تخریب بافت های فرسوده بزرگترین اشتباه استراتژیکی در مدیریت شهری / بهسازی محیطی، رویکرد سازمان نوسازی شهرداری

شهردارآنلاین: عضو کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران درباره نگاه مدیریت شهری به بافت های فرسوده گفت: "نگاه ما به بافت فرسوده به هیچ عنوان تخریب کامل نیست، در حقیقت این نوع نگاه تخریبی بافت های فرسوده نه در تهران که در کل کشور بزرگترین اشتباه استراتژیکی است که می توانیم در تصمیم گیری هامون انجام دهیم."

مشکلات بافت های فرسوده در شهرهای بزرگ همواره یکی از دغدغه های مردم و مدیران شهری بوده است. محلات فرسوده در فضای شهری، از یک سو دارای ریشه های سکونتی ارزشمند با غنای فرهنگی، اجتماعی و معماری است و از طرف دیگر به جهت فرسودگی شدید، نبود دسترسی مناسب به خدمات شهری، وجود مشکلات اجتماعی و امنیتی و آسیب پذیری در برابر زلزله، سیل و آتش سوزی و نیز عدم تطابق با زندگی امروز شهری و شهرسازی مدرن دارای مشکلات روبنایی و زیرساختی هستند.

دخالت در این بافتها مستلزم رعایت ضوابط و مقررات سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری است. بهسازی شامل سلسله اقداماتی است که به منظور بهبود کالبد، که در نتیجه فرسایش فعالیت تحقق یافته است، در کوتاه مدت صورت می پذیرد. در واقع بهسازی زمانی صورت می گیرد که فرسودگی نسبی فضا از لحاظ عملکردی حادث شده باشد و می تواند شامل مواردی همچون حفاظت، جلوگیری و ضمانت – استحکام بخشی – بهبود و سازماندهی باشد.

زهرا نژاد بهرام، عضو کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران در گفت و گو با شهردارآنلاین درباره نگاه مدیریت شهری به بافت های فرسوده گفت: "نگاه ما به بافت فروده به هیچ عنوان تخریب کامل نیست، در حقیقت این نوع نگاه تخریبی بافت های فرسوده نه در تهران که در کل کشور بزرگترین اشتباه استراتژیکی است که می توانیم در تصمیم گیری هامون انجام دهیم."

وی در انتقاد به مداخله مستقیم و تخریب بافت های فرسوده اظهار کرد: "ما تجربه مداخله مستقیم، محدود و اقدامات اجتماعی داریم، با توجه به این تجارب مداخله مستقیم در بافت های فرسوده و تخریب آنها در حقیقت نادیده انگاشتن هویت و اصالت محلات و مناطقی است که بافت های فرسوده در آنها قرار دارد."

نژاد بهرام ادامه داد: "تخریب کامل بافت های فرسوده و عدم توجه به اصالت آنها دقیقا به معنای عدم شناخت شهر و نگاه فیزیکی به آن است، در حالی که باید شهر ما یک شهر زنده باشد."

وی با تأکید بر لزوم نگاه انسان محوری به شهر تصریح کرد: "شهر برای انسان است، پس باید دارای نگاه انسان محور باشد. تمام خیابان ها، پیاده راه ها و میادین موجود در شهر برای انسان است. اگر با این دید به حوزه بافت فرسوده نگاه شود، مهم ترین مسئله این خواهد شد که شهروندان خود داوطلب بازسازی و احیای منازلشان باشند."

لزوم توجه به ارتقاء کیفیت زندگی و ساخت و ساز در بافت‌های ناکارآمد/ باید از ایجاد واحدهای جدید در مناطق فرسوده به شدت پرهیز کنیم

 وزیر راه و شهرسازی با اشاره به این مطلب که متأسفانه ارتقای کیفیت زندگی و ساخت و ساز تا کنون در کشور مدنظر نبوده است گفت: سیاست ما در این دوره آن است که دیگر ساختمان جدیدی به بافت فرسوده اضافه نشود، در این راستا فرآیند مدنظر انبوه‌سازان برای ما بسیار حائز اهمیت است چرا که قطعا پس از ساخت واحدهای جدید نمی‌توانیم مردم را مجبور به انتقال از یک خانه به خانه دیگر کنیم.

به گزارش خبرنگار پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی طی نشستی با انبوه‌سازان به بررسی 2 محور رفع مشکلات اخذ تسهیلات پیش‌فروش ساختمان از سوی انبوه‌سازان و همچنین نحوه ورود آن‌ها به بافت فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی پرداخت.

