سکوت وزارت راه و شهرسازی و ازدیاد خانه‌های خالی!

طبق قانون، وزارت راه و شهرسازی باید تاکنون سامانه ملی اسکان را ایجاد می‌کرد، ولی هنوز اقدام به ایجاد سامانه نکرده و پاسخی هم در این زمینه نداده است. در شرایطی که اخبار حاکی از وجود دو میلیون و ۶۰۰ هزار خانه خالی در کل کشور است.

به گزارش ایسنا، گر چه بسیاری از اقتصاددانان وجود خانه‌های خالی به میزان نرخ طبیعی را ضرورتی برای ایجاد تعادل در بازار مسکن تلقی می‌کنند ولی به هر حال فاصله قابل توجه نرخ واقعی خانه‌های خالی (نسبت تعداد خانه‌های خالی به تعداد کل واحدهای مسکونی) نسبت به نرخ طبیعی، نشان دهنده نبود تعادل در بازار است و «تقاضای سوداگرانه خانه‌های خالی» آن را رقم زده است.

بسیاری از اقتصاد دانان معتقدند که در چنین شرایطی، دخالت دولت در بازار (دخالتی حداقلی و کارآمد) از طریق ابزارهای تنظیم‌گری ضروری است. یکی از مؤثرترین ابزارهایی که در این زمینه برای تنظیم‌ بازار و مقابله با تقاضای سوداگرانه مسکن خالی، به کار بسته می‌شود، وضع مالیات بر خانه‌های خالی است. کارکرد این نوع مالیات این است که با افزایش هزینه خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی، انگیزه‌های سوداگرانه مالکان املاک مذکور را کاهش می‌دهد

.

بازار خانه‌های خالی در وضعیت عدم تعادل

بررسی سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ نشان می‌دهد که نرخ واقعی خانه‌های خالی طی این ۱۰ سال به طرز چشمگیری افزایش یافته است. همچنانکه نرخ خانه‌های خالی کشور از رقم ۴.۲ درصد در سال ۱۳۸۵ (حدود ۶۳۳ هزار واحد خالی) به ۸.۳ درصد در سال ۱۳۹۰ (حدود ۱.۶ میلیون واحد خالی) و ۱۱.۳ درصد در سال ۱۳۹۵ (حدود ۲.۶ میلیون واحد خالی) رسیده است. این در حالی است که نرخ طبیعی خانه‌های خالی طی دوره زمانی مذکور، چهار درصد بوده است. این وضعیت بیانگر شکاف قابل توجهی بین نرخ طبیعی و نرخ واقعی خانه‌های خالی در بازار مسکن ایران است.

برای ایجاد تعادل در وضعیت سازمان امور مالیاتی، دریافت مالیات از خانه‌های خالی را در چارچوب اصلاحات قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ و در قالب حکم ماده (۵۴)، در دستور کار قرار داد. طبق این ماده، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) به عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات به نسبتی از مالیات بر اجاره خواهند شد، با این حال مالیات واحدهای خالی در سال دوم معادل یک دوم مالیات متعلقه، سال سوم برابر مالیات متعلقه و سال چهارم و به بعد یک ونیم  برابر مالیات متعلقه خواهد بود.

گفتنی است مالیات بر خانه‌های خالی تا پایان سال ۱۳۸۰ بموجب مواد (۱۰) و (۱۱) قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۶۶ أخذ می‌شد، اما با توجه به برخی اشکالات قانونی و اجرایی آن بویژه اشکالات مربوط به شناسایی خانه‌های خالی و ارزش‌گذاری در چارچوب اصلاحات قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۱۳۸۰ لغو شد

ضرورت‌های سیاستگذاری جدید دولت در عرضه زمین/ هدفگذاری رفاه اجتماعی مردم با تغییر نگرش در سیاست‌های توسعه شهرها

  مشاور تامین منابع مالی وزارت راه و شهرسازی، ضرورت سیاستگذاری‌های جدید دولت برای عرضه زمین و تغییر نگرش در سیاست‌های توسعه شهرها را تشریح کرد و گفت: در سیاستگذاری زمین، هدف‌گذاری برای مردم از جمله رفاه اجتماعی و فیزیکی، نظام‌های طبیعی و محیط زیستی رعایت و توجه شود که قطعا با این روش و ملاحظات اقتصادی سود فراوانی عاید همگان خواهد شد.

به گزارش خبرنگار پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، حسین عبده‌تبریزی مشاور تامین منابع مالی وزارت راه و شهرسازی درباره ضرورت سیاستگذاری‌های جدید دولت برای عرضه زمین و تغییر نگرش در سیاست‌های توسعه شهرها به ارایه نکاتی پرداخت. وی با مقایسه دو رویکرد سنتی و مدرن در رابطه با سیاستگذاری در مورد زمین، گفت: نظریه سنتی قرن ۱۸ می‌گوید که زمین از نهادهای تولید سرمایه است و برای آن چارچوب تولید محور برای کارکرد اقتصادی متصور است که در این مفهوم، زمین مفهوم اقتصادی محدودی دارد. همچنین در این نظریه؛ رشد دائمی اقتصاد به معنای استهلاک زمین است و هنوز فاقد محدودیت‌های زیست‌بومی تلقی می‌شود.

به گفته مشاور تامین منابع مالی وزیر راه و شهرسازی روندهای گذشته حاکی از  روند سریع شهرنشین شدن جمعیت دارد. بدین‌معنا، بین ۱۹۵۰ تا ۲۰۰۰ اراضی شهری در آمریکا ۴ برابر شده است. همچنین، تضاد بین شهرنشین شدن و ابزار موجود برای آن یعنی نیاز به مسکن، محل کار، مدرسه، جاده، منابع آبی، وسایط نقلیه و دیگر الزامات زندگی شهری مشاهده می‌شود.

