادات افزایش مدت زمان بازپرداخت اقساط و افزایش سقف تسهیلات است.

رویداد۲۴ حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی درباره احتمال تغییر شرایط وام ۸۰ میلیون تومانی صندوق پس انداز یکم به خانه اولی‌ها گفت: پیشنهاد حذف محدودیت عمر ساختمان برای خرید خانه ارایه شده است، که دارای محاسن و معایبی است. در حال حاضر وام ۸۰ میلیون تومانی تنها به خانه‌های با سن کمتر از ۱۵ سال تعلق می‌گیرد، اما پیشنهاد حذف این شرط ارایه شده و بانک مرکزی در حال بررسی این موضوع است.

وی در پایان افزود: از دیگر پیشنهادات ارایه شده افزایش مدت زمان بازپرداخت اقساط و افزایش سقف تسهیلات است.

معاون وزیر راه و شهرسازی همچنین درباره وجود خانه‌های خالی در بازار و اینکه عده‌ای حاضر به فروش خانه‌های خالی خود نیستند، گفت: کسانی که خانه ساخته شده به قصد فروش را برای چندین سال وارد بازار نکنند با محدود شدن سود خود و بر منطق قاعده بازار خود به خود به نوعی تنبیه اقتصادی شده‌اند. البته این یک روند طبیعی در اقتصاد آزاد است که وقتی یک رقم بالایی را برای کالایی پیشنهاد می‌دهند برای آن قیمت، متقاضی وجود نداشته باشد لذا با کاهش تقاضا مالکان ناچار می‌شوند که قیمت را تعدیل کنند.

مظاهریان ادامه داد: در حال حاضر مشاوران املاک هم به متقاضیان پیشنهاد می‌دهند که نسبت به خرید اقدام نکنند و صبر داشته باشند تا بازار به آرامش برسد و بعد برای خرید اقدام کنند. بازار مسکن کاملا متاثر از اقتصاد کلان است. در طی ۴ سال از ۹۲ تا اواخر سال ۹۶ مسکن به کالای مصرفی تبدیل شده بود و سوداگری در آن دیده نمی‌شد چرا که بازار‌های موازی روندبا ثباتی را از خود نشان می‌دادند، اما با تغییر شرایط اقتصادی کلان کشورو بروز انتظارات تورمی مسکن دوباره به کالای سرمایه‌ای تبدیل شد.

وی افزود: در حال حاضر ابزار لازم برای الزام مالکان برای فروش خانه‌های خالی وجود ندارد. نرخ مالیات بر خانه‌های خالی هم رقم کوچکی است و تاثیر معنا داری برای تشویق مالکان به عرضه این خانه‌ها به قیمت در استطاعت مردم نداشته است. به عنوان مثال قیمت خانه‌ای ۵۰۰ میلیون تومان است، اگرحتی بر مبنای اجاره‌های واقعی مالیات آن ۵ میلیون باشد آیا مالک حاضر است برای این رقم، خانه خود را دست دوم کند و اجاره دهد؟ اگر ۴ سال هم خانه را به فروش نرساند در سال چهارم مالیات آن به ۲۰ میلیون می‌رسد که اگر بخواهد خانه را هم بفروشد به قیمت ۵۲۰ میلیون تومان خواهد فروخت بنابراین مالیات بر خانه‌های خالی نهایتا توسط مصرف کننده پرداخت خواهد شد.

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه مالیات موثر می‌تواند راهکار کاهش خانه‌های خالی باشد، گفت: پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی این است که مالیات خانه‌های خالی به عوارض تبدیل شود که منابع پایدار مالی برای شهرداری‌ها شود. شهرداری‌ها این عوارض را دریافت و برای شهر و تامین مسکن کم درآمد‌ها هزینه کنند. شهرداری هر چه بیشتر عوارض دریافت کند برای مسکن کم درآمد‌ها اعتبارات بیشتری خواهد داشت.

وی با بیان اینکه شناسایی متمرکز خانه‌های خالی برای دولت عملی نزدیک به غیر ممکن است، گفت: تعداد گسترده شهر‌ها و خانه‌های مشمول این مالیات به میزانی است که امکان راستی آزمایی و اخذ مالیات بصورت متمرکز ممکن نیست، اما همه شهر‌ها شهرداری دارند و شهرداری همه ساله خانه‌ها را از بابت اخذ عوارض نوسازی پایش می‌کند و عوارض نوسازی را حتی در فواصل زمانی طولانی دریافت می‌کند. شهرداری می‌داند ارزش هر خانه چقدر است و چقدر مالیات باید بپردازد و از آن عوارض سالیانه بگیرد.

مظاهریان ادامه داد: اگر یک نهاد باشد که امکان شناسایی خانه‌های خالی را داشته باشد، آن نهاد، شهرداری‌ها هستند و اخذ عوارض هم می‌تواند انگیزه انجام این کار توسط شهرداری باشد، مسئله بعدی هم میزان عوارض است که باید به نحوی موثر باشد تا مالک را تشویق به عرضه ملک خود کند، نرخ و سطح مالیات کنونی پیش بینی شده در قانون موثر نیست؛ بنابراین به نظر می‌رسد بهترین راهکار این است که جمع کننده این مالیات یا عوارض شهرداری‌ها باشند و مبلغ دریافت شده به درآمد پایدار برای شهرداری‌ها تبدیل شود.

منبع: ایلنا

بازار مسکن در سراشیبی رکود قرار گرفت !

به دنبال جهش ۶۲ درصدی قیمت مسکن، معاملات افت چشمگیری پیدا کرده و بازار ملک در شهریورماه ۱۳۹۷ به طور کامل وارد رکود شده است.

خبرگزاری ایسنا: به دنبال جهش ۶۲ درصدی قیمت مسکن، معاملات افت چشمگیری پیدا کرده و بازار ملک در شهریورماه ۱۳۹۷ به طور کامل وارد رکود شده است.