آخوندی در ابتدای جلسه پیرامون مشکلات انبوه‌سازان در اخذ وام از بانک و امکان انتقال آن بیان کرد: بدون شک ما باید در این مسیر از یک الگوی ذهنی و حقوقی مشخص تبعیت کرده و آن را به طور واضح در متن قانون پیشنهادی خود در این حوزه به کار گیریم.

وی در این‌باره افزود: به تصور من ذکر اختیار سازنده برای انجام پیش‌فروش واحد‌های احداثی در زمان عقد قرارداد با بانک مسکن امری ضروری است که باید در مرحله اول انجام شود، از سویی دیگرسازنده نیز برای کنترل هرچه بهتر فرآیند اجرا از سوی بانک، ضمن باز کردن حسابی امانی در این بانک تمامی اجاره‌بها و پول پیش‌فروش را در این حساب واریز کرده تا بانک از هزینه شدن تسهیلات پرداختی و پول پیش‌فروش در روند احداث واحدها اطمینان حاصل کند، امری که به عقیده من در صورت تحقق بسیاری از مشکلات موجود در این حوزه را رفع کرده و الگوی ذهنی خوبی در این فرآیند است.

آخوندی در ادامه با تأکید براینکه با توجه به تجارب بین‌المللی فرآیند پیش‌فروش ساختمان امری بسیار شفاف در سراسر دنیا بوده و همواره با ریسک‌هایی برای هر 2 طرف معامله همراه بوده است گفت: ما می‌بینیم که در سایر کشورها تعداد زیادی از انواع نهادهای گوناگون در مسیر اجرای این فرآیند مشغول به کار هستند که صندوق تضمین یکی از آن‌ها به شمار می‌رود.

وی ادامه داد: به طور مثال تصور کنید که پس از عقد قرارداد، پیش‌ فروشنده فوت کرده و یا ورشکست شود در این زمان تکلیف پیش‌ خریدار چه خواهد بود؟ بحثی که متأسفانه ما در ایران به آن توجهی نمی‌کنیم در حالی که وجود آن امری ضروری محسوب می شود.

به گفته وزیر راه و شهرسازی قطعا فرآیند پیش‌فروش ساختمان به تضامینی برای خریدار و فروشنده احتیاج دارد که اهل حرفه، خود باید حدود آن را پیدا کرده و آن را محقق سازند چرا که بدون شک این امر باعث ایجاد اعتبار فروشنده شده و به سود آن خواهد بود.

عضو کابینه دولت دوازدهم در تشریح بیشتر این موضوع بیان کرد: با توجه به سوابق سایر کشورها سازنده‌ها خود با واریز کردن درصدی صندوق‌های تضمین را ایجاد و تنها کارکردهای اصلی ساختمان را مشمول استفاده از آن می‌کنند که قطعا برای ارزیابی اقدامات آن‌ها امری بسیار مفید خواهد بود.

نسخه «مسکن تدریجی» برای حاشیه‌نشین‌ها

کارشناسان و صاحب‌نظران حوزه مسکن و شهرسازی با تشریح یک راهکار جهانی برای بهبود وضعیت سکونت حاشیه‌نشینان، دو پیش‌شرط ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی را اعلام کردند.

 در شرایطی که تجارب موفق جهانی در حوزه ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی و ارتقای وضعیت سکونت حاشیه‌نشین‌ها، الگوی ساخت «مسکن تدریجی» را به مسوولان مسکن کشورهای مواجه با بحران حاشیه‌نشینی-همچون ایران-توصیه می‌کنند، کارشناسان حوزه مسکن معتقدند در شرایط فعلی حذف سکونتگاه‌های غیررسمی و ویرانی آنها با هدف اسکان حاشیه‌نشین‌ها در واحدهای مسکونی ساخته شده از سوی دولت، مشابه مسکن مهر، به هیچ وجه نمی‌تواند نسخه درست برای درمان معضل حاشیه‌نشینی محسوب شود. به گزارش دنیای اقتصاد، به اعتقاد آنها «توجه به تجربه‌های ناموفق گذشته در حذف حاشیه‌نشین‌های شهری»، «تبعیت از الگوهای موفق جهانی»، «به رسمیت شناختن سکونتگاه‌های حاشیه‌ای»، «جلوگیری از تخریب و ویرانی این سکونتگاه‌ها»، «توانمندسازی حاشیه‌نشین‌ها» و در نهایت «ساخت مسکن تدریجی همراه با بهسازی و نوسازی سکونتگاه‌های نامطلوب فعلی» راهکار نهایی حل مشکلات کنونی ناشی از توسعه ناموزون و نامطلوب سکونتگاه‌های حاشیه‌ای است.