عبده‌تبریزی ادامه داد: مشکلات کاربرد زمین شهری به ویژه در جهان سوم که سرعت شهرنشین شدن بالا بوده در سال ۲۰۰۵ گزارش داده است که هر روز ۳۰۰۰ هکتار از مزارع آمریکا صرف مصارف شهری شد.

وی از دیگر دیدگاه‌های مدرن را در رابطه با سیاستگذاری زمین را شامل سیستم‌های خدمات رسانی، توسعه و تخصیص زمین شهری و قدرت انطباق آنها با وضعیت کشورها، افزایش شدید قیمت‌های زمین شهری دانست و گفت: در این دیدگاه، مالکیت عمومی زمین شهری، کنترل دقیق تخصیص زمین که لزوما به الگوهای عادلانه و کارآمد توسعه زمین شهری نینجامیده است. در عین حال، دراین دیدگاه، راه‌حل‌های ساده وجود ندارد، پیچیدگی‌ها در وابستگی متقابل کاربری‌های زمین در ویژگی‌های اجتماع محلی وجود دارد.

عبده‌تبریزی در بیان تجریبات دیدگاه مدرن در مورد سیاستگذاری زمین، عنوان کرد: در دیدگاه مدرن، مدیر زمین در سطح ملی برای پروژه های توسعه زمین می‌باید چارچوبی سه لایه‌ای را برگزیند که شامل ظرفیت‌های فیزیکی و بیولوژیکی، امکان‌سنجی فن‌آوری و اقتصادی و پذیریش نهادی شامل قانون، مقررات و پذیرش عامه است. در این وضعیت زمین نقش بنیادین در کارافرینی، انباشت سرمایه و تشکیل سرمایه دارد، رفا و خوشبختی بلندمدت جوامع در گرو مدیریت زمین است، در مدیریت زمین توجه به همه خصوصیات فیزیکی و بیولوژیکی می‌شود و آنچه زیر زمین نهفته است آب، اتمسفر و گیاهان است که برای آینده و حیات زمین ضروری است.

به گفته وی، اقتصاد مدرن معتقد است: زمین ارزش توسعه‌ای دارد اگر در موقعیت طبیعی خود بماند. در این دیدگاه زمین، طبیعت و محیط زیست مفاهیم بسیار وابسته و گاه مترادف هستند. همچنین در این دیدگاه، مسئولیت حفظ توان‌های محیط‌زیست برای خلق جریان دائمی بین‌نسلی برای همه آحاد جامعه مدنظر است. حرکت به سمت چارچوب سیستماتیک خلق ارزش و مکان‌سازی به مثابه ابزار توسعه مدنظر است.

مشاور وزیر راه و شهرسازی در ادامه گفت: در سیاستگذاری زمین، هدف‌گذاری برای مردم از جمله رفاه اجتماعی و فیزیکی عامه باید مورد توجه قرار گیرد. همچنین، هدف گذاری برای کره زمین که شامل نظام‌های طبیعی و محیط‌زیستی است نیز رعایت شود که قطعا با این روش و ملاحظات اقتصادی سود فراوانی عاید همگان خواهد شد.

پایه اقتصاد تاریخی مدیریت منابع طبیعی

عبده‌تبریزی پایه اقتصاد تاریخی مدیریت منابع طبیعی را در محورهای زیر برشمرد:

تغییر کاربری موقت یا دائم و اخذ مالیات بیشتر/تغییر مفهوم شهرفروشی به فروش روح شهر در دوره جدید شهرداری تهران !

آمارهای شهرداری تهران نشان می دهد که در تهران 490 هزار خانه خالی از سکنه وجود دارد که این رغم معادل 10 درصد از خانه های مسکونی این کلانشهر است. این در حالی است که معاونت توسعه و برنامه ریزی و امور شوراهای شهرداری تهران در حال بررسی طرحی است که بتواند با تغییر کاربری موقت و دائم این خانه ها و یا با افزایش مالیات شهری خانه های خالی در درجه اول برای خود کسب درآمد کند و در گام بعدی تکلیف این املاک را مشخص کند.

به گزارش تیتر شهر: هر چند شهرداری تهران در این دوره سعی دارد تا ازشهر فروشی پرهیز کرده و راه های درآمدی پایداری را برای خود ترسیم کند، اما در قالب طرحی که از یک مدل موفق انگلیسی برداشت شده است، شهرداری تهران تصمیم دارد تا به بخش خانه های خالی شهر تهران نیز نفوذ کرده و با تفاهمی که با مالک می کند، یا تغییر کاربری موقت یا دائم را برای این خانه ها در نظر بگیرد و یا مالیات شهری ای که هر ماه بر میزان آن افزوده می شود را برای این املاک تعیین کند تا هم به قول مدیران شهری تکلیف این خانه های خالی مشخص شود و هم درآمد شهرداری از این محل به عنوان درآمد پایدار بیشتر شود.

این در حالی است که تغییر کاربری املاک مسکونی به اداری و تجاری که در یک دهه اخیر مالکان با پرداخت عوارض آن در برخی از مناطق شهر تهران انجام دادند، تنها نتیجه ای که در بر داشت خالی شدن برخی از مناطق مرکزی از سکنه و شب مردگی بود.

این اقدام شهرداری حتی باعث مهاجرت شهروندانی شد که ترجیح دادند برای حفظ امنیت خود و خانواده شان از این مناطق بروند و به جای آن ملک خود را حتی برای کسب درآمد بیشتر نیز شده با تغییر کاربری به اداری و یا تجاری تبدیل کنند.