اوضاع بازار مسکن چندان مناسب نیست. از طرفی قیمت‌ها در شهر تهران دچار رشد ۶۲ درصد شده و از سوی دیگر معاملات ۳۳ درصد کاهش یافته است. هم‌چنین سرعت رشد ماهیانه قیمت که به طور وحشتناکی، به سمت صعود پیش می‌رفت، در مردادماه کاهش یافت.

رشد ماهیانه‌ی قیمت در تیرماه ۱۳۹۷ معادل ۷.۱ درصد بود که در مردادماه به ۶.۱ درصد رسید. وجود حداقل سه نشانه‌ی خروج سفته‌بازان، رکود معاملاتی و عدم توان طرف تقاضا حاکی از آن است که در ماه‌های پیش رو شاهد افت معاملات و کاهش سرعت رشد قیمت خواهیم بود.

عدم تمایل سازندگان به ساخت و ساز

بازار مسکن از سمت عرضه هم چندان تغذیه نمی‌شود و به همین دلیل بی‌تعادلی، آینده‌ی بازار را تهدید می‌کند. بررسی‌ها حاکی از آن است که طی هفته‌های اخیر با توجه به گرانی مصالح ساختمانی، کمبود مشتری و نبود چشم‌انداز برای برآورد هزینه‌های احداث آپارتمان‌های نوساز، تمایل سازندگان و دارندگان املاک کلنگی برای مشارکت در ساخت به طور چشمگیری کاهش یافته است. با این حال مشاوران املاک می‌گویند که رقابت عجیبی بین مالکان برای افزایش مداوم قیمت‌های پیشنهادی ایجاد شده و شرایط نشان می‌دهد که بازار مسکن به سمت رکود تورمی پیش می‌رود.

رکود فعلی در حالی رخ داده که رشد قیمت مسکن حدود ۲۰۰ درصد پایین‌تر از رشد سکه و ارز بوده است اما بازار مسکن از ظرفیت لازم برای هماهنگی با رشد بازارهای مواری برخوردار نیست. حسام عقبایی ـ نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران ـ در پاسخ به این سوال که با توجه به فاصله حدود ۲۰۰ درصدی قیمت فعلی مسکن نسبت به رشد بازارهای سکه و ارز، وضعیت آینده را چطور ارزیابی می کنید؟ گفت: بازار مسکن را نمی‌توان با طلا و ارز مقایسه کرد.

با اینکه رشد ۱۵۰ یا ۲۰۰ درصد قیمتهای دلار و سکه برای مخاطبان این حوزه سنگین بوده اما به هر حال افرادی می توانند با حداقل خرید به صورت محدود در این بازارها حضور داشته باشند.

اما افزایش ۶۲ درصدی قیمت مسکن بسیار سنگین است؛ زیرا با یک کالا مواجهیم که قیمت آن چند صد برابر یک سکه یا یک دلار است. مضافا اینکه تا به حال سابقه نداشته قیمت مسکن در بازه زمانی شش ماهه ۶۲ درصد رشد کند. از سوی دیگر مسکن نیاز اساسی برای کل جامعه محسوب می‌شود اما سکه و ارز برای مخاطبان خود جنبه سرمایه ای دارد.

ریشه‌های اصلی جهش قیمت‌ در بازار مسکن

ریشه‌ی اصلی افزایش قیمت مسکن را می‌توان در عواملی مانند افزایش نقدینگی، رشد قیمت در بازارهای موازی و دنباله‌روی مسکن از سطح عمومی قیمت‌ها، ثبات قیمت مسکن در سال‌های پیشین، ساختار بازار مسکن (به‌طور مثال: عدم تقارن اطلاعات، زمان‌بر بودن ساخت‌وساز)، کاهش عرضه‌ی واحدهای کوچک‌متراژ، افزایش هزینه‌های تولید، تأثیر شهرسازی نامتقارن بر تمرکز تقاضای مسکن بر برخی مناطق خاص و نقش عوامل روانی و نااطمینانی در آغاز جهش قیمتی پیدا کرد.

اعلام وصول طرح مالیات بر عایدی املاک

در این شرایط روز چهارشنبه ۷ شهریورماه، نمایندگان مجلس طرح مالیات بر عایدی املاک را اعلام وصول کردند. طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک که با هدف حمایت از تولید و عرضه، کاهش نوسانات بازار مسکن، جلوگیری از سوداگری و حمایت از خانه دار شدن اقشار متوسط و ضعیف تدوین شده، با امضایِ ۱۱۷ نماینده مجلس شورای اسلامی، اعلام وصول شد.

اقدامات دولت برای کنترل بازار مسکن

در هفته های اخیر عباس آخوندی ـ وزیر راه و شهرسازی ـ لوایحی را به دولت ارسال کرد. تعدیل بازار مسکن با افزایش عرضه واحدها برای فروش و اجاره، کنترل سوداگری در بازار مسکن با استفاده از قوانین مالیاتی، حمایت فوری از مستاجران در برابر تحولات بازار مسکن از طریق قراردادهای دو ساله و تعیین سقف ۱۰ درصد برای افزایش اجاره بهای سالیانه و لایحه دوفوریتی پیش نویس قانون پیش فروش ساختمان، اهم برنامه های جدید وزیر ساختمان دادمان را تشکیل می دهد.

مشاوران املاک می‌گویند بازار کاملا راکد است

حسام عقبایی ـ نایب رییس اتحادیه املاک می‌گوید: با توجه به قیمت مسکن شهر تهران که رشد ۶۲ درصدی داشته، از تیرماه شاهد کاهش حجم معاملات بودیم و پیش بینی ما این بود که در صورت ادامه این وضعیت، بازار مسکن به سمت کاهش حجم معاملات پیش برود. اما شاهد بودیم که در مردادماه رکود چشمگیر و عمیقی بازار مسکن را فرا گرفته است. بنابراین می‌توانیم بگوییم که بازار مسکن قبل از پیش‌بینی‌ها به طور کامل وارد رکود شد. این افت شدید حجم خرید و فروش در صنف مشاوران املاک کاملا مشهود است.