کارشناسان حوزه مسکن  و شهرسازی در یک نشست مشترک، با اشاره به ضرورت پیاده‌سازی الگوی موفق ساخت مسکن تدریجی و نوسازی و بهسازی واحدهای مسکونی ساخته شده در حاشیه‌ها به‌عنوان گزینه برتر تامین مسکن و ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی، اعلام کردند: حذف سکونتگاه‌های غیررسمی به هیچ وجه راهکار نهایی برای حل معضل حاشیه‌نشینی نیست؛ بلکه باید با توانمندسازی ساکنان این محدوده‌ها و به رسمیت شناختن آنها از طریق «پرداخت‌پذیر کردن واحدهای نوسازی شده» و همچنین «کمک به طراحی مناسب و ساخت مسکن در استطاعت متناسب با ویژگی‌های اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی ساکنان این بافت‌ها»، معضلات موجود ناشی از گسترش نامطلوب و محروم از خدمات اولیه سکونتی در این بافت‌ها را به حداقل رساند. هم‌اکنون نزدیک به ۱۱ میلیون نفر از جمعیت کشور در سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ای و در شرایط بدمسکنی زندگی می‌کنند.

فردین یزدانی، نویسنده طرح جامع مسکن در این نشست با اشاره به گسترش ابعاد فقر در طول زمان گفت: نظام تولید مسکن در کشور طی سال‌ها و دهه‌های گذشته تاکنون نوعی نظام مبتنی بر تولید انبوه مسکن در تلاش برای رعایت ضوابط و مقررات استاندارد و یکپارچه برای همه متقاضیان و خانوارها بوده است؛ این درحالی است که گاهی این ضوابط و مقررات یکپارچه به نوعی با شرایط اقتصادی و اجتماعی گروه‌های کم‌درآمد به خصوص حاشیه‌نشینان شهری ناهمخوان بوده است. 

بافت نوستا لژیک اصفهان زیرغبار

در دومین نشست ستاد بازآفرینی پایدار شهرستان اصفهان در26 بهمن سال گذشته،سند راهبردی بازآفرینی پایدار بافت‌های ناکارآمد شهر اصفهان به عنوان اولین سند شهری تهیه شده در کشور، مصوب و در سفر اخیر وزیر راه و شهرسازی، رونمایی شد.

به نقل از اصفهان زیبا، این سند به علت تصویب دیرهنگام همتای کشوری خود، با شش سال تاخیر پس از تصویب قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری برای شهر اصفهان تهیه و به تصویب رسید. اصفهانی که در ۱۵ منطقه شهریش، ۲۳۰ لکه بافت فرسوده وجود دارد و مناطق1،3،4و5 بیشترین بافت تاریخی را در خود جای داده اند.

این سند آمده تا همه نهادهای ذی ربط نوسازی بافت فرسوده را متحد کند برای یک قیام تا 20درصد بافت شهر قابل سکونت شود و مردمش نفس بکشند تا مناطق نوستالژیک شهر دوباره زنده شوند.

 

ارقام متفاوت
در شهر اصفهان، ۴۵۰۰ هکتار بافت فرسوده در کمیسیون ماده ۵ مصوب شده؛ اما فقط ۲۲۰۰ هکتار آن به تصویب شورای عالی معماری ایران رسیده است. این2200 هکتار مشمول حمایت های قانونی می شود که شهرداری تخفیف دریافت عوارض را برای این مناطق در نظر می‌گیرد و دولت نیز تسهیلاتی را در قالب وام به ساکنان آن می پردازد. از2300هکتار یاد شده، 1500هکتار، بافت فرسوده تاریخی است که ارزش حفظ،نگهداری و نوسازی را دارد. روایت آماری دیگری نیز وجود دارد که بر مبنای آن 15 هزار هکتار بافت ناکارآمد شهری برابر با 12 درصد از بافت ناکارآمد کشور در استان اصفهان وجود دارد. در عین حال هشت هزار و 100 هکتار بافت فرسوده، سه هزار هکتار بافت تاریخی و سه هزار و 780 هکتار سکونتگاه غیر رسمی در استان به ثبت رسیده است.