اولین پیامد اجرای این طرح در مناطق مرکزی شهر به ویژه 6،7،3 و 12 این بود که در ساعات اوج سفر به دلیل عدم تامین زیرساخت های شهری در محدوده های مسکونی شبکه معابر این مناطق با مشکل ترافیک روبه رو می شدند و در شب هنگام که ادارات و مراکز دولتی تعطیل می شوند؛ املاک مسکونی حس امنیت خود را در این محدوده ها از دست می دادند و از همه مهمتر این محدوده ها به ویژه در مناطق مرکزی شهر مانند منطقه 12 به مناطق بی دفاع شهری برای رشد آسیب های اجتماعی تبدیل می شد.

در واقع شهرداری تهران با اجرای طرح تغییر کاربری هم ماهیت شهری و محدوده های مسکونی که روح زندگی در آن در جریان است را از بین می برد و برخی از محدوده های شهری را تبدیل به محدوده های غیر قابل زندگی تبدیل می کرد و از سوی دیگر  این اقدام مدیریت شهری که باعث افزایش درآمد برای این مجموعه می شد؛ تبدیل به کانونی برای رشد آسیب های اجتماعی تبدیل می کرد.

غافلگیری فروشنده‌های ملک در مسیر نقل و انتقال !

اشکالات «نظام شهرسازی» در حوزه‌های مختلف -از صدور مجوزهای ساختمانی تا برگه‌های اجازه فروش آپارتمان- دومین عنصر «نارضایتی عمومی» از مدیریت شهری تهران محسوب می‌شود که نه‌تنها طی سال‌های اخیر به اشکال مختلف از سوی شهروندان در قالب گلایه‌های مکتوب و شفاهی به شهرداری و شورای شهر بروز پیدا کرده، بلکه حدود سه ماه پیش نیز در شروع به کار مدیریت جدید، «سطح نارضایتی پایتخت‌نشین‌ها در حوزه شهرسازی» با انجام یک نظرسنجی از سوی شهرداری تهران اندازه‌گیری شد.

به گزارش اقتصادنیوز ، در حال‌حاضر به‌رغم اثبات مجموعه‌ای از مولفه‌های «سلب‌کننده» حقوق شهروندی و «مغایر» با تسهیل خدمات‌رسانی به مالکان و سرمایه‌گذاران ساختمانی در این حوزه، هنوز حرکت محسوسی در شهر در جهت بهبود اوضاع مشاهده نمی‌شود. بی‌پاسخ ماندن مطالبه شهروندان تهرانی برای رفع آزاردهنده‌های شهری –ساختمانی- در مقطع فعلی که بازارهای معاملات ملک و ساخت وساز از رکود بیرون آمده، دردسرهایی را برای فروشندگان و خریداران آپارتمان از یک‌سو و سازنده‌ها از سوی دیگر به‌وجود آورده است. اخیرا نتایج رسمی از یک نظرسنجی صورت گرفته توسط شهرداری تهران -در همین دوره جدید- نشان داد ۴۷ درصد از تهرانی‌های شرکت‌کننده در نظرسنجی اعلام کرده‌اند «بی‌قاعدگی در ساخت و ساز» طی سال‌های اخیر بیشتر شده است.

پیش‌تر، یک نهاد مطالعاتی زیرمجموعه مدیریت شهری تهران نیز با پرسش از سه گروه ساکن پایتخت –دانشگاهیان، عموم مردم و اعضای شورایاری‌ها- درباره «میزان وخامت ۶ عنصر حیاتی شهر تهران» به این جمع‌بندی رسید که، «پایتخت‌نشین‌ها، بعد از چالش ترافیک و آلودگی هوا، از نظام شهرسازی بیشترین نارضایتی را دارند.»  نارضایتی عمومی در تهران از نظام شهرسازی و امور مرتبط با مجوزهایی که شهرداری برای ساخت و ساز صادر می‌کند، عمدتا به ۵ آزاردهنده شهری مربوط است که شامل «فرآیند طولانی صدور پروانه ساختمانی»، «اشغال مشاعات شهر از سوی برخی برج‌سازها با پهن کردن کارگاه ساختمانی در حداقل یک لاین از خیابان»، «غافلگیری فروشنده‌های آپارتمان در شهرداری از بابت شروط جدید برای صدور مجوز نقل و انتقال»، «عدم شفافیت کاربری املاک در محله‌ها ناشی از در دسترس نبودن همه اطلاعات طرح تفصیلی برای همگان» و همچنین «بلندمرتبه‌سازی بدون ضوابط مشخص از قبل مصوب» می‌شود.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آنچه طی ماه‌های اخیر همزمان با افزایش حجم معاملات مسکن در تهران، به‌عنوان یک «مانع شهری در خرید و فروش آپارتمان» بروز کرده، حاکی است: در برخی مناطق شهر تهران، صدور مفاصاحساب شهرداری برای مالکان متقاضی فروش واحد مسکونی به «اخذ پایان‌کار جدید مختص تک‌آپارتمان» منوط شده است. در روال جدید، به‌رغم آنکه مورد فروش، دارای پایان کار ساختمانی و سند محضری است، فروشنده باید مجددا نسبت به اخذ پایان‌کار جدید اقدام کند. این روال تازه، بدون اطلاع قبلی در بازار مسکن، در مدیریت شهری تهران برقرار شده است به‌طوری که متقاضیان فروش آپارتمان در شرایطی که پیش از مراجعه برای دریافت مفاصاحساب، در جریان انجام معامله، متعهد به انتقال رسمی ملک در زمان مشخص به نام خریدار شده‌اند، باید برای دریافت نسخه جدید پایان‌کار، یک دوره زمانی اداری در شهرداری همچون انتظار برای بازدید کارشناس و... را متحمل شوند که در این حالت، به دلیل عدم اطلاع قبلی مالکان از روال جدید، این احتمال به‌وجود می‌آید که این قبیل مجوزهای موردنیاز برای نقل و انتقال رسمی، امکان انجام تعهد فروشنده به خریدار در محضر را برای مالک سلب کند (مدارک جدید تا قبل از زمان انتقال آماده نشود) و در نتیجه طرفین معامله با مشکلات حقوقی از جمله بروز ضرر و زیان یا به‌هم خوردن معامله روبه‌رو شوند.

