بازگشت رونق به مسکن با معاملات صوری !

چند سالی است که بازار مسکن با رکود طولانی مدت، دسته و پنجه نرم می کند و عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی و وزارتخانه تحت هدایت او به همین خاطر بسیار تحت فشار هستند. مدت ها است که سامانه اطلاعات بازار املاک ایران (سابا) تحت مسئولیت وزارت و راه شهرسازی که معاملات مسکن را به ثبت می رساند سعی نموده است با ثبت معاملات صوری رونقی را به این بازار ببخشد!

به گزارش تابناک اقتصادی، به گفته بسیاری از کارشناسان، بخش مسکن و ساختمان از مهمترین بخش های اقتصاد کشور می باشد چرا که بسیاری از مشاغل و رونق آن ها به رونق این بخش مربوط است. متاسفانه چند سالی است که بخش مسکن به خواب عمیقی فرو رفته است و رکود طولانی مدتی دامن گیر این بخش شده است. عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی و وزارتخانه تحت هدایت او به همین منظور بسیار مورد انتقاد قرار گرفته اند و حتی مشکلات مسکن و حواشی آن چند باری پای آخوندی را به بهارستان جهت استیضاح باز نموده اما هر بار با رای اعتماد نمایندگان مجلس، دوباره به صندلی وزارت راه و شهرسازی بازگشته است.

البته از ابتدای سال 95 و با خوش خدمتی سامانه اطلاعات بازار املاک ایران (سابا) که تحت مسئولیت وزارت و راه شهرسازی است، فشارها و بارها اندکی از روی دوش آخوندی برداشته شده و رونق از طریق ثبت معاملات صوری در این سامانه به بازار مسکن بازگشته است.

آمارهای این سامانه پیرامون معاملات در برخی شهرها از جمله شهر تهران نشان می دهد که گویا برخی از این معاملات صورت نگرفته است و برای نشان دادن اوضاع مناسب بخش مسکن به صورت صوری در سامانه به ثبت رسیده اند. در ادامه به بررسی معاملات ثبت شده در فروردین ماه 1397 می پردازیم تا اندکی این موضوع روشن شود.

جدول زیر مربوط به معاملات ثبت شده در این سامانه تا 28 فروردین ماه 1397 می باشد. کل معاملات مسکن در منطقه 1 تهران در فروردین ماه 1397 حدود 180 معامله بوده که این معاملات در 15 صفحه آورده شده است. از 180 معامله حدود 108 معامله در منطقه امام زاده قاسم گلابدره انجام شده است. یعنی 60 درصد معاملات مسکن در منطقه یک تهران در فروردین ماه 1397 در محله امام زاده قاسم گلابدره انجام شده است و 40 درصد معاملات در باقی محلات این منطقه صورت گرفته است. در منطقه 2 تهران، 372 معامله در فروردین ماه 1397 انجام شده است. از این تعداد معامله 156 معامله یا 42 درصد معاملات در منطقه آلستوم صورت گرفته است. در باقی مناطق شهر تهران هم شرایط به همین صورت بوده است.

کل معاملات مسکن صورت گرفته در تهران در فروردین ماه 1397، 4464 معامله بوده است که 2232 معامله در محلات هدف انجام شده است! یعنی 50 درصد این معاملات در محلات هدف صورت گرفته است که این آمار، خبر از صوری بودن این معاملات می دهد.    

حالا پرسش این است که چرا سامانه اطلاعات بازار املاک ایران (سابا) که تحت مسئولیت وزارت و راه شهرسازی دست به ثبت چنین معاملات مشکوکی زده است؟ چه کسانی از این ثبت معاملات صوری نفع می برند؟ آیا با ثبت این معاملات صوری، مسئولین وزارت راه و شهرسازی می خواهند به مردم و رسانه ها القاء نمایند که رونق به بازار مسکن بازگشته است؟ پاسخ همه این پرسش ها در دست مسئولین وزارت راه و شهرسازی و مخصوصاً مسئولین سامانه اطلاعات بازار املاک ایران است و ما منتظر شنیدن پاسخ آن ها می مانیم.

چه زمانی‌ مسکن‌ از کالای‌ سرمایه‌ای‌ خارج می‌شود؟

رئیس انجمن انبوه‌سازان، گفت: طبق طرح جامع وزرات راه‌ و شهرسازی تا سال ۱۴۰۵ در صورت ساخت سالانه یک میلیون واحد، مسکن از حالت کالای سرمایه خارج می‌شود، اما این برنامه‌ریزی با توجه به ظرفیت و پتانسیل‌های موجود دست نیافتنی است.

سرویس بازار -

حسن محتشم رئیس انجمن انبوه‌سازان، با اشاره به چشم‌انداز مسکن در افق ۱۴۰۵، اظهار کرد: طبق طرح جامع وزرات راه‌وشهرسازی تا سال ۱۴۰۵ در صورت ساخت سالانه یک میلیون واحد، مسکن از حالت کالای سرمایه خارج می‌شود، اما این برنامه‌ریزی با توجه به ظرفیت و پتانسیل‌های موجود دست نیافتنی است.

به گزارش تجارت‌نیوز، رئیس انجمن انبوه‌سازان با اشاره به ساخت مسکن در ۳۰ سال اخیر، تصریح کرد: در حال حاضر آمار دقیقی از میزان ساخت مسکن در سال وجود ندارد، اما آمارهای غیر رسمی حکایت از ساخت ۵۰۰ هزار مسکن در سال دارد و در زمان ساخت مسکن مهر با حمایت دولت نیز از این تعداد فراتر نرفت.