اما در نهایت همه آمارها به یک نتیجه ختم می شود که بافت فرسوده، حدود20درصد مساحت شهر را شامل می شود.طبق قانون برنامه پنجم توسعه، سالیانه باید ۱۰ درصد بافت های فرسوده احیا می شد و مطابق برنامه ششم،بیش از ۲۷۰ محله باید با اختصاص اعتبارات دولتی احیا شود.تا کنون 10هزار پروانه ساختمانی در بافت فرسوده شهر صادر شده و طی 9سال اخیر، شهرداری اصفهان پنج میلیارد و200میلیون تومان برای این تعداد پروانه، تخفیف داده که بابت آن از دولت طلب دارد. برای تسهیل در نوسازی بافت فرسوده، دولت به ازای هر واحدی که احیا می شود، ۵۰ میلیون تومان با نرخ تک رقمی سود پرداخت می‌کند و شهرداری نیز بسته های ویژه تخفیف در نظر گرفته است؛ اما متاسفانه 60 درصد ازبافت فرسوده اصفهان فاقد سند مالکیت است و به همین دلیل ساکنان آن نمی توانند از این تسهیلات استفاده کنند.

در این60 درصد تاکنون سه درصد هم خدمات ارائه نشده است!دولت برای سال گذشته150هزار وام درنظر گرفته بود که در کل کشور کمتر از8درصد و در استان اصفهان هم حدود 360 وام جذب شد. مسئولان ذی ربط علت اصلی این مشکل را در شیوه مدیریت ارائه وام می‌دانند؛ چرا که طرح‌ها به مسکن و شهرسازی معرفی و این سازمان باید پروانه را به بانک مسکن ارائه کند که روندی طولانی است.

گریز از حاشیه با اصلاح متن !

 

اکرم امینی: سکونت ۱۱ میلیون نفر در حاشیه شهرها و ۹ میلیون نفر در بافت فرسوده نشان می‌دهد همین حالا زندگی جمعیت ۲۰ میلیون نفری کشورمان به‌طور مستقیم زیرسایه مشکلات محل سکونت قرار گرفته است؛ جمعیتی که وزیر راه و شهرسازی از آنها با عنوان «بدمسکن» یاد می‌کند.

در این میان، حاشیه‌نشین‌ها با توجه به دوری از شهر، سهم بیشتری از مشکلات دارند و شاید به همین دلیل هم باشد که وزیر راه معتقد است باید به «انضمام حاشیه به متن» فکر کرد و از لزوم تلاش برای حذف حاشیه‌نشینی سخن می‌گوید. در این زمینه، کارشناسان معتقدند نخست باید عوامل حاشیه‌نشینی را از میان برد و بعد از آن، به راهکارهای انتقال حاشیه‌نشین‌های فعلی به متن شهرها فکر کرد.

البته برای کاهش حاشیه‌نشینی راهکارهایی مانند توسعه شهرهای میانی به جای ساخت شهرک‌های حاشیه‌ای نیز از جمله پیشنهادهای کارشناسان است.
به گزارش گسترش‌تجارت، عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی معتقد است توسعه در بسیاری نقاط کشور نتوانسته با کاهش حاشیه‌نشینی همراه باشد و در سال‌های گذشته، حاشیه‌نشینی به جای اینکه اصلاح شود، دور زده شده است.

با توجه به سیاست‌های ناموفق گذشته در کاهش حاشیه‌نشینی، آخوندی انضمام حاشیه به متن را یکی از شعارهای اصلی وزارت راه و شهرسازی در دوره وزارت خود عنوان کرده است.
او این سخن را در چند روز گذشته در همایش «جستار کیفیت در تجربه‌های بازآفرینی شهری» بیان کرد و افزود: بدون شک از نظر سیاسی، فرهنگی، اجتماعی، امنیتی و منزلت خانوادگی، مهم است که عنوان حاشیه‌نشین را در کشور حذف کرده و از استفاده آن بپرهیزیم، زیرا کسی که می‌پذیرد در حاشیه است، پذیرفته که ظرفیت و حق عصیان و شورش علیه متن را دارد، به همین دلیل از نظر اجتماعی به‌دنبال ترویج این شعار هستیم که دیگر چیزی به عنوان حاشیه در کشور نداشته باشیم.

 

تاکید روحانی بر اجرای طرح پیشگام به منظور نوسازی بافت‌های فرسوده

بافت فرسوده تهران طرح پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی (طرح پیشگام) مبنی بر نوسازی و بازآفرینی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و تولید مسکن محلی در مقیاس بزرگ در پایتخت از سوی رئیس جمهور تأیید و در مرحله آماده‌سازی برای اجرا قرار گرفت.