نمونه‌ای دیگر از مانع شهری در نقل و انتقالات ملکی که اثر سوء در رونق خرید و فروش آپارتمان دارد و با حقوق شهروندی نیز در تضاد است، به ممانعت مدیریت شهری در صدور مفاصاحساب برای مالکان در برخی ساختمان‌ها مربوط می‌شود. شهرداری در ساختمان‌هایی که مالکان برخی املاک در آن به اشکال مختلف، بدهی به شهرداری دارند، صدور مفاصاحساب عوارض شهری برای کلیه مالکان آن ساختمان را متوقف کرده است. این توقف در صدور مفاصاحساب که به‌طور طبیعی باعث محرومیت پایتخت از دریافت به‌موقع عوارض نوسازی (شارژ شهری) می‌شود، امکان نقل و انتقال آپارتمان‌ها را نیز از مالکان سلب می‌کند.

شارژ شهری پایدارترین درآمد، آن‌هم از نوع سالم برای شهرداری تهران است که طی همه سال‌های گذشته، فقط ۲ درصد از بودجه سالانه اداره پایتخت با آن تامین‌مالی شده است اما مدیریت جدید پایتخت تصمیم گرفته سهم آن را در بودجه شهرداری تقویت کند. با این حال، اقدامات اخیر (عدم صدور مفاصاحساب) با این تصمیم در مغایرت است. از سوی دیگر در دوره جدید بازار مسکن که حجم معاملات با افزایش روبه‌رو شده، افزایش حواشی معاملات خرید و فروش مسکن به معنی برگه‌ها و مجوزهایی است که برای نقل و انتقال ملک موردنیاز به یک مانع برای ورود بازار مسکن به فاز رونق بدل شده است، به‌ویژه آنکه این فاکتورها در شرایطی به پروسه نقل و انتقال ملک اضافه شده که خریداران و فروشندگان مسکن اطلاع دقیقی از اضافه شدن این بوروکراسی اداری ندارند. بررسی‌ها نشان می‌دهد صدور و اخذ برخی از برگه‌های مربوط به مجوز نقل و انتقال املاک در یک فرآیند زمان‌بر و هزینه‌بر انجام می‌شود که در نهایت سبب می‌شود در کوتاه مدت امکان اخذ مجوزها و نهایی شدن پروسه خرید و فروش ملک امکان‌پذیر نباشد.

مال ها هزینه حضور در شهر را بپردازند !

به گزارش تیتر شهر؛ این روزها انتقادات بسیاری به مدیریت شهری گذشته می شود؛ از فروش شهر گرفته تا اداره گران تهران و ساخت و ساز روی گسل ها؛ در این راستا مال های تهران در دوره گذشته مدیریت شهری به صورت قارچ گونه رشد پیدا کردند؛ تا جایی که مال هایی مانند کوروش و یا پالادیوم بافت شهری را تغییر و سبب بروز گره های وحشتناک ترافیکی شدند. در این راستا و در خصوص مدیریت شهری تهران اعضای شورای شهر تهران واکنش نشان دادند.

 مجید فراهانی، رئیس کمیته بودجه و نظارت در بازدید خود از منطقه 2 بر لزوم اهمیت شورایاری ها، راه های مناسب کاهش ترافیک منطقه، تعیین تکلیف بافت های فرسوده این منطقه و لزوم جذب سرمایه گذار با روش BOT تاکید کرد. وی در ابتدای این بازدید در جلسه ای با حضور با دبیران شورایاری محلات منطقه 21 گانه منطقه 2 به بحث و بررسی مسائل و مشکلات پرداخت و پس از آن طی ملاقات مردمی با شهروندان منطقه به مشکلات مردم رسیدگی کرد. وی همچنین در پایان از دو پروژه نیمه تمام سرای محله بو علی و مجموعه گردشگری کوهستانی پردیس نیز بازدید به عمل آورد.  در این راستا فراهانی در نشست با دبیران شورایاری منطقه 2 گفت: با توجه به اینکه در فصل بودجه هستیم باید چشم اندازی مناسبی از مناطق داشته باشیم تا بودجه مناسبی با توجه به اولویت های هر منطقه تخصیص داده شود. 

عضو شورای شهر تهران در ارتباط با شرایط منطقه 2 گفت: منطقه 2 از مهم ترین مراکز تهران است و در حدود 700 هزارنفر جمعیت یعنی 8 درصد تهران را در خود جای می دهد؛  همچنین حدود 7 درصد مساحت تهران در این منطقه وجود دارد؛ با توجه به این امر، منطقه 2 حتی از متوسط تهران، تراکم بیشتری دارد. 