به گفته وی؛ مهاجرت از روستا به شهرهای بزرگ، ازدواج، طلاق، تخریب و نوسازی تقاضا را برای مسکن افزایش خواهد داد.
محتشم با اشاره به تعداد واحدهای خالی مسکونی در کشور، بیان کرد: حدود ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که ۵۰۰ هزار واحد آن در تهران خالی از سکنه مانده است.

رئیس انجمن انبوه‌سازان در ادامه افزود: تولید مسکن و توزیع نامناسب در مناطقی که قیمت آن بالاست و یا متراژ بزرگ دارد باعث خالی ماندن واحدهای مسکونی شده است.

وی با اشاره به افزایش قیمت عوامل ساخت مسکن، تصریح کرد: دستمزد نیروی انسانی، مصالح ساختمانی، خدمات فنی و مهندسی و قیمت زمین برای ساخت سالانه افزایش می‌باید که موجب بالا رفتن قیمت مسکن می‌شود.

رئیس انجمن انبوه سازان با بیان اینکه قیمت مسکن از تورم جامانده است، تأکید کرد: قیمت مسکن تابع عرضه و تقاضاست، باتوجه به کاهش قدرت خرید و سرمایه گذاری مردم در سایر بخش‌ها مانند سکه و ارز، رکود در بازار مسکن حاکم شده و قیمت آن افزایش چندانی نداشته است، این رکود موقتی با ورود سرمایه به این بخش به پایان می‌رسد.

وی با اشاره به کاهش ساخت مسکن در سال‌های ۹۴ و ۹۵، اذعان کرد: کاهش احداث ساختمان در سال‌های ۹۴ و ۹۵ به کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی و سیاست‌های انقباضی دولت برمی‌گردد که موجب کاهش سرمایه در گردش و نبود تسهیلات مالی برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن شده است.

محتشم افزود: در سال ۹۲ قبل از شروع به کار دولت یازدهم به دلیل تورم ۴۰ درصدی در جامعه، دولت با در پیش گرفتن سیاست‌های انقباضی جریان گردش نقدینگی در کشور را مهار کرد، اما ادامه این سیستم در دراز مدت باعث رکود، کاهش تولید و افزایش بیکاری در کشور شد.

مردم تهران تاوان درآمدهای ناپایدار شهرداری را می پردازند ...!

تهران شهری که روزی به درختان و باغات معروفش شهره بود ؛با هجوم  برج های سر به فلک کشیده ای رو به رو شده که آسمانش را می شکافند . با اینکه بارها و بارها درباره ساخت وسازهای بی رویه شهر تهران بحث بررسی شده است اما معلول ها بیشتر مورد توجه قرار گرفته و به علت اصلی کمتر پرداخته شده است. دلیل این پروسه تکراری عدم راهکاری مشخص برای کسب درآمدهای شهرداری است.

به گزارش تیتر شهر:  بررسی ها نشان می دهد که بین ۶۵ – ۷۰ درصد درآمدهای شهرداری ها وابسته به ساخت و سازها است، موضوعی که می تواند ریشه در برخی انحرافات داشته باشد،بزرگترین منبع مالی شهرداری ها به شمار می آید.

 به مرور زمان و با آشکار شدن بسیاری از فسادها از جمله ورود دانه درشت ها برای برج سازی در شهر تهران که امان شهر را بریده بود و با وجود موفقیت نسبی اجرای طرح تفصیلی نتوانست آن طور که باید ظابطه های قانومند ساخت و سازرا  در همه جا و برای همه کس اجرایی کند.

اکنون کسب درآمدهای پایدار به یک مسئله مهم وحیاتی مبدل شده است.شاید به همین دلیل بود که معاونت مالی و اداری شهرداری تهران از آذر سال 1393 و پس از تشکیل معاونت توسعه منابع انسانی و جدا شدن برخی از ادارات کل و شرکت‌هایی که فعالیت‌‌های مرتبط با منابع انسانی داشتند به معاونت به مالی و اقتصاد شهری تغییر نام داد.

این تغییر نام نشان دهنده تغییر رویکرد مدیران شهری به ماجرای کسب درآمد درشهرداری ها بود زیرا این عنوان می گفت شهرداری دیگر تنها دریافت کننده پول نیست و باید برای حل درآمدهای پایدار به راه حل های جدی تری فکر کند. چرا که فشار افکار عمومی و معضلاتی نظیر ترافیک و آلودگی هوا فریاد شهروندان و فعلان شهری را بلند کرده بود. اما بنابر بسیاری دلایل تهران همچنان به پایداری و ثابت درآمد مالی  ثابت نرسیده  که این موضوع دلایل عمده ای دارد که متاثر از فضای کلی اقتصاد کشور وعدم یکپارچگی دستگاههاست  است که در ابعاد مختلف قابل بررسی است.

 معضل رابطه پیچیده و غیرشفاف دولت و شهرداری ها

از آنجا که اقتصاد شهری موضوعی به هم پیوسته است بخشی از اقتصاد شهر تهران نیز تابع روابط مالی آن با دولت است. به طور کلی شهرداری ها 4 منبع اصلی درآمد دارند که شامل مالیات و عوارض با سهمی حدود 60 درصد، فروش خدمات با سهمی بین 10 تا 12 درصد، گرفتن وام و کمک با سهم 15 تا 20 درصد و کمک‌های دولت که معمولا تا 12  درصد از درآمدهای شهرداری ها را تأمین می کنند.

درآمد مهم دیگر شهرداری تهران از سال 78 با اجرای قانون مالیات بر ارزش افزوده به دست آمد که بنا به برخی آمارها تا جایی که سالانه در حدود هزار میلیارد تومان شهرداری از این محل درآمد داشته است.