وی کاهش قدرت خرید متقاضیان، افزایش شدید قیمت مسکن، ورود سفته بازان و سپس خروج آنان از بازار مسکن را از دلایل افت معاملات دانست و افزود: مشاوران املاک عنوان می‌کنند که بازار مسکن در مردادماه قفل شده و خرید و فروش به ندرت انجام می شود.

کاهش ۳۳ درصدی معاملات در مردادماه

در مردادماه ۱۳۹۷ متوسط قیمت هر متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران حدود ۷ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۶.۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل تا ۶۲.۱ درصد رشد دارد. بیشترین رشد متوسط قیمت مربوط به منطقه ۵ با ۸۱.۸ و کمترین میزان به منطقه ۱۲ با ۲۵.۳ درصد نسبت به مردادماه سال گذشته اختصاص دارد.

این در حالی است که گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد در مردادماه تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی در تهران به ۱۲ هزار واحد رسیده که نسبت به تیرماه ۱۱.۲ و در مقایسه با مردادماه سال قبل ۳۳.۲ درصد کاهش دارد.

اقبال عمومی به بازار سهام، سکه و ارز بیشتر از مسکن

دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گزارشی از وضعیت بازار مسکن در سه ماهه ابتدایی سال جاری را منتشر کرد.

مقایسه تحلیلی بازار مسکن در بهار امسال نسبت به بازارهای موازی، نشان می‌دهد سایر بازارها شامل سهام، سکه و ارز نسبت به مسکن، ارزش افزوده بیشتری داشته‌اند که ناشی از فعالیت‌های سوداگرایانه است.

بر اساس این گزارش، میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران در سه ماهه اول سال ۹۷ (بهار امسال)، ۶ میلیون و ۲۰ هزار تومان برآورد شده که نسبت به سه ماهه قبل از آن (زمستان ۹۶) ۹ درصد و نسبت به سه ماهه مشابه سال قبل از آن (بهار ۹۶)، معادل ۳۶ درصد افزایش یافته است.

نرخ رشد قیمت مسکن و مقایسه آن با تورم عمومی

با این حال رکورد بیشترین میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در بهار امسال، در اختیار منطقه ۱ تهران با متری ۱۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و کمترین نرخ میانگین قیمت مسکن در فصل گذشته (بهار ۹۷) در اختیار منطقه ۱۸ با متری ۲ میلیون و ۷۳۰ هزار تومان قرار داشت؛ این در حالی است که نرخ تورم عمومی در بهار امسال نسبت به بهار سال قبل، ۱۰.۴ درصد اعلام شده بود.

مقایسه نرخ رشد قیمت مسکن با تورم عمومی نشان می دهد که این شاخص (نرخ رشد قیمت مسکن) از سال ۹۲ تا ۹۵ همواره از تورم عمومی عقب‌تر بوده است؛ به نحوی که در سال ۹۵ این دو شاخص به یکدیگر نزدیک شدند؛ اما از سال ۹۶، نرخ رشد قیمت مسکن از نرخ تورم عمومی پیشی می گیرد که در نهایت، در بهار امسال بین این دو شاخص شکاف گسترده تری به وجود می آید.

در بهار امسال، بیشترین نرخ رشد افزایش مسکن در شهر تهران به منطقه ۵ با ۵۴.۸ درصد و کمترین نرخ رشد قیمت مسکن نیز، به منطقه ۱۶ با ۱۶درصد تعلق دارد.

در سه ماهه ابتدایی سال جاری، تعداد معاملات ثبت شده واحدهای مسکونی نسبت به زمستان سال گذشته (فصل قبل از آن) ۲۸ درصد و نسبت به سه ماهه ابتدایی سال قبل از آن، ۵.۵ درصد رشد داشته است. در بهار ۹۷، ۳۹ هزار و ۹۸۰ فقره معامله واحد مسکونی به ثبت رسید.

فراوانی معاملات مسکن بهار امسال بر اساس قیمت، متراژ و سن بنا

بنا به اعلام دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، بیش از ۵۷ درصد معاملات انجام شده به واحدهای با عمر کمتر از ۱۰ سال و حدود ۴۵ درصد به واحدهای بین متری ۲ تا ۵ میلیون تومان تعلق دارد. ۷۴ درصد معاملات هم به واحدهای مسکونی زیر ۱۰۰ متر مربع مربوط می شود.

بر اساس این گزارش، بیشترین تعداد معاملات مسکن به واحدهای با سن کمتر از ۵ سال با ۳۸.۶ درصد و کمترین حجم معاملات مسکن به واحدهای مسکونی بالای ۲۰ سال با ۱۱.۷ درصد اختصاص دارد.

از نظر قیمتی نیز واحدهای مسکونی واقع در بازه قیمتی متری ۳ تا ۴ میلیون تومان با ۱۷.۲ درصد پُرمتقاضی ترین واحدها و خانه های واقع در بازه قیمتی زیر متری ۲ میلیون تومان، با فراوانی ۱.۶ درصد کم‌استقبال‌ترین واحدهای مورد معامله در فصل اول سال جاری بودند.

از نظر متراژ نیز آپارتمان های مسکونی با زیربنای ۶۰ تا ۸۰ متر مربعی با فراوانی ۲۸.۳ درصد بیشترین میزان تقاضای خرید و واحدهای واقع در بازه متراژی ۱۸۰ تا ۲۰۰ متر مربعی هم کمترین میزان استقبال خریداران مسکن را در اختیار داشتند.

از دیگر ویژگی های معاملات مسکن در بهار سال جاری، تعلق داشتن بیش از ۵۰ درصد کل خرید و فروش ها به واحدهای زیر ۴۰۰ میلیون تومانی است.