وی ادامه داد: جالب است بدانید حداکثر تراکم در کلان شهر ها 50 نفر است. در تهران بیش از دو برابر یعنی 120 نفر بوده اما منطقه دو بیش از این دارای تراکم جمعیت می باشد. به همین دلیل برخی مشکلات منطقه ناشی از این تراکم جمعیت است. بحث ترافیک، کمبود پارکینگ و... همه دلیلش این مسئله مبنایی می باشد.

رئیس کمیته بودجه و نظارت تصریح کرد: منطقه 2 جز مناطق اصلی تهران است که مشکل پارکینگ دارد.این منطقه با توجه به ظرفیت هایش نقاط قوت بسیاری دارد و با توجه به فرصت ها باید بدان پرداخت.

فراهانی در خصوص فرصت های موجود در این منطقه گفت: یکی از نقاط قوت منطقه، وجود فرصت های گردشگری است.گرچه تاکنون سرمایه گذاری خوبی انجام شده اما کافی نیست. در بحث کوهپایه ها فعالیت های خوبی در حوزه توسعه گردشگری شده است. گرچه این منطقه زمین های زیادی ندارد اما زمین های رها شده آن کم نیست و می توان به سمت توسعه گردشگری در منطقه 2 پیش رفت.

وی ادامه داد: وجود دانشگاه صنعتی شریف یکی از فرصت های منطقه است و همکاری منطقه با این دانشگاه و همکاری با کارآفرینان و استارت آپ ها می تواند سبب پیشرفت شهرداری شود. دو استارت آپ موفق در تهران نیز خواستگاهشان دانشگاه شریف بوده و می توان از این ظرفیت استفاده کرد.

این عضو شورای شهر اظهار کرد:  این روزها شهرداری تهران با کمبود بودجه مواجه است و متاسفانه باید بیش از 40 درصد بودجه در شهرداری کاهش داشته باشد؛ راه حل آن جذب مشارکت ها است؛ با روش هایی مانند BOTمیتوان  مشارکت سرمایه گذاری داخلی و خارجی منطقه 2 را فعال کرد که جاذب گردشگری باشد.

وی طی پیشنهادی به مجموعه مدیریت شهری اظهار کرد: باید به مناطق شهرداری تنفض اختیار  صورت بگیرد تا شهرداران منطقه در جذب سرمایه گذار داخلی و خارجی ورود پیدا کنند.

توجیه وضع نابسامان بازار مسکن با ادعای خروج از رکود !

در حالی که تقاضای اوراق تسهیلات مسکن که شاخص رونق یا رکود بازار مسکن مصرفی است، رو به کاهش است، وزارت راه و شهرسازی با انتشار غیر رسمی گزارش بازار مسکن، مدعی خروج این بازار از رکود است.

به گزارش ایران جیب به نقل از مهر، بازار مسکن این روزها با مجموعه ای از اتفاقات پیچیده و بعضا متناقض روبه رو شده است. از یک سو با افزایش حدودا ۲۰ درصدی قیمت مسکن در برخی مناطق لوکس و پُرتقاضای تهران مواجهیم از سوی دیگر بازار مسکن مصرفی خانوارهای متوسط و محله های معمولی در مناطق میانی و جنوبی پایتخت با رکود دست و پنجه نرم می کنند.

انتشار گزارش وضعیت آذرماه بازار مسکن در کانال تلگرامی غیر رسمی!

وزارت راه و شهرسازی و معاونت مسکن و ساختمان نیز به عنوان متولی و دستگاه سیاست گذار این حوزه نه تنها اقدامی در جهت تسهیل در فرآیند خرید فروش مسکن و نظارت بر بازار نابسامان آن نداشته بلکه حتی در انجام معمولی ترین اقدام خود که انتشار آمار ماهانه بازار مسکن است، کوتاهی می کند؛ در جدیدترین اقدام نیز آمار رسمی و گزارش تحلیلی بازار مسکن را به جای انتشار در سایت رسمی وزارت راه و شهرسازی به یکی از کانال های شخصی و غیر رسمی خبری بخش مسکن واگذار کرده و این کانال به مرجع آمار معاملات بخش مسکن در آذرماه تبدیل شده است.

ادعای عجیب یک روزنامه حامی دولت: خروج کامل مسکن از رکود!

از سوی دیگریکی از روزنامه های هوادار دولت نیز با استناد به آمار منتشره در این کانال شخصی که هنوز نه از سوی وزارت راه و شهرسازی یا بانک مرکزی به عنوان مراجع تخصصی و عمومی اعلام کننده وضعیت بازار مسکن رد یا تأیید نشده است، در روز دوشنبه در گزارشی با عنوان «خروج کامل مسکن از رکود» به توجیه ضعف های دولت و وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن پرداخته و افزایش آمار معملات مسکن را در حوزه خانه های مصرفی دانسته است.

این در حالی است که بر اساس همین گزارش غیر رسمی، بیشترین خرید و فروش های در مناطقی است که از بالاترین قیمت ها در پایتخت برخوردارند و معلوم نیست بر اساس کدام شاخص ها این روزنامه بازگشت رونق به بازار مسکن مصرفی را یادآور شده است.

تناقض ادعای خروج بازار مسکن از رکود با روند کاهشی قیمت اوراق تسهیلات

ادعای خروج کامل بازار مسکن از رکود در حالی است که قیمت اوراق تسهیلات مسکن طی یک ماهه آبان تا آذر ماه امسال همواره روند ثابت رو به نزولی داشته است به گونه ای که هر برگه اوراق تسهیلات مسکن در انتهای آبان ماه و ابتدای آذرماه از ۷۷ هزار تومان در بازار سرمایه به ۷۲ هزار و ۷۰۰ تومان در انتهای آذرماه و ابتدای دی ماه رسید که می تواند نشان دهنده عقب نشینی خریداران مسکن مصرفی از بازار باشد. به دلیل آنکه میزان تسهیلات مسکن در بهترین حالت با استفاده از اوراق تسهیلات برای زوجین حداکثر ۱۴۰ میلیون تومان است که این رقم تنها می تواند در خرید و فروش مسکن مصرفی اثرگذار باشد و در معاملات خانه های ۴۰۰ میلیون تومانی به بالا تأثیری ندارد.