 اما این پروسه سال هاست که به کش و قوسی بین دولت و شهرداری مبدل شده است. شهردارسابق تهران محمد باقر قالیباف تا روزهای آخر اعلام می کرد که پلیس راهور حدود 60 درصد این عوارض را نپرداخته و پولی از اجرای قانون مالیات بر ارزش افزوده به حساب شهرداری  نمی آید، این درحالی بود که استاندار تهران  سید حسین هاشمی اعلام می کرد سالانه 3 هزار و 600 میلیارد تومان از محل مالیات بر ارزش افزوده و جرائم راهنمایی و رانندگی به حساب شهرداری تهران واریز می شود.

 سر آخر اینکه  راستی آزمایی اظهارات دو طرف همیشه در سایه مسائل سیاسی قرار گرفته و باز هم اصل موضوع که آسیب به شهروشهروندان بود، گم می شد .

همان طور که گفته شد  آلودگی هوا و ترافیک تهران بیشتر از شعار  نیاز به تخصیص  اعتبارات و داشتن درآمد پایدار در سایه کمک های دولت  داشت.

پولی که بتوان با آن خطوط ناقص مترو را تامین کرده و برای حل معضل 3500 اتوبوس فرسوده و واگن مورد نیاز مترو فکری کرد.

ارزش وام مسکن، به حدود نصف قیمت ملک رسید

تهران- ایرنا- وزیر راه و شهرسازی بر افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن تاکید کرد و گفت: اکنون ارزش وام نسبت به قیمت ملک از هفت درصد به 45 تا 50 درصد افزایش پیدا کرده است.

به گزارش دوشنبه پایگاه خبری وزارت راه وشهرسازی، «عباس آخوندی» در نشست با اعضای کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی افزود: زمان ورود من به وزارتخانه میزان وام بانکی نسبت به ارزش ملک در تهران به حدود هفت درصد کاهش پیدا کرده بود و در شهرستان ها 17 تا 20 درصد بود و سقف تسهیلات 20 میلیون تومان و قیمت یک واحد متوسط مسکن 300 میلیون تومان بود.
وی یکی از مدل های حمایت از جانب تقاضای مسکن را یارانه بر سود اعلام کرد و افزود: ادعای بانک مرکزی تا پارسال 22 هزار میلیارد تومان مطالبه از دولت برای یارانه بر سود بود در حالی که دولت چنین پولی نداشت و ادامه این روند در عمل بی اعتمادی گسترده بانک ها نسبت به دولت را ایجاد می کرد.
آخوندی گفت: با اجرای راهکارهای متکی به یارانه، سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی به زیر 13 درصد کاهش پیدا کرد و به هفت درصد رسید. این رقم در حالت معمول 22 تا 26 درصد بود و بانک‌ها از بخش مسکن خارج شدند.
«از سوی دیگر، اگر بخواهیم مثل تجربه مسکن مهر پول چاپ کنیم، مشکلات دیگری پدید می آید. حتی مجلس گذشته نیز پیش از دولت یازدهم این اقدام را در بودجه سال 1392 متوقف کرد».

** راهکار دولت: تحریک بخش تقاضا
وزیر راه و شهرسازی درباره راهکارهای تحریک بخش تقاضای مسکن گفت: تلاش بر این است که قیمت تمام شده پول را برای بانک کاهش دهیم. فردی که با استفاده از این روش پس انداز می‌کند، به ازای خواب پول سود دریافت نمی‌کند، بلکه امتیاز تسهیلات می‌گیرد. به این ترتیب قیمت تمام شده پول برای بانک کاهش می‌یابد و فقط به اندازه عملیات جاری آن می‌شود.
به گفته وی، در سه سال گذشته شمار پس انداز کنندگان به بیش از 400 هزار نفر و مبلغ سپرده به بیش از هفت هزار میلیارد تومان رسید. پارسال در 250 روز به صورت میانگین هر روز 750 نفر پس انداز کردند و امسال میانگین پس انداز کنندگان روزانه بیش از یک هزار نفر است و انتظار داریم در پایان سال شمار پس انداز کنندگان از 600 هزار نفر بیشتر شود.
به گفته آخوندی، نرخ کنونی سود تسهیلات به صورت عمومی 9.5 درصد و در بافت فرسوده هشت درصد است و دولت تقلیل نرخ سود عمومی به هشت درصد و نرخ سود بافت فرسوده به 6 درصد را پیشنهاد کرده است.
وی اعلام کرد رییس جمهوری با کاهش نرخ سود تسهیلات بخش فرسوده موافقت کرده است که این تصمیم بعد از عبور از مراحل شورای پول و اعتبار عملی می شود.
وزیر راه و شهرسازی یادآوری کرد میزان تسهیلات ساخت و خرید برای یک زوج در تهران 160 میلیون تومان، در شهرهای بزرگ غیر از تهران 120 میلیون تومان و در شهرهای کوچک 80 میلیون تومان است. در شهرهای کوچک یک آپارتمان متوسط با قیمتی نزدیک به 110 تا 120 میلیون تومان معامله می‌شود، بنابراین 80 میلیون تومان تسهیلات رقم بسیار بالایی به حساب می‌آید و نسبت وام به قیمت بسیار ارزشمند است. از سوی دیگر با توجه به اینکه سود پایین است، تسهیلات ارزان قیمت به شمار می‌رود و مقدار اقساط کاهش پیدا می‌کند.