بازآفرینی شهری محور اول هجدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران

محور اول به موضوع بازآفرینی شهری پایدار اختصاص دارد که هم رییس‌جمهور و هم وزیر راه و شهرسازی این موضوع را دنبال می‌کنند تا راهکارهایی برای آن پیدا شود.

ما بالغ بر ۷۰ هزار هکتار بافت فرسوده درون شهرها داریم. در این مناطق نه تنها واحدهای مسکونی بلکه بازسازی محلات نیز مورد توجه قرار دارد و در این بازسازی‌ها غیر از ایمنی منطقه و مساله زلزله به وجهه روانی و اجتماعی هم توجه می‌شود.

به گزارش«صما» همایش «سیاست های توسعه مسکن در ایران» یکی از قدیمی‌ترین همایش‌ّ‌های فعال کشور است. برگزاری آن به سال ۱۳۷۱-۲ بر می گردد و ۲۵ سال از شروع به کار آن می‌گذرد. در برگزاری این همایش بین دهه ۸۰-۹۰ چند سالی وقفه افتاد و دوباره در ۶-۷ سال اخیر به طور منظم برگزار شد.

امسال به دوره هجدهم این همایش رسیده‌ایم که به همه ابعاد حوزه مسکن می‌پردازد، مسائل حوزه شهری، بخشی از مسائل فنی و ساختمانی مسکن، برنامه‌ریزی و تامین مالی، بافت‌های فرسوده شهری، شهرهای جدید، شیوه‌های مختلف تامین مالی، اقتصاد کلان و اثرگذاری روی بازار مسکن، سیاست پولی و مالی، تسهیلات و سایر ابعاد را پوشش می‌دهد.

هجدهمین همایش «سیاست‌های توسعه مسکن در ایران» هفتم و هشتم مهرماه در مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی برگزار خواهد شد. بازآفرینی شهری، شهرک‌سازی ، شهر جدید و یا توسعه شهرهای کنونی، مسکن گروه‌های کم درآمد، شهرهای زیست‌پذیر و شیوه‌های نوین تامین مالی در حوزه مسکن، تجربیات جهانی در زمینه اسکان بشر و مسائل شهری به‌عنوان محورهای اصلی این همایش مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

«صما» در گفت‌وگو با علی چگنی، مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن و دبیر اجرایی این همایش رویکردها، محورها و بخش‌ّ‌های جانبی همایش را مورد بررسی قرار داده است.

هدف اصلی وزارت راه و شهرسازی از برگزاری همایش «سیاست‌های توسعه مسکن در ایران» چیست؟

حوزه‌هایی که برنامه‌ریزی، سیاست‌گذاری و هماهنگی در ابعاد مختلف نیاز دارند -چه از نظر عملکرد و سخت‌افزاری و چه نرم‌افزاری و فکری- بهتر است هر از چندگاهی مورد کنکاش جدیدی قرار بگیرند. هدف اصلی ما از برگزاری همایش این است که سیاست‌های سالانه توسعه مسکن در ایران را مرور کنیم تا کارهای انجام شده در ابعاد مختلف ارزیابی شوند و نظر بخش خصوصی، کارشناسان، مشاوران، برنامه‌ریزان و همه کسانی را که با این موضوع درگیرند اخذ نماییم. بنابراین لازم است با این افراد گفتگوهای مستقیم داشته باشیم تا اگر راهکاری دارند بتوانیم از آن استفاده نماییم و برنامه‌هایی که پیاده و انجام شده است، مورد نقد و بررسی قرار بگیرد و راهکارهای جایگزین و مناسبی ارایه شود.

با توجه به این‌که امسال هجدهمین دوره همایش برگزار می‌شود، پس از دوره‌های قبلی تا چه حد به چنین اهدافی دست پیدا کردید؟

این همایش سابقه 18 دوره برگزاری دارد و کلیه سیاست گذاری های انجام شده در بخش مسکن به طور کلی متاثر از مطالعات انجام شده در این حوزه از جمله برگزاری این همایش می باشد.

آیا شرکت‌های خارجی هم در این همایش حضور دارند؟

حضور شرکت‌ّ‌های خارجی جزو برنامه‌ّ‌های همایش نیست ولی مطالعات جهانی در حوزه مسکن اجتماعی، تامین مسکن کم‌درآمدها، مسکن استیجاری، شیوه‌های مختلف تولید و تامین مسکن و... را در این همایش شاهد هستیم و می‌توانیم از آن‌ها استفاده کنیم. همچنین سازمان اسکان بشر –هبیتات- دفتری در تهران دارد و یکی از پانل‌های همایش مربوط به همین مجموعه است که بخشی از مطالعات آن‌ها نیز مطرح می‌شود و مورد استفاده قرار می‌گیرد.

پس از برگزاری همایش، این مستندات و مقاله‌ها چگونه اجرایی می‌شوند و چه تاثیری روی سیاست‌گذاری‌ها دارند؟

از آن‌جا که هدف اصلی همایش معرفی راهکارهای مختلف است، این امکان وجود دارد که راهکارهایی ارائه شود که ما بتوانیم دنبال آن‌ها برویم، مطالعه کنیم و روش جدیدی پیدا کنیم. روی سیاست‌گذاری‌های جدید هم اثر می‌گذارد و در دستور کار قرار می‌گیرد.

هجدهمین همایش «سیاست‌های توسعه مسکن در ایران» بر چه محورهایی تاکید دارد؟

محورهای همایش براساس موضوعات مهم بخش مسکن طراحی شده‌اند. محور اول بازآفرینی شهری است که هم رئیس‌جمهور و هم وزیر آن‌را دنبال می‌کنند تا راهکارهایی برای آن پیدا شود. ما بالغ بر ۷۰ هزار هکتار بافت فرسوده درون شهرها داریم. در این مناطق نه تنها واحدهای مسکونی بلکه بازسازی محلات نیز مورد توجه قرار دارد و در این بازسازی‌ها غیر از ایمنی منطقه و مساله زلزله به وجه روانی و اجتماعی هم توجه می‌شود. در واقع محور اول ابعاد مالی و اقتصادی و مسائل کاربری و شهری این موضوع را در نظر می‌گیرد.