بیضایی: بازار سوداگرانه مسکن رشد داشت نه بازار مسکن مصرفی

فرهاد بیضایی کارشناس ارشد تحلیل بازار مسکن در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره وضعیت آشفته بازار مسکن اظهار کرد: در حال حاضر شرایط همچنان برای تقاضای مصرفی مهیا نیست و اگرچه بر اساس آمار معاملات مسکن در آبان ماه، رشد ۱۸ درصدی در خرید و فروش مسکن داشته ایم اما این افزایش معاملات به دلیل بالا رفتن تقاضی سوداگرانه بود نه تقاضای مصرفی مسکن.

وی درباره انتشار آمار بازار مسکن در آذرماه از سوی دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفت: من آمار دفتر برنامه ریزی مسکن را رسمی نمی دانم و از نظر قانونی آمار بانک مرکزی یا مرکز آمار است که می تواند مرجع تصمیم گیری ها و تحلیل بازار مسکن قرار گیرد.

کاهش بودجه توسعه شهری، مهندسان مشاور را با کمبود کار روبرو می‌کند / بودجه عمرانی با هزینه‌های جاری تناسب درستی ندارد

به گزارش ایلنا، کمپین مطالبات مالی شاغلان مهندسان مشاور با ارسال نامه‌ای به «عباس آخوندی» وزیر راه و شهرسازی یادآور شد که در نتیجه کاهش ۷۰ درصدی حجم کارهای واگذار شده به شرکت‌های مهندسی، تامین معاش این بخش از نیروی‌کار  کشور با مشکل روبرو شده‌است.

نویسندگان این نامه معتقد هستند؛ عدم تخصیص ردیف اعتباری مکفی برای تهیه و بازنگری طرح‌های توسعه شهری در به وجود آمدن این مشکل بی‌تاثیر نیست.

آنها در ادامه یادآور شده‌اند: این امر سبب شده تا شرکت‌های مشاوران معماری و شهرسازی کشور عملا با کمبود کار مواجه شوند. امری که با تداوم واگذاری‌ پروژه‌ها به اشخاص یا دانشگاه‌ها و نهادهای مطالعاتی در سال‌های اخیر منجر به تضعیف بنیان حرفه‌ای این شرکت‌ها به عنوان بازوی اصلی فکر، اندیشه و تصمیم‌سازی شده است.

اعضای این کمپین صنفی در ادامه این نامه تاکید کرده‌اند که سهم اختصاص یافته به تهیه طرح‌های توسعه شهری و منطقه‌ای عملا ناچیز است از این رو بازنگری در طرح‌های توسعه شهری و ارائه برنامه عملیاتی در چارچوب طرح‌های یاد شده، بیش از پیش احساس می‌شود.

آنها همچنین با بررسی آمار و ارقام مندرج در لایحه بودجه سال ۱۳۹۷ و مقایسه آن با شرایط سال‌های پیشین، از توجه مضاعف دولت بر طرح‌های توسعه روستایی نسبت به طرح‌های توسعه شهری خبر داده و افزوده‌اند: حل بحران‌های شهری (بیکاری، کمبود سرانه‌های خدمات، ترافیک، آلودگی و مشکلات زیست محیطی و ...) و مقابله با مخاطرات یاد شده، بیش از هر چیز نیازمند اختصاص اعتبار، اتخاذ تدابیر عملیاتی عاجل، ارائه راهکارها و برنامه‌های اجرایی و اعمال نظارت مستمر بر فرآیند توسعه شهرهاست.

اعضای کمپین مطالبات مالی شاغلان مهندسان مشاور در خاتمه نامه خود از آمادگی برای برگزاری هر نوع نشست به منظور بررسی راهکارهای قابل حصول جهت برون‌رفت از وضعیت کنونی خبر داده‌اند.

بودجه عمرانی با هزینه‌های جاری تناسب درستی ندارد

رویداد۲۴- کاهش بودجه عمرانی در سال 97 باعث شده که برخی کارشناسان حوزه عمرانی نسبت به این اقدام واکنش‌های مختلفی نشان دهند. یکی از کارشناسان حوزه شهرسازی بر این باور است که مشکل اصلی در کاهش بودجه نبوده و در حقیقت بین هزینه‌های مربوط به بخش تملک دارایی‌های حوزه شهرسازی و هزینه جاری تناسب درستی وجود ندارد.

ابوالفضل ابوالفتحی، کارشناس حوزه شهرسازی در گفت‌وگو با اسکان نیوز با بیان این‌که حوزه عمرانی واژه  بسیط و بازی است و شامل موضوعات زیادی می‌شود، گفت: اصولا بودجه عمرانی تغییر مناسبی با هزینه‌های جاری ندارد. علاوه بر آن  وزارتخانه‌ها را می‌توان به دو بخش کلی تقسیم کرد؛ یکی وزارتخانه‌هایی که بخشی از  محصولات تولیدی آن‌ها، محصولات خدماتی است همانند وزارت آموزش و پرورش و وزارت بهداشت و درمان، که بخش قابل توجهی از هزینه‌های این وزارتخانه‌ها  تحت عنوان هزینه جاری بوده و باید باشد، چرا که در صورت نبود هزینه جاری ارائه خدمات ممکن نیست.