تحریک مسکن از سمت عرضه

جزئیات وام‌ تشویقی برای کوچک‌سازی

دنیای اقتصاد : تحریک مسکن از سمت «عرضه» با پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت آغاز شد. نوع پرطرفدار وام ساخت -که اواخر سال ۹۵ به بازار آمد و اوایل ۹۶ متوقف شد- در سال جدید به شکل متفاوت و هدفمند در اختیار سرمایه‌گذاران ساختمانی قرار می‌گیرد. تسهیلات جدید در چهار گروه شهری تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر، سایر شهرها و همچنین مناطق کمتر توسعه‌یافته، با سقف‌های ریالی متفاوت پرداخت می‌شود و در هر گروه، بر حسب نوع سازنده و شیوه ساخت‌وساز، مبالغ وام در سه سطح مختلف تعریف شده است.

سقف این وام در تهران برای سنتی‌سازی ۷۰ میلیون، انبوه‌سازان ۹۰ میلیون و برای انبوه‌سازان استفاده‌کننده از تکنولوژی‌های نوین نیز ۱۱۰ میلیون تومان است. تسهیلات جدید دارای مشوق ریالی برای کوچک‌سازی است. در شرایط کلی، برای دریافت این تسهیلات، باید معادل ۲۰ درصد سقف وام‌، اوراق مسکن تهیه شود؛ اما سازنده‌های آپارتمان‌های حداکثر ۷۵ مترمربع در شهرهای بزرگ و حداکثر ۱۰۰ متر مربع در شهرهای کم جمعیت، از خرید اوراق معاف هستند. این مشوق، ارزش واقعی وام برای کوچک‌سازی را نسبت به پروژه‌های ناهماهنگ با الگوی تقاضای خرید،‌ افزایش می‌دهد. وام بدون سپرده ساخت مسکن در اولین دوره پرداخت، نقش موثری در جلوگیری از تعمیق رکود ساختمانی داشت.

وام بدون سپرده ساخت مسکن به‌عنوان پرطرفدارترین تسهیلات ملکی در بین سازنده‌ها، برای تحقق دو هدف ساختمانی سال ۹۷، بعد از یک سال تعلیق، «احیا» شد. به گزارش «دنیای اقتصاد» تسهیلات «بدون سپرده» مخصوص ساخت و ساز اواخر سال ۹۵ به بازار آمد اما به رغم تاثیر مثبت و آنی پرداخت این نوع وام بر «کنترل رکود ساختمانی»، از اوایل سال ۹۶ به‌خاطر آنچه کمبود منابع بانکی اعلام شد، جریان پرداخت آن ابتدا به شکل «قطره‌چکانی» محدود و پس از مدت کوتاهی به‌صورت کامل «متوقف» شد. اکنون محور سیاست‌های اعتباری تدوین شده برای بازار مسکن ۹۷، «تحریک هدفمند ساخت و ساز با شکل متفاوتی از وام‌های بدون سپرده» تعریف شده است که بر اساس آن، تسهیلات جدید با لحاظ «شرایط خاص» بازار معاملات مسکن، برای «تنظیم جریان عرضه آپارتمان به بازار مصرف»، توسط بانک عامل بخش مسکن پرداخت می‌شود. اهداف در نظر گرفته از احیای متفاوت وام بدون سپرده ساخت، دوگانه «رونق عرضه مسکن» و «انحراف‌گیری از ساخت و سازهای خارج از الگوی تقاضای غالب برای خرید مسکن» است که برای این منظور، تسهیلات مذکور بر حسب «طبقه‌بندی جمعیتی شهرها» و همچنین «نوع ساخت و ویژگی سازنده»، به ترتیب در ۴ سقف ریالی و سه گروه ساختمانی ارائه می‌شود.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از پشت صحنه دو هدف تدارک دیده شده برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن حاکی است: در‌حال‌حاضر اگر چه رکود ساختمانی در تهران و برخی شهرهای بزرگ متوقف شده اما ساخت و ساز به شکلی که بتواند پاسخگوی شدت معاملات خرید مسکن باشد، رونق نگرفته است. در سایر شهرها نیز اوضاع ساخت و ساز عقب‌‌تر از کلان‌شهرها است. در این میان، جنس کنونی عرضه همانند دوره‌های قبل، ناهمخوانی شدید با الگوی تقاضای خرید دارد. طبق آمارهای رسمی، در تهران به رغم تمرکز معاملات خرید بر آپارتمان‌های زیر ۹۰ مترمربع و شدت آن در دسته واحدهای تا ۶۰ متر مربع، عمده نوسازها متراژ سه رقمی دارند. در پایتخت، ۶۰ درصد معاملات مسکن به واحدهای زیر ۹۰ مترمربع اختصاص دارد در حالی که ۳۳ درصد واحدهای مسکونی جدید ساخته شده در سال گذشته، در این طیف متراژی احداث شده‌اند.

۲۰ درصد معاملات مسکن نیز در واحدهای زیر ۶۰ مترمربع خلاصه می‌شود اما سهم این دسته از خانه‌ها در ساخت وسازهای تهران کمتر از ۵ درصد است. طی یک سال اخیر به دلیل تقویت نسبی قدرت خرید مسکن در تهران، کیفیت متری خریدها ارتقا پیدا کرد به طوری که سهم واحدهای مسکونی ۶۰ تا ۷۰ مترمربع از معاملات به ۲۲ درصد رسید. با این حال تنها ۱۱ درصد از ساخت وسازهای مسکونی در پایتخت مساحت ۶۰ تا ۷۰ مترمربع (متراژ واحد) دارد. شکاف بزرگ بین جنس عرضه و الگوی تقاضا به‌عنوان یکی از متهمان اصلی صعود تند قیمت مسکن در ماه‌های اخیر، قرار است با شارژ مالی هدفمند بازار مسکن ۹۷، ترمیم شود.

گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات سیاست‌های اعتباری جدید برای بازار مسکن حاکی است یک بسته ۳۰ هزار میلیارد تومانی از سوی بانک عامل بخش مسکن برای تامین مالی به ظرفیت ۷۰۰ هزار واحد مسکونی در سال جدید تدارک دیده شده که ترکیبی از وام‌های خرید و ساخت با لحاظ دست کم ۲۰۰ هزار فقره تسهیلات خرید را به سه شکل سپرده‌گذاری در صندوق یکم، خرید اوراق و بدون نیاز به سپرده‌گذاری در اختیار دو سمت عرضه و تقاضای مسکن قرار می‌دهد. تسهیلات بدون سپرده مختص ساخت مسکن در «تهران»، «مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر»،‌ «سایر شهرها» و «مناطق کمتر توسعه‌یافته»، به لحاظ سقف ریالی متفاوت است.

قانون مالیات بر خانه‌های خالی اجرایی نشد/ تعلل در وزارت اقتصاد یا راه و شهرسازی؟

در حالی که سال‌هاست بحث اخذ مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه مطرح می‌شود و وزارت راه و شهرسازی بر اجرای آن تأکید دارد اما هنوز مشخص نیست دلیل آماده‌ نشدن زیرساخت‌ها برای عملیاتی شدن آن چیست و مشکل کجاست.

به گزارش خبرنگار مسکن خبرگزاری فارس، سال‌هاست که اخذ مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه به عنوان یکی از راه‌های مبارزه با احتکار مسکن و کاهش قیمت آن مطرح شده است تا طبق آن از واحدهای مسکونی که بیش از یک سال خالی باقی می ماند، مالیات اخذ شود.

اگر چه موافقان اخذ مالیات از خانه‌های خالی،‌این اقدام را ابزاری کنترلی می‌دانند که با اجرای آن احتکار از بازار مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای رخت بربسته، تورم ناشی از گرانی، اجاره و خرید و فروش مسکن مهار شده و عرضه مسکن افزایش می یابد و از طرفی به عاملی برای افزایش درآمد دولت از محل این مالیات‌ها بدل می شود اما مخالفان این طرح اعتقاد دیگری دارند.

این گزارش حاکی است: مخالفان این طرح معتقدند که شناسایی کامل واحدهای خالی از سکنه سخت است، شناسایی آن هزینه‌بر است و دارندگان به راحتی می‌توانند دولت را دور زده و از پرداخت مالیات فرار کنند. هر چند مخالفان اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه به این هزینه‌بر بودن و سخت بودن  شناسایی واحدها بسنده نکرده و می‌گویند این اقدام می‌تواند به بازار مسکن شوک وارد کند.

ابراهیمیان یک کارشناس مسکن به خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس در این خصوص گفت: دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه نه فقط سبب افزایش قیمت مسکن در سطحی وسیع می‌شود که موجب افت فرصت‌های شغلی در صنعت ساختمان خواهد شد.

البته سابقه مطرح شدن اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه به سال 86 باز می‌گردد که در آن نمایندگان مجلس با هدف کاهش قیمت مسکن و اجاره بها و افزایش عرضه طرحی را با عنوان «واگذاری زمین و وضع مالیات بر خانه‌های خالی»‌ با قید یک‌فوریت و در سه ماده تقدیم مجلس کردند اما در آن زمان این طرح با مخالفت شدید نمایندگان مواجه و تصویب نشد.

وجود 2.5 میلیون خانه خالی از سکنه در کشور که بارها و بارها از سوی آخوندی وزیر راه و شهرسازی مطرح شد نشان داد که عزم این وزارتخانه بر اخذ مالیات بر این واحدهای خالی از سکنه است، اما مشخص نیست مشکل کجاست که این اخذ مالیات به مرحله عملیاتی نمی‌رسد، اگر طرح خوبی است چرا اجرا نمی شود و اگر ایجاد مشکل خواهد کرد چرا مجددا اجرای آن مطرح شده است.

وام ۲۰۰ میلیونی مسکن تورم‌زا است/ شورای پول و اعتبار مخالفت کند !

در حالی که وزیر راه از تلاش برای افزایش وام خرید مسکن به ۲۰۰ میلیون تومان خبر داده است، برخی کارشناسان این اقدام را عاملی برای گرانی مسکن در شرایط کمبود واحدهای میان‌متراژ می دانند.

به گزارش خبرنگار مهر، طی روزهای گذشته از قول وزیر راه و شهرسازی، این خبر مطرح شد که وی به عنوان عضو شورای پول و اعتبار، پیشنهاد افزایش وام خرید مسکن زوجین از ۱۶۰ میلیون تومان (دو فقره وام ۸۰ میلیون تومانی) به ۲۰۰ میلیون تومان را به این شورا ارائه داده است.

انتشار این خبر، واکنش‌های مثبت و منفی متعددی را در پی داشت. برخی از کارشناسان معتقدند افزایش رقم وام سبب ایجاد تورم مجدد در قیمت مسکن می شود، کما اینکه افزایش قیمتی که در ماههای دی و بهمن سال گذشته شاهد بودیم، از آثار افزایش تعداد وام های صندوق مسکن یکم بود که سبب شد تا هم واحدهای مسکونی میان و کوچک‌متراژ، کمیاب و گران شود و هم قدرت خرید خانوارها و میزان اثرگذاری وام های مسکن موجود به خصوص در تهران و کلانشهرها، به شدت کاهش یابد.

