وقایع و نابهسامانیهای قیمتی اخیر در بازار مسکن که از آخرین ماه‌های سال ۱۳۹۶ آغاز شد، نگرانی‌هایی را در سطح جامعه، سیاست‌گذار و مسوولان و پژوهش‌گران ایجاد کرده و از همین رو وزارت راه و شهرسازی بنا بر رسالت و ماموریت خود، بسته پیشنهادی ۹ گانه‌ای در این خصوص تهیه کرده است. گزارشی که اکنون ارائه می شود، توسط فخرالدین زواره، غزال راهب و سید علیرضا ذوالفقاری، از محققان مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی تهیه شده و بر آن است تا ضمن واکاوی این بسته، پیشنهادهای مکملی نیز عرضه کند
.
ریشه‌های اصلی جهش قیمت‌ها در بازار مسکن
ریشه‌ی اصلی افزایش قیمت مسکن را می‌توان در عواملی مانند افزایش نقدینگی، رشد قیمت در بازارهای موازی و دنباله‌روی مسکن از سطح عمومی قیمت‌ها، ثبات قیمت مسکن در سال‌های پیشین، ساختار بازار مسکن (به‌طور مثال: عدم تقارن اطلاعات، زمان‌بر بودن ساخت‌وساز)، کاهش عرضه‌ی واحدهای کوچک‌متراژ، افزایش هزینه‌های تولید، تأثیر شهرسازی نامتقارن بر تمرکز تقاضای مسکن بر برخی مناطق خاص و نقش عوامل روانی و نااطمینانی در آغاز جهش قیمتی پیدا کرد.
بسیاری از عوامل اصلی موجد شرایط کنونی بازار مسکن، خارج از حیطه‌ی وظایف و اختیارات وزارت راه و شهرسازی قرار دارد. از جمله‌ی این عوامل می‌توان به سیاستهای پولی، مالی و ارزی، شرایط کلان اقتصادی، و نااطمینانی‌ها و ریسک‌های سیاسی اشاره کرد.
بنا به علل برشمرده‌شده، افزایش قیمت در بازار مسکن ناگزیر به‌نظر می‌رسد. اما محتمل است که میزان افزایش قیمت در اثر برخی عوامل روانی، نااطمینانی‌ها و کاستی‌های ساختاری بازار مسکن تشدید شده باشد. با توجه به شرایط بازار مسکن، وزارت راه و شهرسازی بنا بر ماموریت ذاتی خویش، بسته‌ای را در حیطه‌ی وظایف و اختیارات خود آماده کرده است که در ادامه بدان پرداخته می‌شود.
اصول مبنای بسته‌ی پیشنهادی
بسته‌ی سیاستی پیشنهادی برمبنای اصول پای‌بندی به قانون، احترام به حقوق مالکیت، پای‌بندی به اصول بازار رقابتی و عدم مداخله دولت در بازار، به‌وجود نیاوردن موجبات عدم قطعیت و بی‌ثباتی در بازار با هدف تداوم سرمایه‌گذاری و افزایش عرضه در بخش، دسترسی آزاد شهروندان به اطلاعات و کاهش انتظارات تورمی در جامعه تدوین شده است.
در مورد اصل احترام به قانون می توان گفت: همان‌گونه که قانون مبنا و چارچوب فعالیت‌های مجاز و صحیح و چگونگی روابط میان اشخاص را در جامعه مشخص می‌کند، انتظار آن است که سنگ‌بنای تصمیم‌گیری‌های سیاست‌گذاران نیز باشد. به‌ویژه در شرایط بحرانی، توجه به راه‌کارها و چارچوب‌های قانونی شاید اهمیت بیشتری نیز بیاید، زیرا پای‌بندی سیاست‌گذار به قانون، سنگ‌محک جامعه برای شکل‌دهی انتظارات آتی و مبنای تصمیم‌گیری‌های آتی اقشار مختلف را تشکیل می‌دهد.