محور بعدی شهرهای جدید، شهرک‌سازی و توسعه شهرهای کنونی است. در این محور به موضوعاتی مثل سیاست حوزه زمین داخل شهری و بیرون شهر، نقش نسل جدید شهرها و سمت و سوی ساخت آن‌ها می‌پردازیم.

گرانی، آفت رونق کوتاه مدت بازار ملک !

بازار مسکن همواره بازاری متفاوت‌تر از سایر کالاهای اساسی داشته است.

اقتصادگردان- مساله مسکن در برهه زمانی نامشخص با یک جرقه به جریانی اجتماعی تبدیل می‌شود و حتی تحلیل و پیش‌بینی‌های صاحبنظران و کارشناسان را دچار پارادوکس می‌کند و این بخش از معیشت مردم را دستخوش تغییر می‌کند. تغییراتی که منشا آن می‌تواند طبیعت و یا انسان ساخت باشد. پس از رکود چند ساله مسکن، یک شبه تنور بازار مسکن روشن، گداخته و توسط سرمایه داران و شایعه پراکنان شعله ور شد و طبق سنوات گذشته گروهی از این اوضاع بهره مند شدند.البته این بار این گداختگی و التهاب به سان آتش در پس چرخشی خیلی سریع و تند فروکش کرد و شعله فتیله گرانی مسکن بدون اینکه پایین کشیده شود، در تند باد شدید گرانی خاموش شد و تب و تاب چند روزه از رونق افتاد، البته بدون کاهش قیمتی که در این مدت کوتاه به افزایش خارج از عرف منجر شده بود. در واقع آفت این رونق کوتاه مدت فقط به گرانی انجامید، این گرانی، رکودی سنگین در پی داشت و محاسبات فروشندگان را دچار اختلال کرد و این تصور پدیدار شد که اگر ملک خود را با قیمت سه ماه پیش بفروشد مغبون خواهد شد.

حال سوال اینجاست که با وجود حدود 2.5 میلیون خانه خالی در کشور و همچنین واحدهای مسکونی نیمه کاره و ارایه تسهیلات بانکی برای خرید مسکن، چرا تعداد زیادی از شهروندان همچنان بدون خانه‌اند و همواره اضطراب تامین این نیاز ضروری را همراه دارند. اثر گذارترین دلیل گرانی مسکن می‌تواند پایین بودن تعداد عرضه نسبت به تعداد تقاضا باشد که در ایران این تناسب بالعکس است و عرضه بر تقاضا پیشی دارد و یا رشد طبیعی یا تغییرات جمعیتی باشد که برابر آمار و ارقام اعلامی به جز چند شهر کشور، تغییرات جمعیتی در اثر مهاجرت چشمگیر نبوده است و دلیلی برای گرانی خارج از عرف قیمت‌ها تا این حد وجود ندارد.

در حال حاضر، قیمت مسکن از نرخ واقعی گران‌تر است و پیش بینی افزایش قیمت قابل تصور نیست. هر چند این گرانی و رکود می‌تواند در کاهش تقاضای مسکن برای خرید و فروش به‌شدت اثر گذار باشد.آنچه که به دید همگان در بازار مسکن چه خرید و فروش و چه رهن و اجاره نقش آفرین است ورود زوج‌های جوان به جامعه و در پی آن تشکیل خانواده و انتخاب مسکن مستقل است.

که البته گرانی طلا و کالاهای اساسی، همچنین تامین اجاره‌بها و خرید خانه در صورت عدم کنترل و ثبات می‌تواند روندی نزولی در سال جاری را در پی داشته باشد. از دیگر عوامل مهمی که شاید تاکنون بدان توجه نشده و توانسته است نقشی اساسی در افزایش تقاضا برای اجاره و رهن واحدهای مسکونی معمولا متراژ پایین داشته باشد و شایدهمپای افزایش ازدواج‌ها و خانوارهای و حتی بیشتر در این بازار اثرگذار باشد، پدیده طلاق بوده است که پس از گسست خانواده‌هایی که در یک مسکن زندگی کرده‌اند به دو خانه افزایش یافته است.

برخلاف اینکه در خیلی از شهرها بنا به معذوراتی مرسوم شده اجاره خانه به مجرد با محدودیت‌هایی مواجه شود، اما با اضافه کردن اجاره‌بها ماهیانه از سوی متقاضیان، این مورد از سوی مالک و نوعا با واسطه‌گری مشاورین املاک نادیده گرفته می‌شود و همین مساله منجر به افزایش اجاره‌بها می‌شود.

مطمئنا اگر در این چند سال، طلاق و جدایی مانند گذشته کمتر بود و یا زوجین پس از جدایی برابر سنوات گذشته به خانه پدر و مادر خود بر می‌گشتند و جدایی گزینی اختیار نمی‌کردند، به مراتب تقاضا برای اجاره یا خرید مسکن خیلی کمتر از الان بود و اجاره‌بهاء تا این حد روند صعودی نداشت. به هر حال در این برهه زمانی، دلیلی برای افزایش قیمت مسکن در بحث خرید و فروش به شرط حادث نشدن حوادث غیر مترقبه و شرایط ویژه وجود ندارد و تا سال‌های آینده هم حتی قیمت‌هایی پایین‌تر از قیمت‌های کنونی قابل تصور است.