هرچند برخی کارشناسان نیز با مقایسه وام مسکن در ایران با وام های مسکن در کشورهای توسعه یافته که بعضا تا ۹۰ درصد ارز مورد نیاز خرید ملک در اینگونه کشورها را پوشش می دهد، میزان پوشش وام های فعلی نسبت به قیمت ملک در ایران را مؤثر ندانسته و خواهان افزایش رقم تسهیلات خرید مسکن هستند.

این اظهار نظر عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی در حالی است که ابوالقاسم رحیمی انارکی، مدیرعامل بانک عامل حوزه مسکن، در بهمن ماه سال گذشته از کاهش شدید منابع صندوق پس انداز مسکن یکم، علی رغم تخصیص بخشی از اقساط بازگشتی مسکن مهر به این صندوق، در ماه های پیشِ رو خبر داده بود که برخی رسانه ها از آن با عنوان ورشکستگی احتمالی این صندوق یاد کرده بودند. به گونه ای که وی خواستار اختصاص بخشی از منابع صندوق توسعه ملی، به صندوق پس انداز مسکن یکم برای فراهم شدن امکان حیات این صندوق شده بود.

با این حال، وزیر راه و شهرسازی تا کنون، از منابع احتمالی برای تأمین مالی افزایش وام مسکن به ۲۰۰ میلیون تومان نامی نبرده است؛ اما به نظر می رسد با توجه به محدودیت شدید مالی دولت، منابعی جز صندوق توسعه ملی برای این طرح پیش بینی نشده باشد.

افشین پروین پور، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر درباره افزایش رقم وام مسکن اظهار داشت: این اقدام وزارت راه و شهرسازی در ادامه سیاست های غلط دولت های یازدهم و دوازدهم در بخش مسکن است. در ۵ سال اخیر بارها نسبت به سیاست های اشتباه اقتصادی به خصوص در بخش مسکن تذکر داده شده که هیچ کدام اثرگذار نبوده است.

وی با انتقاد از اظهاراتی که برخی کارشناسان یا مسئولان درباره وام مسکن در کشورهای توسعه یافته، مبنی بر پوشش بالای تسهیلات خرید مسکن در این کشورها بر زبان می رانند، گفت: اولا چنین نوع وام های مسکن را در برخی از کشورها پرداخت می کنند که تعداد آنها محدود است؛ ثانیا وضعیت اقتصادی کشورهایی که وام مسکن در آنها پوشش ۸۰ تا ۱۲۰ درصدی (وام خرید مسکن مبله) پرداخت می شود با شرایط اقتصادی ایران کاملا متفاوت است که می توان این تفاوت را در تورم، سود بانکی و کالای مصرفی بودن مسکن در این کشورها نسبت به ایران و نیز شرایط جمعیتی و فرهنگی این کشورها جست وجو کرد.

عضو پیشین شورای عالی مسکن، افزود: افزایش میزان وام مسکن و قدرت خرید مسکن خانوارها فی نفسه نه تنها اقدام بدی نیست؛ بلکه به سود مردم است، ولی در شرایط اقتصادی کشور ما افزایش وام خرید مسکن و تقویت بخش تقاضا، اقدامی غیر کارشناسی است.

وی با اشاره به بالاتر بودن تقاضای خرید مسکن در ایران نسبت به عرضه آن در ماه های اخیر تصریح کرد: باید در این شرایط، وام ساخت مسکن داده شود نه وام خرید آن، تا میزان عرضه با تقاضا برابری کند. در غیر این صورت هر چه وام خرید افزایش کند، اوضاع بازار مسکن ملتهب تر می شود و قیمت را افزایش می دهد نه قدرت خرید مردم را.

مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات اقتصادی دانشگاه علم و صنعت ادامه داد: اثر تورمی وام های ۱۶۰ میلیون تومانی صندوق مسکن یکم را در ماه های آذر، دی و بهمن سال گذشته مشاهده کردیم. به نظر من در این دولت نباید چندان دنبال طرح و اقدامات کارشناسی گشت. بسیاری از طرح های اقتصادی که در دولت های یازدهم و دوازدهم داده شده غیر کارشناسی است.

وی با تأکید بر غیرکارشناسی و تورم زا دانستن وام مسکن ۲۰۰ میلیون تومانی، گفت: شورای پول و اعتبار نباید با این طرح موافقت کند.

پروین پور یادآور شد: با اعلام این خبر از سوی وزیر راه و شهرسازی، ممکن است بسیاری از فروشندگان در حال حاضر از فروش ملک خود صرف نظر کنند تا وام جدید ابلاغ و اجرایی شود و بتوانند آن را گران تر بفروشند. بنابراین حتی اعلام زودهنگام این خبر نیز به صلاح نبود.

کارشناس ارشد اقتصاد مسکن گفت: باید دنبال آن بگردیم که منافع چه کسانی با این طرح گره خورده و قصد دارند آن را در قالب یک طرح به اصطلاح کارشناسی به تصویب برسانند. در بخش خودرو نیز بی دلیل، جلوی واردات خودرو را گرفتند و ناگهان قیمت خودروی خارجی تا ۱۰۰ میلیون تومان افزایش یافت. هیچ کس هم پاسخگو نیست. چون منافع عده ای در این میان تأمین می شد.

تمرکز شورا بر کاهش هزینه های شهرداری تهران/ پیشنهاد تشکیل دیوان محاسبات شهری

 

؛ "تهران گران اداره می شود" جمله ای که تا کنون بارها و بارها از متخصصان امر شهری شنیده ایم اما تا کنون کاری از دست مدیران شهری بر نیامده و این جمله بارها و بارها تکرار شده است. در این میان برخی از اعضای شورای شهر تهران ضمن اعتراض به اداره پر هزینه پایتخت از تمرکز بر این موضوع خبر دادند. 