اما عمده فعالیت قانونی که برای برخی وزارتخانه‌هایی همانند وزارت راه و شهرسازی  تعریف شده، فعالیت عمرانی است؛  به این معنا که در صورت نیاز به هزینه جاری، این هزینه باید متناسب با هزینه عمرانی مورد نظر باشد. به عنوان نمونه شهرسازی فعالیتی است که اصولا کالای عمومی  ارائه می‌دهد و باید دولت و یا بخش عمومی همانند شهرداری‌ها کالایی مثل طرح جامع و تفصیلی شهری را تولید کنند.

ابوالفتحی در ادامه افزود:  بخشی از هزینه‌ها هم مربوط به هزینه‌های جاری وزارتخانه است و باید کارمندان آن به اندازه‌ای باشد که منابع تخصیص یافته را نبلعد. بودجه سال 97 نسبت به سال 96 هزینه‌های شهرسازی تغییر چندانی نداشته وحتی  اگر  قیمت سابق را مد نظر قرار دهیم، کاهش هم داشته ولی اصولا توزیع بودجه نامتناسب بوده، به این معنا که بخش جاری خیلی زیادتر از بخش عمرانی است.

کارشناس حوزه شهرسازی ضمن تاکید بر این‌که بخش قابل توجهی از هزینه جاری در زمان واگذاری، درونی است و به بیان دیگر در درون خود وزارتخانه توزیع می‌شود، اظهار کرد: نتیجه این اتفاق کاهش تعداد طرح‌های شهری و تمرکز بر روی موضوعات نظری و برگزاری جلسات است. لذا با بررسی بودجه بخش شهرسازی مشخص می‌شود که عمده هزینه‌ها از جنس کارهای نظری بوده ونهایتا اجرای برنامه در شهرها کم است.

طرح‌های شهرسازی برای اجرا برون‌سپاری نمی‌شود

به گفته ابوالفتحی، تناسب بین هزینه‌های مربوط به بخش تملک دارایی‌های حوزه شهرسازی و هزینه جاری خیلی بهینه نیست. اما این اتفاق تازه‌ای نبوده و چندین سال است که این اتفاق می‌افتد. با بررسی بودجه مشخص می‌شود که این جریان تا سال 1399 ادامه دارد و نتیجه آن بیکاری بسیاری از مشاوران و تعدیل نیرو شرکت‌های عمرانی است.  

گفتنی است طرح‌های شهرسازی که بایستی برای اجرا برون‌سپاری شود و در اختیار مشاوران قرار بگیرد، داده نمی‌شود. اگر هم طرحی داده شود این شایعه وجود دارد که چگونه، به چه کسانی و چرا داده می‌شود؟ آیا مسیر درست طی شده یا نه؟ لذا شفافیت وجود ندارد.

برج‌سازی برای فقرا شوخی است !

تین‌نیوز | 

حسن روحانی در زمان ارائه لایحه بودجه در صحن علنی مجلس، کانون اصلی مدنظر برای رونق‌بخشی به حوزه مسکن و ساختمان را بافت فرسوده اعلام کرد. او بار نخست زمانی‌که برای معرفی کابینه دوازدهم به مجلس رفته بود، وقتی به معرفی وزیر راه و شهرسازی رسید، از برنامه جدید دولت برای رونق بخشی به بخش مسکن در قالب نوسازی و بهسازی بافت فرسوده خبر داد. 

او گفت قرار است که بسته جدیدی که مورد توافق دولت و شهرداری است به‌عنوان الگوی جدید نوسازی بافت فرسوده معرفی شود. پس‌از‌این صحبت‌ها روحانی بار دیگر در مجلس و در زمان ارائه لایحه بودجه بر رونق‌بخشی حوزه مسکن از مسیر بافت فرسوده تأکید کرد. او گفت اگر بخواهیم برای رونق‌بخش مسکن و تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد، بیابان را صاف کنیم و برجی را بالا ببریم ابتدای مشکل است.

او ساخت مسکن در قالب طرح مسکن مهر را در حاشیه شهرها و بیابان‌ها خطای دولت گذشته عنوان کرد و مکان اصلی اجرای طرح تأمین مسکن در دولت دوازدهم را قلب شهرها یعنی بافت فرسوده خواند. 

او مهم‌ترین نکته انتقادی به ساخت مسکن مهر را نحوه تأمین اعتبار مالی آن معرفی کرد و گفت: «مشکل مسکن مهر این نیست که پایه‌اش سفت و شل است مشکل این است که از چه پولی درست شد. این را جواب بدهید. استقراض از بانک مرکزی خطای بزرگی بود و مسکن مهر از جیب فقرا درست شد چون پایه پولی بالا رفت و تورم ۴۵ درصدی ایجاد کرد.»

روحانی گفت که در این طرح نیازی به استفاده از خط اعتباری بانک مرکزی وجود ندارد. بلکه یک سرمایه‌دار می‌آید و زمین را در اختیارش می‌گذاریم او دو برابر مسکن آن محله را می‌سازد، مسکن صاحبان خانه‌ها را به آنها می‌دهد و آنچه می‌ماند را به‌عنوان حق‌الزحمه و سود خود برداشت می‌کند.

او درعین‌حال تأکید کرد در روند اجرای این طرح قرار نیست دولت خانه‌سازی کند. اگرچه تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد در قالب الگوی نوسازی بافت فرسوده شهرها مورد تأیید کارشناسان و صاحب‌نظران اقتصاد و مسکن است اما آنچه از دیدگاه صاحب‌نظران باید مورد توجه دولت‌مردان قرار گیرد از یک‌سو شیوه تأمین مالی اجرای این طرح و ازسوی‌دیگر مدل اجرای این طرح در قالب افزایش تراکم ساختمانی به‌منظور سود‌ده کردن ساخت‌وساز برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی است. 