اگر طرح بازآفرینی شهری در محلات قدیمی و بافت فرسوده به اجرا درآید، علاوه بر داشتن مزایایی چون نوسازی، مقاوم سازی و اجرای مدل و تیپ جدید برای خانه‌ها و تعریض معابر سوپاپ اطمینانی در جهت جلوگیری از افزایش قیمت ملک ایجاد می‌کند. هر چند که تا اجرای این طرح دولت باری گران و راه دراز در پیش دارد. برای اجرای این طرح از تخریب خاکبرداری تا تسطیح و اجرای مجدد زمان دقیقی قابل مشخص نیست، ولی با اجرای این طرح برای اسکان ساکنان این محلات، تامین مسکن موقت از حیث رهن و اجاره ضرورت دارد و می‌تواند بازار رهن و اجاره را داغ‌تر از وضع موجود کند .

هر چند که قیمت‌های کنونی هم واقعا گران و بالا است، اما این توفیق برای آن دسته از صاحب خانه‌هایی که خانه‌های خود را اجاره می‌دهند، روز افزون خواهد بود. در واقع زمینه برای افزایش بها رهن و اجاره همچنان به صورت تصاعدی متصور است.

دست خالی دولت در بخش مسکن!

از زمان روی کار آمدن حسن روحانی، برنامه های چهارگانه دولت در بخش مسکن عمدتا با مشکل کمبود نقدینگی مواجه شده است. البته دولت توانست نظام تامین مالی مسکن را از طریق تسهیلات احیا کند و سود وام خانه اولی‌ها را به هشت درصد و در بافت فرسوده به شش درصد کاهش دهد اما نوسان بازارهای ارز، طلا و مسکن، این برنامه را تحت تاثیر قرار داد.

به گزارش ایسنا، دولت تدبیر و امید طی چهار سال اول با کنار گذاشتن مسکن مهر عمده تمرکز خود را بر روی بالا بردن توان خرید متقاضیان مصرفی و نیز احیای نظام تامین مالی مسکن گذاشت، نظامی که به گفته وزیر راه و شهرسازی همچون بمباران سوریه و یمن توسط یک آقایی ویران شده بود.

کاهش نرخ سود وام مسکن یکم به ۶ درصد

به دنبال سیاست کنار گذاشتن تولید مسکن دولتی، دولت اقدام به تشکیل صندوق پس‌انداز مسکن یکم در اواخر سال ۱۳۹۳ کرد. سود این تسهیلات ابتدا ۱۴ درصد بود که سپس به ۱۳، ۱۱، ۹.۵ و ۸ درصد کاهش پیدا کرد و در بافت فرسوده به ۶ درصد رسید.

عدم تمایل بخش خصوصی برای سرمایه گذاری در بافتهای ناکارآمد

یکی دیگر از سیاست‌های دولت در بخش بافت‌های فرسوده و ناکارآمد است. هدف این بود که تسهیلات برای برای دهک های اول تا سوم مخصوصا محلات هدف بازآفرینی شهری طبق تجارب جهانی در برخی کشورها از قبیل کره جنوبی، ترکیه، انگلستان، اتریش وغیره از حداقل ۵۰ الی ۹۰ درصد قیمت ملک را شامل شود.

سال گذشته بانک مسکن با استفاده از تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم و با رعایت سقف حداکثر هزار میلیارد تومان به انبوه سازان صرفا برای نوسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری تسهیلات ساخت مسکن در نظر گرفت و اعطای این تسهیلات منوط به سپرده گذاری انبوه سازان در صندوق پس انداز مسکن یکم طبق ضوابط و مقررات موجود و لزوم فروش اقساطی تسهیلات موصوف پس از ساخت مسکن به افراد، با رعایت سقف حداکثر هزار میلیارد تومان ایجاد تعهد برای صندوق بود. طبق این برنامه قرار است در قالب مسکن صندوق برای توانمند سازی مردم و توانمندسازی انبوه‌سازان وام‌هایی با مبلغ ۱۶۰ میلیون تومان با ۶ درصد کارمزد در محلات فرسوده و ناکارآمد شهری اختصاص یابد. اما عدم توجیه سرمایه‌گذاران از ریسک‌های سرمایه‌گذاری در این طرح باعث شده تا طرح‌های نوسازی به کندی پیش برود.

مسکن اجتماعی روی کاغذ باقی ماند

مسکن اجتماعی نیز یکی دیگر از فعالیت‌هایی است که دولت آن را جایگزین مسکن مهر کرد اما نه با آن ابعاد و گستردگی. در این طرح قرار است برای تامین سالیانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی اقشار کم درآمد جامعه، علاوه بر یارانه دولتی قرار است ۲۴ هزار میلیارد ریال، ۲۴۰۰ میلیارد تومان (تسهیلات بانکی) و یک میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان کمک‌های بلاعوض پرداخت شود. در این طرح افرادی که تمایل دارند از تسهیلات بانکی استفاده کنند، می‌توانند به نسبت شهرهای بزرگ و کوچک در کشور از تسهیلات بانکی ۳۰، ۴۰ و ۵۰ میلیون تومانی استفاده کنند. این طرح نیز بنا به گفته وزیر راه و شهرسازی به دلیل عدم اختصاص اعتبارات لازم هنوز به مرحله اجرا نرسیده است.

طرح جایگزین مسکن مهر آمد

اما امسال طرح دیگری از سوی شرکت عمران شهرهای جدید برای احداث ۵۰ هزار واحد مسکونی ارایه شده که از آن به عنوان جایگزین مسکن مهر یاد می شود. حبیب الله طاهرخانی ـ مدیرعامل شهرهای جدید ـ می گوید که امسال در هفته دولت ۱۲ پروژه مسکونی را شروع می کنیم که ۱۰ هزار واحد را شامل می شود و در دهه فجر ۵۰ هزار واحد مدنظر قرار می گیرد. نظام اجرای آن هم در قالب قرارداد مشارکتی است. به این صورت که انبوه‌سازان با ما وارد مشارکت می شوند، هزینه ساخت را می پذیرند و می توانند از تسهیلات ساخت استفاده کنند. نهایتا کار که تمام شد واحدها بین ما و شرکایمان تقسیم می شود. وی از مذاکره با بانک مسکن برای واگذاری این واحدها به خانه اولی‌ها خبر داد. طاهرخانی این را هم گفت که مجموعه شهرهای جدید قبل از شروع مسکن مهر تماما با الگوی مشارکت مدنی ساخته شد اما قطعا افرادی که در این ۵۰ هزار واحد با ما شریک می شوند تقاضای بازار را در نظر می گیرند.