عضو کمیته بودجه و نظارت شورای شهر تهران با اشاره به اینکه ۵۰ درصد از درآمدهای شهرداری تهران از محل فروش تراکم و صدور پروانه صورت می گیرد، گفت: لایجه درآمدهای پایدار شهری در سال جدید پیگیری خواهد شد.

مجید فراهانی، با بیان اینکه لایحه درآمدهای پایدار شهرداری به عنوان یکی از مواردی است که در سال جدید در دستور کار شورا قرار دارد، تصریح کرد: با کمک مجلس این لایحه را دنبال می کنیم تا بتوانیم ساختاری از درآمدهای جدید را برای شهر تعریف کنیم و از وضعیت وابسته به فروش تراکم، زمین و آسمان شهر جلوگیری کنیم. 

وی با اشاره به اینکه شهرداری تهران گران اداره می شود تصریح کرد: یکی از مهم‌ترین مباحث کاهش هزینه هاست که الان شهرداری تهران در قراردادها و هم درمود فهرست خدمات رقم های مختلفی گفته می شود باید در این بخش تمرکز کنیم.

به گفته این عضو شورای شهر؛ شفافیت قراردادها و فعل و انفعالات مالی نیز در دست پیگیری است که در قالب پرتال ها انجام می شود. سایت قراردادهای بالای یک میلیارد تومان آماده است و در سایر امور شهرداری نیز این موضوع در حال پیگیری است.

فراهانی با تأکید بر لزوم تشکیل دیوان محاسبات شهری، اظهار کرد: باید مشابه مجلس که دیوان محاسبات دارد و بر دولت نظارت می‌کند، دیوان محاسبات شهری نیز داشته باشیم که پیشنهاد آن باید به شورای عالی استان‌ها ارائه شود و این شورا دیوان را تصویب و به شوراهای شهر ابلاغ کند

طلا و ارز جذاب‌تر از مسکن !

چکیده: «بازار ارز و طلا همچنان نسبت به بازار مسکن جذابیت بیشتری در سال جدید خواهند داشت.» این پیش‌بینی را وزیر راه و شهرسازی در شرایطی انجام داده است که در روز‌های ابتدایی سال جدید شاهد اوج‌گیری قیمت دلار و سکه در بازار آزاد ایران بودیم.

رشد قیمت دلار و سکه در نیمه دوم سال گذشته اتفاق افتاد و به‌دنبال آن در مقاطعی قیمت دلار آمریکا از پنج‌هزار تومان بیشتر شد و سکه نیز تا بیش از یک‌میلیون و ۵۰۰‌هزار تومان به فروش رفت. به‌دنبال این التهابات تمهیداتی برای کنترل قیمت ارز و سکه اندیشیده شد. زمانی که سکه اوج می‌گرفت، مسئولان به فکر حراج سکه افتادند. چندین نوبت حراج سکه انجام شد، اما تاثیر زیادی بر بازار سکه نداشت و همچنان شاهد رشد قیمتی سکه تمام، نیم سکه و ربع سکه بودیم. در دو ماه ابتدایی زمستان۹۶، گرانی دلار نیز آغاز شد و در مقطعی کوتاه شاهد افزایش‌هزار تومانی قیمت دلار آمریکا بودیم. ب

ه‌دنبال این نوسانات ابتدا برخورد‌های تندی با دلالان بازار ارز انجام شد که شامل مالیات بستن بر خرید و فروش ارز، بازداشت دلالان و مسدود کردن حساب‌های اخلالگران ارزی بود. در گام دوم شورای پول و اعتبار سه طرح را برای جذب سپرده‌های مردمی تصویب کرد. فروش اوراق سپرده ریالی، فروش اوراق سپرده ارزی و همچنین پیش فروش سکه سه طرحی بود که توانست تا حدودی بازار ارز را با ثبات کند.

هر چند قیمت دلار در محدوده چهار‌هزار و ۵۰۰ تا چهار‌هزار و ۷۰۰ تومان ماند، اما کارشناسان عنوان می‌کردند که این ثبات موقتی است و بار دیگر شاهد افزایش قیمت دلار خواهیم بود. در روز‌های پایانی سال گذشته عملا خرید و فروش دلار و برخی ارز‌های دیگر متوقف یا محدود شد و شاهد این بودیم که مسافران نوروزی برای تهیه ارز خود جلو صرافی‌ها صف می‌کشند. شاید قابل تصور نبود که در ایام نوروز دلار و سکه به یکباره اوج بگیرد و شاهد گذر دوباره دلار آمریکا از مرز پنج‌هزار تومان باشیم. در روز چهاردهم فروردین ۹۷ قیمت‌های متفاوتی برای دلار عنوان شد.

برخی منابع قیمت دلار را چهار‌هزار و ۷۰۰ تومان اعلام کردند و برخی دیگر قیمت بیش از پنج‌هزار و ۱۰۰ تومان را برای این ارز استراتژیک در نظر گرفتند. بهتر آن است که بگوییم در این روز‌ها دلار بی‌‌‌قیمت است و هر کس هر طور که بتواند آن را می‌فروشد، حال آنکه این شرایط به‌شدت اقتصاد کشور را تحت تاثیر قرار می‌دهد و از ارزش پول ملی می‌کاهد.