احترام به حقوق مالکیت از اصول این بسته ۹ گانه پیشنهادی است. این اص مبنا، یکی از نهادی‌ترین اصول مطرح‌شده در این بسته‌ی سیاستی به‌‍شمار می‌رود. یکی از ابتدایی‌ترین اصول علم اقتصاد جریان اصلی و سنگ‌بنای توسعه و رشد اقتصادی، احترام به حق مالکیت اشخاص است.
در سرتاسر تاریخ ایران –پیش و پس از وورد اسلام به ایران و به‌رغم اهمیت حق مالکیت در دین مبین اسلام- این اصل اساسی، به‌طور مستمر از طریق حاکمان نقض شده، و این درحالی است که این اصل سنگ‌بنای توسعه است. به‌ویژه در شرایط بحرانی سیاست‌گذاران همواره با وسوسه‌ی انتخاب گزینه‌های میان‌بر در زمان اثر و نه در کیفیت خروجی، سهل‌الوصول و ساده‌انگارانه در مقابل سیاستهای دشوار و برپایه‌ی علم اقتصاد قرار دارند. برخی از این راهکارهای ساده‌انگارانه و غیرعلمی میتواند از مسیر نقض حق مالکیت اشخاص بگذرد.
چنین سیاست‌هایی با توجه به سابقه‌ی تاریخی نقض مکرر حق مالکیت در طول تاریخ مملکت، میتواند اعتماد اشخاص به پای‌بندی حکومت به این اصل را کاهش دهد و از این ره‌گذر آسیب جدی به توسعه و بالندگی اقتصاد کشور وارد نماید. مصداق چنین سیاست‌هایی در شرایط کنونی بازار مسکن، مداخله‌ی دستوری دولت در بازار به‌طور مثال به هدف تمدید اجباری قراردادهای اجاره باشد.
این سیاست به‌ظاهر خیرخواهانه، شاید در کوتاه‌مدت اثار محدودی بر بازار داشته باشد، اما در بلندمدت اعتماد عمومی به نقش دولت در دفاع از حق مالکیت را به‌شدت خدشه می‌کند و مسیر رشد اقتصادی را با موانع جدی روبه‌رو می‌کند. در مقابل، بیان پای‌بندی سیاست‌گذار به حق مالکیت، نویدبخش افزایش اعتماد عمومی و ساخت سرمایه‌های اجتماعی لازم برای رشد و توسعه‌ی اقتصادی است.
پای‌بندی به اصول بازار رقابتی و عدم مداخله دولت در بازار از دیگر اصول این بسته سیاستی است. در علم اقتصاد استدلال می‌شود که در بسیاری از بازارها رقابت و قمیت‌های رقابتی، از لحاظ اقتصادی جامعه را به نقطه‌ی بهینه می‌رساند. براین اساس مداخله‌ی نابه‌جای دولت در سازوکار بازار، به‌طور مثال با قیمت‌گذاری یا تخصیص دستوری منابع، تنها جامعه را از نقطه‌ی بهینه دور می‌سازد. بخشی از عملکرد اقتصادی دهه‌های اخیر کشور و عدم تحقق ظرفیت‌هایی که دست‌یافتنی می‌نمود، ناشی از همین مداخله‌ی دولت در بازارهای مختلف، تعیین دستوری قیمت‌ها و تخصیص دستوری منابع، هرچند با نیات خیرخواهانه است.
البته در برخی بازارها به اصطلاح شکست بازار وجود دارد و سازوکار بازار از تخصیص بهینه‌ی منابع عاجز است. از منظر علم اقتصاد، وظیفه‌ی ذاتی دولت مداخله در این بازارها است. بازار مسکن در تمام جوامع، برای اقشار کم‌درآمد با پدیده‌ی شکست بازار مواجه است. این بدان معناست که دولت‌ها موظفند سیاستهای حمایتی برای این اقشار در پیش گیرند. اما توجه به چند نکته در این میان ضروری است: شکست بازار عمدتا برای اقشار کم‌درآمد رخ می‌دهد.