۳۵ درصد جامعه اجاره نشین هستند

 

معاون وزیر راه از بررسی لایحه حمایت از مستأجران و ۳ لایحه دیگر تعدیل بازار مسکن در نشست امروز کمیسیون اصلی اقتصادی دولت و با حضور وزیران اقتصادی خبر داد.

حامد مظاهریان درباره وضعیت ماه های اخیر بازار مسکن و راهکارهای وزارت راه و شهرسازی برای رفع این مشکلات اظهار کرد: آنچه در ۶ ماه گذشته در بازار مسکن رخ داد، در پی اتفاقات درون بخش نبود و این افزایش قیمت ها به دلایلی خارج از بخش مسکن از جمله تغییر شاخص های اقتصاد کلان و متلاطم شدن بازارهای موازی با مسکن (ارز، سکه، طلا و سهام) رخ داد.

وی ادامه داد: مسکن ۵ سال بود که از کالای سرمایه ای به کالای مصرفی تبدیل شده بود اما ناگهان ارزش سرمایه گذاری پیدا کرد و هجوم سرمایه ها به این بخش باعث شد ثباتی که سالها در بخش مسکن ایجاد شده بود، از بین برود.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی افزود: با توجه به اینکه این وضعیت به سرعت رخ داد، اولویت های ما نیز در وزارت راه و شهرسازی برای بهبود بازار مسکن تغییر کرد. به همین منظور دولت ۴ لایحه تنظیم کرد تا بتواند در سطح قوانین، صدمه ای که به بخش مسکن وارد شده بود را ترمیم کند که بخشهایی شامل مستأجران، نظام تأمین مالی ساخت مسکن و … را شامل می شود.

لایحه اصلاح قانون پیش فروش ساختمان با هدف افزایش تولید مسکن نوساز

وی مهم ترین لایحه را اصلاح قانون نظام پیش فروش عنوان و اظهار کرد: با قانون فعلی پیش فروش ساختمان مصوب ۸۹ مجلس که آیین نامه اجرایی آن سال ۹۳ در دولت به تصویب رسید و ابلاغ شد، فرآیند پیش فروش مسکن تقریبا به صفر رسیده است. با تنظیم لایحه اصلاح این قانون به دنبال اصلاح وضع موجود هستیم تا امکانی برای سازنده ها فراهم شود و بتوانند با توجه به کمبود مسکن، امکان ساخت واحدهای نوساز را فراهم کنند.

لایحه حمایت از مستأجران: قراردادها حداقل ۲ ساله؛ افزایش اجاره‌بها حداکثر ۱۰ درصد

مظاهریان بیان داشت: از نظر مقطع زمانی، مهم ترین لایحه مسکنی تنظیم شده در وزارت راه و شهرسازی لایحه اصلاح قانون تنظیم روابط موجر و مستأجر برای بهبود شرایط مستأجران شمرده می شود. هدف اصلی وزارت راه و شهرسازی از تنظیم قانونی برای قراردادهای اجاره مسکن، این است که قراردادهای این بخش بتواند دوساله شود یکی از نقاط ضعفی که در اقتصاد ایران داریم، کوتاه مدت و یک ساله بودن بسیاری از قراردادهاست؛ حتی قراردادهای بازیکنان فوتبال هم در ایران یک ساله است در حالی که در بسیاری از باشگاه های معتبر دنیا با بازیکنان قراردادهای بیش از ۲ سال و بعضا تا ۵ ساله به امضا می رسانند.

۳۵ درصد جامعه اجاره نشین هستند

وی یادآور شد: بررسی های ما نشان می دهد افزایش قیمت ها بیشترین صدمه را به ۳۰ تا ۳۵ درصد جامعه که مستأجران هستند، وارد می کند که جزء طبقات ضعیف‌تر هستند. به همین دلیل برای حمایت از این اقشار، لایحه جدید حمایت از مستأجران با هدف «حداقل ۲ ساله شدن قراردادهای اجاره مسکن» و «همچنین عدم امکان افزایش بیش از ۱۰ درصدی اجاره بها در هنگام تمدید اجاره نامه های موجود (یک ساله ها)» از سوی وزارت راه و شهرسازی تنظیم و به هیئت دولت تقدیم شده است. این لایحه موافق و مخالف زیاد دارد و اقتصاددانان در دو دسته قرار گرفته اند عده ای با آن کاملا موافق هستند و عده ای هم کاملا مخالف این لایحه هستند.

معافیت مالیاتی برای موجرانی که قرارداد ۲ ساله امضا می کنند

معاون وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: لایحه های بعدی نیز به بخش مالیات های حوزه مسکن تعلق دارد؛ از جمله حمایت از موجرانی است که قراردادهای دو ساله اجاره مسکن امضا می کنند که در این صورت می توانند از معافیت های مالیاتی برخوردار شوند. البته در حال حاضر بخش اجاره واحدهای مسکونی مطابق الگوی مصرف (کوچک متراژ) از معافیت مالیاتی برخوردار است که با این لایحه، مالکان واحدهای مسکونی که قراردادهای دو ساله و بیشتر با مستأجران به امضا می رسانند هم ولو برای واحدهای مسکونی بزرگ مقیاس، از معافیت مالیاتی برخوردار می شوند.

مالیات خانه های خالی به شهرداری ها واگذار می شود

عضو هیئت علمی دانشکده معماری پردیس هنرهای زیبای دانشگاه تهران خاطرنشان کرد: لایحه دیگر درباره اخذ مالیات از خانه های خالی است.