فردین یزدانی مدیر بازنگری طرح جامع مسکن ازجمله کارشناسانی است که معتقد است امکان افزایش تراکم ساختمانی در بافت فرسوده با توجه به توان اقتصادی ساکنان و تمرکز جمعیت در این محلات وجود ندارد. او با بیان اینکه «برج‌سازی در بافت فرسوده برای اقشار کم‌درآمد شوخی است»، می‌گوید: «این موضوع با یک حساب ساده دودوتاچهارتا مشخص می‌شود. چراکه اقشار کم‌درآمدی که در محلات فرسوده شهر ساکن می‌شوند توان پرداخت هزینه‌های سکونت در برج را ندارند.

مؤلفه اصلی نیاز در تقاضای مسکن جمعیت و خانوار است/ نیاز کشور به متخصصان دانشگاهی در حوزه اقتصاد مسکن

  مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفت: استان قزوین در مقایسه با دیگر استان‌های کشور به لحاظ نرم‌افزاری، فکر و ایده در بین سه استان اول کشور می‌باشد و این بستر وجود دارد که در آینده بتوان اعتماد بیشتری نسبت به این استان صورت گیرد.

به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی به نقل از روابط عمومی اداره کل راه و شهرسازی استان قزوین، علی چگنی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در نخستین نشست تخصصی اقتصاد مسکن در قزوین گفت: با سرشماری صورت گرفته در سال ۹۵ بیش از ۲۴ میلیون خانوار در کشور وجود دارد.

چگنی در این نشست بیان کرد: موضع بسیار مهم در بخش مسکن بعد خانوار است که از نظر تصمیم گیران، سیاست‌گذاران و سازندگان از اهمیت بالایی برخوردار است.

وی اظهار کرد: ما باید به این موضوع برسیم که مسکن را برای که می‌سازیم، چگونه تولید کنیم، چه تولید کنیم، کجا تولید کنیم، چقدر تولید کنیم.

چگنی افزود: همگی این‌ها در حوزه اقتصاد مسکن سؤالات اساسی هستند و این شاخص‌ها ما را رهنمود می‌کند که در این حوزه چه باید بکنیم.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن عنوان کرد: با افزایش جمعیت کشور در یک دهه گذشته از ۶۰ میلیون نفر به ۸۰ میلیون نفر با نرخ رشد ۲.۷ درصدی مواجه شدیم که جمعیت خانوارهای کشور در سال گذشته به ۲۴ میلیون و ۱۹۶ هزار نفر رسیده است.

علی چگنی بیان کرد: در حال حاضر ۲۲ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور داریم که مردم در آن زندگی می‌کنند که حدود ۵/۱ میلیون کمبود خانه داریم که با وجود این کمبود یا این خانوارها به صورت دو خانواده‌ای یا به شکل دیگر زندگی می‌کنند در صورتی که در حال حاضر نزدیک به ۳ میلیون واحد مسکونی خالی داریم.

چگنی گفت: بیشتر واحدهای مسکونی خالی در مناطق پردرآمد شهر قرار دارند.

وی افزود: در حال حاضر در کشور دو میلیون و ۱۰۰ هزار خانه دوم و یا اقامتگاه وجود دارد که از این تعداد ۸۰۰ هزار در روستا وجود دارد.

چگنی در این نشست گفت: در استان قزوین ۲۹۵ هزار خانوار زندگی می‌کنند که تعداد واحدهای مسکونی در حال استفاده ۲۸۸ هزار مورد است.

حدود سه میلیون مسکن خالی در کشور داریم !

قزوین- مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفت: در حال حاضر حدود سه میلیون مسکن خالی در کشور داریم که ارزش آن‌ها ۴۰۰ میلیارد دلار است.

به گزارش خبرنگار مهر نخستین نشست تخصصی اقتصاد مسکن با حضور علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، علی فرخزاد معاون عمرانی استانداری، حق لطفی مدیرکل راه و شهرسازی استان، نادر محمدزاده مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران و کارشناسان و صاحب نظران در سالن اداره راه و شهرسازی قزوین برگزار شد.

علی چگینی در این نشست اظهارداشت: با افزایش جمعیت کشور در یک دهه گذشته از ۶۰ میلیون نفر به ۸۰ میلیون نفر با نرخ رشد ۲.۷ درصدی مواجه شدیم که جمعیت خانوارهای کشور در سال گذشته به ۲۴ میلیون و ۱۹۶ هزار نفر رسیده است.

وی اضافه کرد: در حال حاضر ۲۲ میلیون و ۸۳۵ هزار واحد مسکونی در کشور داریم و تعداد واحدهای خالی هم حدود دو میلیون و ۵۸۷ هزار واحد است.

مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی بیان کرد: در شرایط کنونی باید دانشجوی اقتصاد مسکن داشته باشیم زیرا در این بخش فقیر هستیم و باید نیروی متخصص تربیت کنیم.

ارزش خانه های خالی کشور ۴۰۰ میلیارد دلار است

وی اضافه کرد: سرمایه گذاری انجام شده در خانه های خالی بالغ بر ۴۰۰ میلیارد دلار است که این میزان معادل جی دی پی کشور است و در این میان دو میلیون و ۱۰۰ هزار واحد هم اقامت گاهی است و به صورت ویلا در مواردی مورد استفاده قرار می گیرد.