دوپینگ مسکن با وام

اگر به بررسی کارنامه دولت یازدهم بپردازیم نمی‌توانیم منکر این شویم که در بازار‌های مختلف ثبات به وجود آمده است. از اتفاقات اخیر در حوزه ارز که بگذریم، قیمت دلار در چهار سال گذشته با ثبات بوده و سکه نیز تورم معقولی داشته است. در مقابل مسکن به روایت بسیاری از کارشناسان از رکودی چندین‌ساله رنج می‌برد، هر چند مسئولان دولتی این رکود را قبول ندارند و از آن به‌عنوان حرکت مسکن به سمت قیمت تعادلی نام می‌برند. مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد ایران است و دولت‌های مختلف برنامه‌های مختلفی برای این بخش داشته‌اند.

پیش‌بینی رونق معاملات مسکن ۹۷/رشد شدید قیمت نخواهیم داشت

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن گفت: پیش‌بینی می‌کنیم که در سال جاری، میزان صدور پروانه‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن رشد داشته باشد.

به گزارش خبرگزاری مهر به نقل از وزارت راه و شهرسازی، علی چگنی گفت: تقریبا از نیمه دوم سال ۹۶ شاهد بودیم که قیمت‌ها و معاملات در بخش مسکن به ویژه در شهر تهران رشد پیدا کرد. متعاقب آن پروانه‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده، نیز رشد یافت. بنابراین شاخص‌ها نشان می‌دهند که بازار مسکن دچار تغییر و تحول شده است. پیش‌بینی می‌کنیم که سال ۹۷ روند رونق با افزایش ملایم قیمت‌ها ادامه پیدا کند.

وی با یادآوری اینکه مسکن کالایی است که دوره ساخت آن طولانی است، در ادامه پیش‌بینی‌های خود از بازار معاملات مسکن در سال ۹۷، گفت: شاهد رشد پروانه‌های ساختمانی و رشد سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده در سال ۹۶ بودیم که طبیعتا پیش‌بینی‌ها حاکی است که این موج شروع شده رشد در پروانه‌های ساختمانی و ساختمان‌های شروع به ساخت به ساختمان‌های نیمه تمام و تکمیل شده هم برسد.

چگنی تصریح کرد: انتظار رشد شدید در هیچکدام از متغیرهای بخش مسکن، پیش‌بینی نمی‌شود.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن با تاکید بر این مطلب که تصمیمات بخش اقتصاد کلان در بخش مسکن تاثیرات فراوانی خواهد گذاشت، گفت: البته ماه‌های پایانی سال ۹۶، شرایط بازار ارز، متلاطم بود و تصمیمی که نهاد پولی کشور یعنی بانک مرکزی در مورد فروش اوراق و تغییرات در نرخ سود اتخاذ کرد، سبب شد تا مجددا بخشی از منابع مالی به آن سمت شود و بازار مسکن نیز مقداری تحت‌تاثیر قرار گرفت که امیدواریم این نوسانات در سال ۹۷ کمتر رخ دهند و بازار مسکن رشد با ثباتی را داشته باشد.

وی افزود: پیش‌بینی می‌کنیم که در سال آینده همچنان تا حدی پروانه‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن رشد کند و منجر به افزایش زنجیره فعالیت و کسب وکار در بخش مسکن در سال ۹۷ بشود. آثار این موضوع در اقتصاد ملی این است که رشد GDP (تولید ناخالص داخلی) را افزایش می‌دهد و وقتی ارزش افزوده در این بخش افزایش پیدا می‌کند، به تبع آن ارزش افزوده در بخش ساختمانی نیز افزایش خواهد یافت.

چگنی همچنین در مورد قیمت‌ها و معاملات نیز نکاتی را ارایه کرد و گفت: پیش‌بینی می‌شود قیمت‌ها و معاملات نیز در حد تورم و کمی بالاتر از آن تغییراتی داشته باشد. معتقدم، اگر معاملات در سطحی که از نیمه دوم سال ۹۶ شروع شد، باقی بماند گردش بازار مناسبی در مسکن خواهمی داشت که البته پیش‌بینی‌ها حاکی است، تعداد معاملات رشد شدیدی نخواهد داشت اما در حد قابل‌قبولی می‌ماند.  

وی تاکید کرد: پیش‌بینی می‌کنیم که رشد قیمت‌ها در بازار مسکن، ملایم‌تر می‌شود. تقریبا در دی ماه ۹۶، نسبت به مدت مشابه سال قبل ۲۰ درصد و در بهمن‌ماه رشد قیمت‌ها ۲۲ درصد گزارش شد که همه آنها از روند رو به رشد بازار معاملات مسکن حکایت داشتند.

تاثیر نوسانات بازار ارز، سکه و طلا بر بازار مسکن طی ۹۲ تا ۹۵

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن همچنین یادآور شد: روند حرکت همه متغیرهای بازار مسکن از سال ۹۲ تا ۹۵ روند نسبتا ثابتی بود. قیمت‌ها بر اساس قیمت‌های جاری نسبتا ثابت بود و بر اساس قیمت‌های ثابت، نزولی بود. نرخ رشد تولید در مسکن به شدت کم شده بود به طوریکه به زیر ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرها رسید.

وی ادامه داد: در فاصله سال‌های ۹۲ تا ۹۵، پروانه ساختمانی بسیار کم صادر شد و رشد نزولی داشت و به همین دلیل بخش خصوصی رغبت و علاقه‌ای به تولید مسکن و سرمایه‌گذاری در این بخش، نداشت. به دلیل آنکه حاشیه سود و سودآوری در بخش مسکن به شدت کم شده بود و از سوی دیگر قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرد و ورود متقاضیان غیرمصرفی در بازار به شدت کمتر شد.