وی ادامه داد: در حال حاضر قانون مالیات بر خانه های خالی می گوید وزارت امور اقتصادی و دارایی باید به صورت متمرکز از سراسر کشور از مالکان واحدهای مسکونی خالی مالیات اخذ کند. در لایحه جدید پیش بینی شده که به جای سازمان امور مالیاتی، شهرداری ها از خانه های خالی عوارض دریافت کنند و درآمدهای حاصله در همان شهر هزینه شود. بنابراین شهرداری ها برای جمع آوری مالیات (عوارض) از خانه های خالی انگیزه دارند در حالی که در سیستم مالیات ستانی متمرکز، وزارت اقتصاد یا وزارت راه و شهرسازی نمی تواند به تک تک خانه ها سرک بکشند و از خالی بودن یا نبودن آن مطمئن شود.

وی گفت: شهرداری‌ها با داشتن سیستم اخذ عوارض سالیانه از واحدهای مسکونی، نرم افزار آماری همه واحدهای مسکونی شهرها را دارند و برای ضمانت اجرایی آن، پیش بینی شده تا به عنوان درآمدهای پایدار شهرداری ها در نظر گرفته شوند.

امروز  وزیران اقتصادی برای مسکن تصمیم گیری می کنند

مظاهریان تأکید کرد: این لوایح فرآیندهای بررسی خود را در کمیسیون های فرعی دولت گذرانده و قرار است امروز (دوشنبه) در کمیسیون اصلی اقتصادی دولت و با حضور وزیران اقتصادی بررسی و در صورت تصویب به صحن علنی هیئت دولت در اسرع وقت ارسال شود. همچنین در صورت تصویب در هیئت دولت نیز بلافاصله برای تبدیل شدن به قانون به مجلس شورای اسلامی ارسال خواهد شد.

منبع مهر

مسکن در مرداد ۵۲ درصد گران شد/میانگین قیمت مسکن متری ۷.۴میلیون !

بر اساس اعلام دفتر برنامه ریز ی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، قیمت هر واحد مسکونی در تهران به طور میانگین به ۷.۴ میلیون تومان رسیده است.

تیتر20 - دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی جزییات معاملات مسکن مرداد ماه در تهران را منتشر کرد. بر اساس این گزارش در مرداد امسال ۱۳ هزار و ۱۲۰ فقره معامله مسکن انجام شد که نسبت به ماه گذشته نزدیک به ۷۰۰ فقره کمتر بوده است.

همچنین متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران ۷ میلیون و ۴۳۰ هزار تومان اعلام شد که نسبت به ماه گذشته بیش از ۴۰۰ هزار تومان در هر متر مربع به طور میانگین افزایش قیمت مسکن را شاهد بوده ایم.

از دیگر موارد منتشر شده در این گزارش قیمت هر متر مربع آپارتمان در منطقه یک به عنوان گران ترین منطقه تهران است که ۱۵ میلیون و ۸۹۰ هزار تومان به طور میانگین در هر متر در ماه گذشته خرید و فروش شده است.

پس از منطقه یک نیز منطقه سه تهران با میانگین ۱۳ میلیون و ۹۸ هزار تومان دومین منطقه گران تهران و منطقه دو با ۱۲ میلیون و ۶۹ هزار تومان سومین منطقه گران قیمت پایتخت محسوب می شود.

منطقه ۱۸ پایتخت با میانگین سه میلیون و ۹۰ هزار تومان ارزان ترین منطقه تهران و پس از آن منطقه ۱۷ با ۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان و سپس منطقه ۲۰ با میانگین متری ۳ میلیون و ۴۳۰ هزار تومان ارزان ترین مناطق شهر تهران برآورد شده اند.

در ماه گذشته منطقه ۵ پایتخت مانند پنج ماه ابتدایی سال جاری پرمعامله ترین منطقه شهر تهران با هزار و ۶۰۰ فقره معامله تعیین شده که نسبت به ماه گذشته بیش از ۳۰ فقره معامله بیشتر انجام شده است.

پس از منطقه ۵ منطقه ۴ پایتخت با هزار و ۱۳۴ فقره معامله در رتبه دوم و منطقه دو با ۹۷۹ فقره معامله مسکن در رتبه های بعدی از نظر استقبال مخاطبان از خرید و فروش مسکن قرار دارند.

گفتنی است کم معامله ترین منطقه پایتخت در مرداد ماه امسال منطقه ۱۹ با ۸۱ فقره معامله اعلام شده و پس از آن منطقه ۹  با ۱۱۲ فقره و منطقه ۲۲ با ۱۲۰ فقره معامله قرار دارد.

رکود تورمی بازار مسکن عمیق تر شد

به نظر می رسد ادامه روند کاهشی تعداد معاملات مسکن در مرداد ماه نسبت به ماه های پیش از آن و همچنین ادامه روند افزایشی میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی نشان دهنده بازگشت رکود تورمی به بازار مسکن خواهد بود.

بر اساس اعلام دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی میانگین هر متر مربع واحد مسکونی در مرداد ماه سال گذشته ۴ میلیون و ۸۶۲ هزار تومان تعیین شده بود که این شاخص در مدت مشابه سال جاری به ۷ میلیون و ۴۳۰ هزار تومان رسیده است.

به عبارت دیگر قیمت مسکن در تهران در مرداد ماه امسال نسبت به مرداد سال گذشته بیش از ۵۲ درصد رشد داشته است.

همچنین تعداد معاملات مسکن در مرداد سال جاری ۱۳ هزار و ۱۲۰ فقره بود در حالی که در مدت مشابه سال گذشته این شاخص ۱۸ هزار و ۲۵۵ فقره اعلام شده بود.

به عبارت دیگر حجم معاملات مسکن در سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۲۸ درصد کاهش داشته است./مهر