با توجه به شرایط فعلی بافت‌های فرسوده و همچنین نیاز اقتصادی کشور برای ایجاد رونق در بازار مسکن و ساختمان نوسازی این مناطق با بهره‌گیری از یک الگوی توسعه‌ای بدون شک به عنوان یک فرصت محسوب شده و باید مورد توجه قرار گیرد.

در این راستا طبق طرح پیشنهادی از سوی وزارت راه و شهرسازی مبنی بر الگوی نوسازی و بازآفرینی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و تولید مسکن محلی در مقیاس بزرگ و همچنین تأکیدات رئیس جمهوری فاز اول این طرح تحت عنوان طرح پیشگام با همکاری کم‌سابقه دولت و شهرداری پایتخت به اجرا درمی‌آید.

مطابق جزئیات طرح «پیشگام»، ساخت ۵۵ هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده تهران برای افق ۵ساله، هدف‌گذاری شده است؛ به‌طوری‌که با شروع فاز اول، امکان تکرار این ظرفیت برای هر سال وجود داشته و ساخت‌وساز در این طرح با سه روش «محلی‌سازی»، «محله‌سازی مرحله‌ای» و «محله‌سازی جایگزین» انجام می‌شود.

براساس این طرح نوسازی از طریق پروژه‌های محلی متعارف و کم‌مواحد و همچنین مقیاس بزرگ با پراکندگی پروژه‌ها در عرض بافت هدف اصلی روش اول تحت عنوان محلی‌سازی بوده و به مواردی از جمله ورود توسعه‌گر به محلات، مذاکره با مردم و توافق برای تجمیع ۳ تا ۵ پلاک ناپایدار (۲۰۰ تا ۳۰۰ زمین حاصله)، امضای قرارداد مشارکت وتعیین سهم الشرکه مالکین، تعریف پروژه‌های متعدد و پراکنده در بافت، اسکان موقت ساکنین، ساخته شدن پروژه‌ها وتحویل ۵۰ درصد واحدها به مشارکت کنندگان، پراکندگی پروژه‌ها به لحاظ مقطعی وهم گرایی در طول دوره نوسازی، گسترش تصاعدی تا نوسازی کل محله، راهبرد عملیاتی پیشبرد طرح معاوضه (تبدیل ستانده به نهاده مرحله بعدی)، در نظر گرفتن فضاهایی از تجمیع پلاک‌ها به عنوان سرانه‌ها و خدمات عمومی و بازآفرینی و اصلاح تدریجی بافت اشاره دارد.

همچنین روش دوم نیز تحت عنوان محله‌سازی مرحله‌ای با هدف نوسازی از طریق تجمیع بلوکی پلاک‌های فرسوده و ناپایدار و راهبرد بازانتظام زمین (با تفکیک بلوک ها و قطعات محلی - پازل ساده) به مسائلی از قبیل تعریف مشارکت با ساکنین توسط توسعه‌گر، حل مسئلۀ اسکان موقت، اجرا در محلاتی که بازانتظام فضا منجر به بهره‌دهی بیشتر زمین شود، طراحی جدید برای عملیات؛ ضمن توجه به فضاهای هویت بخش و تناسب‌های شهری لازم، طراحی الگوی شهری محلۀ هدف با نگاه شروع عملیات مرحله‌ای از امکان پذیرترین قطعه، تعداد تجمیع پلاک‌های فرسوده ( تعدادی که زمین مورد نیاز برای عملیات یک قطعه یا بلوک مسکونی را فراهم سازد)، قابلیت گسترش عملیات نوسازی به صورت تصاعدی، تبدیل بخشی از قطعات به سرانه‌ها و فضای عمومی یا باز، برطبق طرح و توجه به ضریب مشارکت و جانشینی املاک مردم تأکید دارد.

براساس الگوی طرح تدوین شده، روش سوم با عنوان محله‌سازی جایگزین نام‌گذاری شده و مواردی چون نوسازی از طریق ساخت شهرک‌ها یا مجتمع‌های مسکونی برای جایگزینی مکانی-قرینه‌ای محلات به صورت همسایگی و پیشبرد عملیات نوسازی با استفادة ترتیبی از زمین‌های محلات قبلی برای محلات همسایۀ بعدی از اهداف اصلی آن محسوب می‌شوند.

لازم به ذکر است که امکان‌پذیری اصل حاکم بر سه سطح به شمار رفته و هر سه عملیات به طور همزمان قابل اجرا هستند.